余源鹏，国内知名实战型房地产研究策划人，广州鹏起房地产代理有限公司总经理。20世纪70年代出生于广东省潮州市黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理营销管理方向研究生进修班。主要从事房地产实操研究、房地产营销策划、房地产实用基础知识培训和房地产营销系统培训业务。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产开发企业规范化管理丛书”和“物业管理服务实操一本通丛书”等三大系列近70本实操型专业书籍。
　　近几年陆续出版的“房地产实战营销丛书”，包括《房地产广告策划与创作》、《房地产包装推广策划》、《房地产实战促销300例》、《房地产实战定价与销售策略》、《房地产实战市场调研与优秀案例》、《中国楼盘实战命名三万例》、《售楼尖锋》、《房地产公关活动促销方案56例》、《三天造就售楼冠军》、《房地产实用营销图表大全》、《房地产一线销售管理》、《问鼎房地产》、《中小户型开发与设计》、《促动楼盘》、《房地产项目可行性研究实操一本通》、《中小户型开发与设计》、《房地产公司营销管理实操范本》、《房地产项目整合营销实操一本通》、《房地产广告策划与媒介传播实操指南》、《专业市场项目开发全程策划》、《旅游房地产项目开发全程策划》、《社区商业街项目开发全程策划》、《酒店式公寓项目开发全程策划》、《商住综合项目开发全程策划》、《写字楼项目开发全程策划》、《购物中心项目开发全程策划》、《别墅项目开发全程策划》和《精品住宅项目开发全程策划》《房地产中介经纪人实用业务知识两日通》、《三天造就二手房租售冠军》.《房地产中介经纪机构人事行政与业务经营管理》、《二手房买卖三日通》、《房地产策划师职业培训实战教程》、《房地产项目现场销售管理实操范本》、《商业房地产项目招商实操一本通》、《房地产项目销售执行实操一本通》、《开盘——房地产项目登记派筹与解筹认购实操一本通》和本书《房地产优秀广告文案创作与鉴赏大全》等。

　　《物业管理服务方案编写实操一本通》是一本内容全面的物业管理服务方案编写指导书，全面讲述了物业管理服务方案的编写内容和要点，内容包括企业介绍与项目物业管理服务设想，项目物业管理服务的前期准备工作，项目物业管理服务的正式启动方案，项目物业管理服务的日常运作方案，项目物业管理顾问方案编写要点。为便于读者参考，《物业管理服务方案编写实操一本通》收入了多个实用性的案例。《物业管理服务方案编写实操一本通》是物业服务企业管理人员必须的实用工具书，是物业服务企业编写物业管理服务投标书的优务参考范本，并可作为物业管理和房地产相关专业师生的重要学习教材。

　　2）一般对于多层公寓、别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一受到地震、台风、火灾等破坏时能及时修复。
　　3）对于高层写字楼商厦、酒店等，则必须投购大厦财产保险，包括土建、装修和设备，一般可按楼宇的总造价来投保。
　　4）对于商厦、酒店的管理，还需投购公共责任险。
　　5）一些特殊设备（如高层公寓的电梯）的投保。
　　总之，综合考虑安全、经济、地区特点、业主承受能力等诸多因素，审慎地选择投保，是搞好物业管理服务的一个重要环节。
　　（2）保险费分摊。
　　保险费=（投保总金额×保险费率）/保险受惠物业的总面积
　　10.更新储备金物业的配套设备都有一定的安全使用寿命，到期限就得更换（否则可能会酿成灾难）。一下子向业主筹集这笔费用，业主往往难以承担，所以物业服务公司有责任从物业投入使用开始就逐年积存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理重要的构成部分。从所有权关系上讲，这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立账，由业主委员会和物业服务公司共同管理。当物业服务公司更换时，此笔款项必须移交给新的物业服务公司。物业服务公司使用这笔款项时，必须经过业主委员会的审批。更新储备金包括前面提及的电梯、空调、一般公共设施、保安员和电视系统的更新储备金。
　　11.利润
　　前述10项费用都是物业管理所需的实际支出，对物业管理公司来说是没有利润的。物业管理公司作为一个经济实体，要有合理的利润，否则将失去经营的动力。管理者酬金的比率可根据管理的水平、管理成效，由物业管理公司和业主委员会商定，一般服务性行业的利润率在8％～15％之间，管理者酬金就是以前述10项费用之和为基数，乘上这个利润率即可。
　　12.税费
　　按照税务部门的规定，交纳相应比例的税费。

前言
第1章 企业介绍与项目物业管理设想
1.1 物业服务企业介绍
1.2 项目概况分析
1.3 项目管理服务目标的制定
1.4 项目管理服务指标的制定
1.5 项目管理服务理念的制定
1.6 项目管理服务模式的制定

第2章 项目物业管理服务的前期准备工作
2.1 项目物业管理服务机构的设置
2.1.1 项目物业管理服务组织架构的设置
2.1.2 项目物业管理服务各部门职能的制定
2.1.3 项目物业管理服务各岗位职责的制定
2.1.4 项目物业管理服务人员的配置
2.2 项目物业管理服务人员的招聘与培训
2.2.1 项目物业管理服务人员的招聘
2.2.2 项目物业管理服务人员的培训
2.3 项目物业管理服务物资装备的配置
2.3.1 项目管理及员工生活用房的配置方案
2.3.2 项目管理装备的配置方案
2.4 项目物业管理费的测算
2.4.1 项目物业管理费的测算方法
2.4.2 项目物业管理费测算优秀案例鉴赏

第3章 项目物业管理服务的正式起动方案
3.1 项目物业接管验收方案
3.1.1 项目接管验收前的准备
3.1.2 项目接管验收的流程
3.1.3 项目接管验收的依据
3.1.4 项目资料的接管验收
3.1.5 项目接管验收的标准
3.2 项目业户入住管理方案
3.2.1 项目入住资料的准备
3.2.2 项目入伙手续办理流程的设计
3.2.3 项目外部工作的协调
3.2.4 项目入伙环境的布置
3.2.5 项目入伙的其他事项
3.3 项目二次装修管理方案
3.3.1 项目二次装修时各部门的职责
3.3.2 项目二次装修手续的办理
3.3.3 项目二次装修的管理规定
3.3.4 项目二次装修施工队装修人员的管理
3.3.5 项目二次装修过程的监管
3.3.6 项目二次装修的验收
3.3.7 项目二次装修临时出入证的制作规范
3.3.8 项目二次装修所用资料的模板

第4章 项目物业管理服务的日常运作方案
4.1 项目房屋及公共设施、设备管理方案
4.1.1 项目房屋共用部位的管理方案
4.1.2 项目公共设施、设备的管理方案
4.1.3 项目维修基金的管理方案
4.2 项目工程管理方案
4.2.1 项目工程部管理方案
4.2.2 项目维修管理方案
4.2.3 项目机电设备管理方案
4.2.4 项目水电管理方案
4.3 项目安全管理方案
4.3.1 项目安保管理方案
4.3.2 项目消防管理方案
4.3.3 项目车辆管理方案
4.3.4 项目突发事件处理方案
4.4 项目环境管理方案
4.4.1 项目环境部员工管理方案
4.4.2 项目清洁管理方案
4.4.3 项目绿化管理方案
4.5 项目业户服务管理方案
4.5.1 项目业户服务承诺方案
4.5.2 项目客服人员管理方案
4.5.3 项目客服巡视管理方案
4.5.4 项目前台接待管理方案
4.5.5 项目业户求助服务管理方案
4.5.6 项目业户投诉处理管理方案
4.5.7 项目业户报修管理方案
4.5.8 项目物业管理费收缴管理方案
4.5.9 项目业户回访管理方案
4.6 项目便民服务与物业经营方案
4.6.1 项目便民服务方案
4.6.2 项目物业经营方案
4.7 项目社区文化建设方案

第5章 项目物业管理顾问服务方案编写要点
5.1 项目顾问服务目标的确定
5.2 项目顾问服务方式的确定
5.3 项目顾问期限的制定
5.4 项目顾问团的组建
5.5 项目顾问服务的范围与内容
5.6 项目顾问费用的确定