八道湾十一号，是一宗不小的产业。其产权，为三兄弟共有。当初立房契的时候，鲁迅本不打算写自己的名字，而准备写周作人为户主。后来经过教育部一位同事的劝说，才用了周树人的名字。1在几位乡亲朋友见证下订立的契约，申明八道湾的产业，分拆为四份：兄弟三人各占一份，母亲占一份。母亲这一份，作为她养老送终的费用。
鲁迅去世半年之后，由周作人主持，重订了八道湾房产议约，内容如下：
周作人
立议约人 朱氏
建人
立议约人周作人朱氏建人缘有浙江绍兴城内覆盆桥祖遗房产一所，曾于民国八年全家移居北平，将房出售，即以所得之款换购北平内四区新街口八道湾十一号，仍归三房共有。经公同议定，嗣后只准居住，未得三房同意，不得单独典卖。惟其户名则由长房树人出名，倘有事故，再以次房作人、三房建人挨次轮具。所需老太太生养死葬之费，亦在其中。酌留全部四分之一以资公用，有余部分作为百年之后轮流值祭之用。恐口无凭，立约各执存证。
立议约人周朱氏（印章）
周作人（印章）
周建人周芳子代（印章）
见中乡长寿鹏飞（印章）
公亲阮文伺（印章）
代笔宋琳（印章）
中华民国二十六年四月 日立
这份契约订立时，朱安在北平，许广平在上海，周建人任职上海商务印书馆。朱安在契约上盖了印章，应该是知情的。许广平的儿子后来指控周作人不与在沪的建人和许广平商量，就办理了房产过户手续，是窃夺了八道湾的房产。实际上，周作人这么做，是为了保护家庭中的两位弱者，一位是鲁迅的原配朱安，一位是被三弟遗弃的羽太芳子。
“议约”写明：“老太太生养死葬之费亦在其中。”根据规定，新户主周作人应该负担母亲的一部分生活费用。1938年11月8日鲁瑞写信给上海的许广平说：“老二（按：指周作人）自一月起管我一部份用费，担当若干尚未说明。”1周作人因叛国投敌罪被逮捕后，八道湾房产面临没收。1946年1月13日，朱安致信上海的许广平说：“二先生（指周作人——笔者按）因汉奸名义已于上月六号被捕，至今尚未脱险，现设法营救还没结果，近日八道湾房子已有宪兵去住。兹抄附从前预备之议约一纸，未知对此房子将来可有应用之处否，大约须候审确定始有办法也。”1
当年秋，许广平返回北平西三条整理鲁迅遗物。此时，朱安身体衰弱，自知在世之日不多，就在许广平返沪前，交待了遗产问题。当时商定的办法是，首先在1946年11月朱安与周海婴的法定代理人许广平签署了一份《赠与契约》，申明：“周树人公遗产业经周朱氏与周渊（周海婴的化名）分割无异，周朱氏所得北平宫门口西三条胡同二十一号房产地基以及其他房产书籍用具出版权等一切周树人公遗留动产与不动产之一部情愿赠与周渊，周渊及其法定代理人许广平允诺接受并承认周朱氏生养死葬之一切费用责任。为免日后纠纷，特立此约为据。”2三位当事人签名盖章，证人是沈兼士、张荣乾、吴星恒、徐盈、阮文同、宋紫佩。这个赠与文件中所列项目，应该包括朱安应享有的八道湾产权的一部分。这份八道湾房产的议约件，正是由朱安请人拍成照片寄到上海的。1946年11月24日朱安致许广平的信中说，徐盈先生已来家“拿走议约去托沈先生。沈先生即找纪女律师，纪女律师把此议约照相三张，花八千元，但连做呈文等的钱，他都没有拿，该怎么办？请来信告知。又，沈先生与纪女士商量，建人先生既不在此要有一封委托信才好”。3
在同一封信中，朱安还请人为周建人代拟一函，要三弟亲笔书写寄往北平，以便由周氏兄弟之友沈兼士代为委托律师向法院交涉，保留八道湾住房中属于鲁迅和周建人家的房产，以免因周作人案而被全部没收。1947年1月8日朱安给许广平信中说：“徐先生来寓谓：律师已来过，但案尚无批文。”同年2月9日朱安在信中告诉许广平：“八道湾房子的事情迄今无消息。”3月20日北平地方法院办理了朱安和周海婴订立《赠与契约》的公证。6月29日朱安逝世。
周作人转移户主名，属法律认可的范围内，合情合理，所以当时旁观者并不以为怪。他确定的议约人，除他本人外，长房署名盖章的是周朱氏，三房署名虽是周建人，却由周芳子签署并盖章，显示周作人用心良苦——企图借法律手续，确立并保证朱安和芳子的家庭地位和财产权。
鲁迅及其继承人应拥有八道湾十一号住宅的部分产权。兄弟失和后，鲁迅虽然迁出了八道湾，但仍然承担母亲的生活费用，从未向两个弟弟要任何财产。1941年12月7日太平洋战争爆发，日军进入上海租界；许广平的生活也遇到困难，无法继续寄款给北平奉养婆母。1942年5月以后鲁老太太的生活费靠周作人维持。1943年4月22日鲁老太太病故，遗言将周作人每月给她的零花钱转给朱安使用。朱安并没有向周作人索要八道湾房产，而是将西三条胡同住宅的多余房屋出租，补贴家用。但后来她的生活渐渐陷入困境，债务竟然“一天天加高到四千余元”。这期间发生了一件很难堪的事。1944年，因为要还债，朱安想把鲁迅的藏书出售。周作人让北平图书馆整理鲁迅藏书目录三册，散发求售。许广平和鲁迅的好友闻之，急忙阻止，并想办法解决朱安的生活困难。
1937年订立新八道湾十一号房产契约时，周作人当然想不到这房屋后来成了伪产，他为羽太芳子着想的计划也落空了。芳子在新中国成立后才上诉离婚，因为受了周作人汉奸案的牵连，处于劣势，不可能获得已被捐献给国家的房产。
八道湾十一号历经沧桑，从原来的大宅门渐渐变成大杂院。大门的变化就是一个很好的象征。五十年代，大门虽然已经破旧，但门框上还有堆砌的格子瓦装饰，还有屋顶，看起来还有个门楼样子；后来，大门虽然还是方形，但已经没有门楼，只用砖垒砌起来，上方搭了一根木板，木板上又砌了些砖头；再后来，干脆连门板也没有了。
周家的用人张淑珍也说，整个院子“文革”前变化不大，很气派，在这一带都数得上。但“文革”后，丁香、松树、槐树、海棠——都是从绍兴老家带来的树种——全被砍了，池塘也给填了。上面盖了房。由于人口增多，住房狭窄，住户不断扩张生活空间，加长屋檐，加修围墙，砖头、门板、塑料布，凡是能到手的材料都用上了。唐山大地震时，紧挨着房子。又搭起很多地震棚，有些至今还住着人，有些成了堆放杂物的仓库。
张淑珍说：“前些年房管局给院儿里的居民提供材料，说可以换掉木格花窗，安玻璃窗。别家全换了，我可舍不得。木格花窗还是当年大先生在时的，一点儿都没变。每年快冬天时用面糊打浆子，糊一块钱一张的高丽纸。差不多得用十几张。”
1996年6月间，《光明日报》刊登了八道湾胡同随东冠英小区的开发将被拆毁的报道。消息一传出，旋即在社会上引起一片议论之声。有人到北京市文物和规划部门，了解情况，不少文化界知名人士撰文呼吁开发商“手下留房”，并希望有朝一日将八道
湾的现有住户搬迁出来，恢复这座院子的本来面貌，保留一段历史，保留一种文化，保留一部分城市的记忆。据报载，北京市规划局发函至负责东冠英危改小区规划建设的房地产公司，要求告诉原规划方案。由于政府部门的干预，房地产开发项目暂停。
当时，赞成保护八道湾十一号的意见占上风，但也有另外一种声音。鲁迅之子周海婴就说：“据我了解，国家文物部门经费很困难，拨出巨款来修缮十一号院的可能性几乎没有。就现在这么一副破旧不堪的样子，将来和周围小区建筑对比起来，那是一番什么景象！春节期间，我和周建人（鲁迅的弟弟）的两位女儿对此交换了意见，一致同意不保留八道湾十一号院。我们认为，再以保护鲁迅故居的名义来保留十一号院是不合适的，可能
产生一些负面效果。”他的理由之一是：“八道湾的房屋以北房最佳，而父亲本人根本没有享受过，而‘苦雨斋’又与鲁迅不搭界。他早年住过的屋子，又都破损不堪，而且听说现在也不是原屋了。要说北京的鲁迅故居，西三条才是。因为这是他用自己的钱独立购买的，并且也是居住过的。由此可见，保护八道湾实际等于保护周作人的‘苦雨斋’。那么，汉奸的旧居难道是值得国家保护吗？”1
针对鲁迅纪念馆已经太多，不必再增加的意见，文化界人士提出反驳意见时，往往举出外国的例证，如，俄罗斯人为他们的伟大诗人、近代语言与文学的奠基人普希金，修建了很多纪念设施，不仅在大大小小的城市里有，就连偏远的米哈伊洛夫斯克或三山村，在小路旁或树林边，也会见到写着“普希金曾在这里散步”、“这里是普希金读过书的地方”的木牌。俄罗斯人甚至还为普希金的奶娘也建立了一座纪念馆，等等。
一 四合院………1
二 全家福………19
三 文学合作社………33
四 宾客………53
五 《阿Q 正传》………77
六 求学和就医………93
七 信仰………121
八 离散………133
九 自己的园地………159
十 苦雨·苦茶………169
十一 知堂………189
十二 “日本店”………201
十三 刺客………219
十四 周公馆………231
十五 囹圄………247
十六 恩仇………269
十七 余光………291
十八 房产………309
后记………319
附录：
周氏兄弟与八道湾十一号………329
参考书目………341
鸣谢………343
