不动产的价格似乎有很多偶然因素的作用。100年前，就如同400年前印第安人用24颗玻璃珠与荷兰人换了曼哈顿岛--这个当今世界上最贵的小岛，想必国人也不会预料到黄浦江边的小渔村将成为中国地价最贵的地方。许多历史上的偶发事件塑造了当今世界的经济地理、人文地理格局，可一旦这个趋势变成了固有的模式，它便会不断地自我强化。房地产的保值增值也是这个道理。房地产投资似乎只有一条不二法门--地段决定了一切，即除了地段还是地段。但除了地段之外，房地产的增值还有很多因素。不动产是一种保值性投资，在当今纸币作为交易媒介的时代，这一点毋庸讳言。通胀时期，不动产价格自然也会像一般商品那样随着通胀而升高，以达到保值的目的。除土地外，不动产价格的构成主要是工资和建筑安装成本。当通胀发生时，往往工资是呈刚性增加的，建材及相关产品的价格也呈上涨趋势。此时，即使土地价格不上涨，不动产商品的价格也会由于工资和建筑安装成本的推动而上涨。从各国经济实践看，不动产价格一般会超过通胀率几个百分点。在我国，自20世纪90年代以来，以大部分区域的房价和物价统计，各地商品房竣工造价均呈平稳上涨的走势，只是在亚洲金融危机和信贷危机期间略有下浮，而房地产的造价和售价的比值也大概维持在45%到65%之间上下浮动。只是在一线城市，这一比值越来越小，土地的价值便凸显出来。
在一个成熟市场，地价乃物价的组成部分，土地价格的高低不仅与经济发展的状况密切相连，而且还是经济发展的晴雨表。通常情况下，经济发展水平越高，土地价格在国民生产总值（GNP）中所占的比重越大，反之越小。同样的道理，随着经济发展，地价在房屋的造价中所占的比例也是逐步上升的。根据美国住房建造者协会（National Association of Home Builder）的数据，地价在住房造价中的比例是：1949年为11%，1969年为22%，1988年为27%，1996年为28%。在人口密度更高的国家，土地紧缺，因而有着更高的价值。1970年到1985年，日本的土地总价格与GNP之比在2到3.5，“广场协议”后比值迅速上升，到1990年竟然高达5.35。而同期，美国1970年至1993年土地总价格与GNP之间的比例却相对比较稳定，在0.74到1.09之间变动。土地价格与GNP之间的比值过大，意味着土地价格的上涨速度超过了GNP的形成速度，说明在土地价格的增长中出现了非实体性的增长，即存在“泡沫”。此时，货币升值预期和宽松的货币政策引发的房地产投机达到了高潮。
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