李锦峰，上海社会科学院助理研究员，政治学博士，参与多项国*级、省级课题研究，主持上海市街道课题一项，并在《复旦公共行政评论》《云南行政学院学报》《中国社会科学报》等报刊发表论文多篇。

本书是一部基于大量调研和大量一手资料，以培养优秀社区工作者为目标而编写的指导手册。本书从民法物权的相关知识入手，系统介绍了基于物权关系而产生的物权管理，追本溯源，明确了物业管理的逻辑起源，接下来理顺了涉及物业管理的几大主体——街道办、居委会、业主大会、业主委员会和物业公司等——的相互关系，着重论述了物业管理的模式和要件，以及有序而良好的物业管理应如何实现这一重要问题，指出了传统物权管理中存在重视“资产”与“物”，轻视“社区”与“人”的倾向，认为物业管理的完善和发展，除了厘清物业管理的各主体的权利义务关系，发动业主和居民广泛参与管理进程和借助新技术简化并优化物业管理之外，还应当积极引入党建和专业社会力量，将物业管理升级为物业治理，构建人与人、人与社区、社区与社区的联结，并在此基础上建立以人为本的市民社会。

物业公司有哪些收入来源

传统物业公司的收入主要包括三大部分，即物业管理费、公共收益分成和企业多种经营收入。需要注意的是，这些多种经营收入要排除社区公共收益部分。

先来说作为物业公司收入主要来源的物业管理费。在酬金制情况下，业主缴纳的物业管理费只有酬金部分属于物业公司，其他只是代收代管。如果业委会承担了这部分义务，物业公司就连代收代管也没有了，只有针对具体服务项目的支出资金认领和具体使用。在包干制情况下，物业管理费属于物业公司的收入，而且通常是其中最主要的部分。

政府物价部门对物业管理费一般给予定价或价格指导，一般规定住宅小区物业管理的最高利润率在10%左右。因此，当一个物业管理区域内，物业管理价格确定后，物业管理费收入基本成为一个固定值，物业管理费始终在被控制的范围内，利润率是有一定限度的。所以，物业公司如果合法经营，不可能从物业管理费中获取高额的利润，只能通过一些其他的手段，如设置增值服务项目等来弥补利润的不足。

第二部分是公共收益分成。按照国务院《物业管理条例》的规定，公共收益“应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。前一种情况比较明确，后一种情况需要对公共收益继续细分，但要由业主大会决定，四六分成、三七分成还是其他方式都是可以的，是业主们自己的选择。这些公共收益分成既可以弥补物业公司的经营缺口，解决公共支出不足的问题，也可以调动物业公司创收的积极性。

公共收益分成里其实包含了物业公司的额外服务费。虽然说公共经营收入应该属于全体业主所有，使用也要经过业主大会表决。但是，在公共资源经营过程中会产生成本，这些成本很多都是物业公司的额外服务。例如，利用公共场所设摊经营需要缴纳的费用，不但包括属于全体业主所有的摊位租金，包括属于物业公司的管理费用，还包括秩序的维持、额外的清洁、工作人员人工费等。单从这个意义上说，物业公司获得一定的公共收益分成是应该的。

第三部分是物业公司的多种经营收入。现实情况是物业公司的多种经营收入经常与社区公共收益搞混，或者混在一起讨论，但实际上它们性质完全不同。

多种经营收入的第一块是车位管理费。如果是地下车库，无论是卖给业主的，还是开发商租给业主使用，所有权都很明确，前一种情况下没有车位租金，后一种情况下车位租金不归物业公司所有。物业公司收取的只能是车位管理费，内容包括车位清洁、车辆管理人员费用、设备设施费用（如照明、监控、消防设施等）、公众保险等。如果是占用公共空间的地面停车位，所有权归全体业主所有，物业公司也只能收取车位管理费，不能收取车位租金。

第二块是特约服务费。一般物业公司有生活服务和绿化服务部门，还有维修部门。这里面的专业技术人员为小区的公共范围的维护而工作。有余力的员工，还会进行特约服务。所谓特约服务，就是业主自己家里有需要，例如维修电器，绿化花园，整理房屋，便会有偿向物业公司雇佣旗下的员工，为自己服务。比如过年，屋子太脏太大，需要雇佣阿姨来打扫。就直接去物业中心，预约阿姨。其他一些服务费还包括废品回收管理费、建筑垃圾清运提成，等等。

第三块是拓展业务。普通一点的包括制造门禁卡、与快递公司合作代收代送、代送牛奶报纸、代买代卖、封阳台、做地热、室内装修、家政服务、租房中介、二手房交易、小孩接送、打印和商务服务，等等。

近些年，物业行业出现了越来越多新的转机，有了更多的拓展业务。例如，深圳彩生活服务集团有限公司，是一家集物业服务、资产运营、社区服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团。该公司除了提供基础的公共性服务外，还有房屋增值业务房屋银行。B2F（Business To Family）业务，一公里微商圈、虚拟服务、商品服务、智能管家、连锁经营等业务，已经将彩生活物业管理的社区居民变为潜在的消费者，以手机应用的形式将商户与居民联系起来。

这也是未来物业公司的盈利模式，即利用大数据有效地为业主提供最符合他们需求的产品：物业公司通过数据转换成有效的信息，企业技术部门充分利用联机分析、数据挖掘等手段，最后进行商务智能应用，让数据商业价值化，进行商业链接，形成社区商业服务平台。

引言：物权给社区治理带来了什么？ 

一、物业与物权的概念源流 

二、物业管理不止涉及业主 

三、从物业管理到物权治理 

第一章 物权特性：一切从交易开始 

一、居住领域的革命 

二、物业管理的市场供应 

三、物权的四大特性 

四、业主权利及其结构 

第二章 有居委会为什么还要业委会 

一、社区的性质转变与功能分化 

二、社区内的主要治理主体 

三、社区治理要求合作共赢 

第三章 物业管理可以采取什么方式 

一、物业管理的基本模式 

二、物业管理的三大要件 

三、物业管理决定如何形成 

第四章 有序物业管理是如何实现的 

一、物业管理的事权如何交接 

二、专项维修资金应如何使用 

三、弄清楚物业经营收支问题

四、物业管理的监督如何进行 

五、物业管理领域的“互联网+” 

第五章 物业管理为什么离不开党建 

一、物业管理需要怎样的党建引领 

二、物业管理党建开展的方式方法 

第六章 物业管理怎么变成物权治理 

一、物业管理离不开统合与联动 

二、新社会力量引动专业化治理 

三、物权治理怎样改变精神面貌 

四、新时代中国特色的物权治理 

附  录

附录1 中国社区物业管理发展进程 

附录2 《中华人民共和国物权法》节选 

附录3 《物业管理条例》及其最新修订 

附录4 《上海市住宅物业管理规定》 

附录5 《住宅专项维修资金管理办法》 

附录6 《物业服务收费管理办法》