王占强

律师、高级经济师、物业管理师、清华大学法律硕士

北京市住房和城乡建设委员会物业管理行业专家

北京市律师协会物业管理法律专业委员会委员

北京多元调解发展促进会调解员

著有《物业管理从入门到精通》《物业管理：经典案例与实务操作指引》《物业管理服务必备工具箱》《HR实务指引：招聘录用、调岗调薪、离职解聘全程风险防控与纠纷解决》等多本畅销专著。

物业费测算、收取、催缴、提高的原理与方法，

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易与物业费混淆的款项有哪些？

一、住宅专项维修资金

《住宅专项维修资金管理办法》第2条第2款规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”

《住宅专项维修资金管理办法》由建设部（现为住房和城乡建设部）、财政部于2007年出台，2008年2月1日起开始实施，因此，“住宅专项维修资金”是从该办法实施后才出现的一个新概念，在此之前，“住宅专项维修资金”的概念等同于“维修基金”。

物业费与住宅专项维修资金的相同之处在于：两者的用途中都包含对住宅共用部位、共用设施设备进行维修这一内容。

物业费与住宅专项维修资金也存在较多不同之处。

在缴纳主体方面：物业费的缴费主体一般是业主，也可以是物业使用人，如租户；而住宅专项维修资金只能由业主缴纳。

在费用覆盖对象方面：物业费的覆盖对象既包括住宅物业，也包括非住宅物业，如写字楼、商业、工业物业等；而住宅专项维修资金的覆盖对象只能是住宅物业。这一区别与当前的国家政策有关。目前，国家只对住宅物业项目强制收缴专项维修资金，其他类型的物业项目当然也可以归集专项维修资金中，但国家不强制。

在缴费标准方面：除政策性物业项目的物业费收费标准实行政府指导价外，其他一般都实行市场指导价，由业主与物业服务企业通过物业服务合同约定缴费标准；而住宅专项维修资金，从国家到地方都有明确的首期缴纳标准，《住宅专项维修资金管理办法》规定的标准是，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%。

在缴纳时间方面：物业费一般是按年度缴纳；住宅专项维修资金的首期缴纳时间是商品住宅的业主/已售公有住房的业主办理房屋入住手续前，住宅专项维修资金的续交时间是业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%时。

在收缴主体方面：物业费由提供物业服务的企业收取；住宅专项维修资金由专门的维修资金管理部门收取和管理。

在用途方面：住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造；而物业费用于不符合专项维修资金用途或未建立专项维修资金时的日常维修项目。

二、停车费

停车费，或称停车服务费，包括两种可能的含义。第一，停车费=停车位租金+停车管理服务费。在此种情况下，车主对车位不享有产权。第二，停车费=停车管理服务费。在此种情况下，车主对车位享有产权。

……

第一章?物业费必知的基本问题

第一节?物业费如何定义？ 2

第二节?易与物业费混淆的款项有哪些？ 4

第三节?物业费有哪些价格形式？ 8

第四节?物业费在哪些情形下实行政府指导价？ 11

第五节?物业费的收费标准是什么？ 13

第六节?物业费有哪些收费方式？ 15

第七节?物业服务收费是否应明码标价？ 18

第八节?物业服务收支是否应当公示？ 20

第九节?物业费由几部分构成？ 23

第十节?常见的物业服务费定价方法有哪几种？ 25

第十一节?公共收益的获取和管理中有哪些要点？ 28

第十二节?涉及物业公共收益问题的法律依据有哪些？ 34

第二章?物业费测算评估全流程

第一节?物业费测算评估的原则 41

第二节?测算评估的常用方法 42

第三节?评估程序 43

第四节?评估报告的主要内容 44

第五节?物业费测算评估职业道德 45

第六节?物业费测算评估工具 46

第三章?物业费收取流程、表单与技巧

第一节?物业相关收费流程图 54

第二节?物业费催缴欠费流程图 55

第三节?物业费收缴情况明细表 56

第四节?物业费欠费情况月统计汇总表 57