《业主组织治理结构研究》：
一、委托代理理论适用于业主组织治理结构的建构
如前所述，现代公司高度分散的股权结构和所有权与控制权分离的客观事实导致了现代公司的治理问题。高度分散的股权结构致使公司股东们无法在集体行动上达成一致意见，也无法对公司控制者形成强有力的监督，公司实际经营者容易在机会主义的影响下侵害股东的利益。基于高度分散的股权结构，现代公司若正常运转必然产生所有权与经营权分离的结果，委托代理关系、委托代理问题、委托代理理论，便应运而生。①换言之，高度分散的所有权结构和所有权与控制权分离是产生委托代理理论的根源，也是委托代理理论适用的前提。进言之，高度分散的所有权结构和所有权与控制权分离的组织产生的治理问题，同样可以适用委托代理理论。
业主组织是高度分散的所有权结构，并且其所有权与经营权分离。城市住房制度的改革，房地产市场的快速发展，商品房住宅小区是绝大部分城市居民生活的场所。由于城市土地资源稀缺，房屋建造成本等，基于建筑物区分所有权的楼房是商品房住宅的主流形式。即使是独栋别墅也是在政府规划的商品房住宅小区内的建筑物，独栋别墅的所有权之间也存在共有部分。现代商品房住宅小区的产权结构建立在一个个建筑物区分所有权的基础上，而非单一的某一私人持有，换言之，商品房住宅小区的产权结构是高度分散的，进而基于建筑物区分所有权的业主表决权也是分散的。即使存在某一私人拥有多个建筑物区分所有权，根据《民法典》第278条的规定，业主共同决定事项受“人数”和“专有部分面积”两个因素约束，这就杜绝了单一或少数业主控制业主组织的情形发生，进一步强化了高度分散的所有权结构。
高度分散的表决权彰显每位业主的建筑物区分所有权，但对业主组织的日常经营活动也造成了不利影响。首先，表决权高度分散化的最直接的影响是全体业主无法在集体行动上达成一致意见，从而提高了治理成本。其次，由于对业主组织经营者的监督弱化，不少业主不仅缺乏参与业主组织决策和对业主委员会监督的积极性，而且也不具备这种能力，进而，使得业主处于被机会主义侵害的风险之下。再次，需要说明的是，人数较少的住宅小区虽然也是高度分散的产权结构，但由于业主组织的日常经营活动较少，所有权人之间联系也较为便捷，全部所有权人均参与业主组织的日常经营活动难度不大，故而，根据《民法典》第277条的规定，业主可以仅设业主大会，不选举业主委员会，换言之，住宅小区的治理由全体业主共同参与、共同决定。该类型的商品房住宅小区的治理不是本书讨论的重点，未有特别说明时，本书中的商品房住宅小区均是指人数较多，全体业主难以参与日常活动的小区。商品房住宅小区的产权结构是高度分散的建筑物区分所有权结构，进而产生高度分散的业主表决权。生活实践表明，人数较多的商品房住宅小区在缺乏引导、协助的情况下，几乎无法作出任何有关集体行动的决定。有物业服务企业服务的住宅小区，由于物业服务企业缺乏业主组织的监督，物业服务企业侵害业主利益的现象便会层出不穷。具体表现为，物业服务企业侵害业主共有部分的收益、承诺服务项目不兑现、乱涨物业费、任意停电、停水等。无物业服务企业服务的住宅小区，由于建筑物区分所有权共有部分及其附属设施缺乏维护，业主违法行为缺乏监督约束，住宅小区的公共秩序和环境卫生变得混乱不堪，陷入“公地悲剧”和“一切人对一切人的战争”。具体表现为，房屋外墙脱落、公共道路损坏、业主违规饲养动物、乱搭乱建、侵占消防通道、花坛种菜等。
业主与业主委员会之间是委托代理关系，存在委托代理问题。依据《民法典》第277条的规定，通过业主大会选举业主委员会，由业主委员会代表业主组织，监督物业服务企业的行为，组织维护建筑物共有部分及其附属设施，并约束部分业主的违法行为。业主委员会作为业主组织的直接经营者有利于提高业主组织的治理效率，有利于维护业主的利益。另外，业主组织的所有权与控制权分离，也厘定了业主组织区别于业主的独立责任和业主组织的独立的法人地位。故而，业主组织的所有权与经营权分离是客观现实使然。业主组织的所有权与经营权分离后与现代公司同样存在委托代理关系，产生委托代理问题。所有权人（业主）是委托人，业主委员会是代理人，二者是两种利益主体，二者目标函数并非完全一致，二者的利益可能存在偏差，甚至冲突。业主委员会比业主掌握更多关于业主组织当前及未来的信息，换言之，二者信息不对称。基于经济理性人的假设，业主委员会同样存在逆向选择和道德风险的问题。逆向选择是指业主委员会可以通过各种途径利用信息优势牺牲业主的利益来谋取自己的利益。道德风险是指业主不可能有效地直接观察到业主委员会的努力程度及工作效率，业主委员会可能存在不作为或乱作为的情形，或将住宅小区治理恶化和业主组织运行不畅等问题归结为不可控因素。例如，陕西省榆林市望湖星城小区业主委员会独断擅权、横行霸道，敲诈勒索小区业主、商铺、物业服务企业，依法被刑事逮捕。
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