**章 2023年房地产市场运行情况
2023年1~12月，东北部地区的房地产累计开发投资额占比有所提升，东部和西部地区小幅下降。商品房开发用于住宅的投资额相比2022年同期有所减少，且下降幅度整体呈现增大的趋势。相较于住宅和其他开发投资，办公楼和商业营业用房开发投资与2022年同期相比下降幅度较大，总体来看，同比增速波动幅度不大。在“房住不炒”“因城施策”等长效机制的调控下，叠加房地产需求的趋势性变化，我国房地产企业融资环境相对偏紧。房地产开发企业不同来源的资金同比下降，其中，与2022年同期相比，2023年我国房地产企业利用外资的规模缩减幅度较大。在房地产企业融资环境收紧的背景下，我国房地产企业更多地依赖销售回款和其他非标准化融资渠道来维持资金流动性。2023年初全国土地累计供应面积相比2022年同期小幅增加，但自3月开始增速由正转负，全年土地累计供应面积相对于2022年同期出现了一定幅度的下降。其中住宅用地累计供应面积相对于2022年降幅收窄，但同样也出现了一定幅度的下降。国内房地产开发建设情况逐步好转，住宅累计新开工面积降幅相对2022年收窄，竣工面积则呈现增长趋势。随着宏观政策效力的持续显现，国内房地产销售情况也有所好转，降幅态势相对于2022年有所减缓，地区间的销售表现分化加剧。受疫情影响，2022年商品房销售均价偏低，呈现同比下降趋势。2023年疫情后商品房销售价格恢复，同比增速与2021年基本持平。
**节 房地产开发投资
一、房地产开发投资额
2023年房地产开发投资规模较前一年有所缩减，如图1.1所示，2023年1~2月，房地产累计开发投资额为13669.56亿元，同比下降5.7%，其中住宅累计开发投资额为10272.6亿元，同比下降4.6%。此后同比下降幅度有所增大，截至2023年12月，全国房地产累计开发投资110913.35亿元，同比下降9.6%，其中住宅累计开发投资83820.03亿元，同比下降9.3%。
2023年1~12月我国各地区房地产开发投资情况如表1.1所示，受经济发展水平等因素的影响，东部地区房地产累计开发投资规模*大，占全国房地产累计开发投资额的60%左右，中部地区占比约20%，西部地区占比约18%，而东北部地区房地产累计开发投资规模较小，约占全国房地产累计开发投资额的2%。2023年1~2月，东部、中部、西部和东北部地区房地产累计开发投资额分别为8358.20亿元、2624.48亿元、2535.88亿元、151.00亿元，房地产累计开发投资额占全国的比重分别为61.1%、19.2%、18.6%、1.1%。截至2023年12月，东部、中部、西部和东北部地区房地产累计开发投资额占全国的比重分别为60.14%、19.32%、17.82%、2.73%，东北部地区的房地产累计开发投资额占比有所提升，东部和西部地区小幅下降。
图1.1 2023年1~12月房地产累计开发投资额及同比增速
资料来源：国家统计局
表1.1 2023年1~12月我国各地区房地产开发投资情况
资料来源：国家统计局
如表1.2所示，从各类型商品房开发投资情况来看，我国房地产开发仍然以住宅开发为主，2023年1~12月，全国住宅开发投资额累计达到83820.03亿元，其他次之，开发投资额累计达到14507.24亿元，商业营业用房开发投资额累计值为8054.83亿元，办公楼开发投资额累计值为4530.78亿元。2023年1~12月，商品房开发用于住宅的投资额相比2022年同期有所减少，且下降幅度整体呈现增大的趋势。2023年1~2月，住宅开发投资额累计值同比增速为？4.6%，2023年12月，住宅开发投资额累计值同比增速为？9.3%。相较于住宅和其他开发投资，办公楼和商业营业用房开发投资额与2022年同期相比下降幅度较大，总体来看，同比增速波动幅度不大。截至2023年12月，办公楼开发投资额累计值同比增速为？9.4%，商业营业用房开发投资额累计值同比增速为？16.9%。
表1.2 2023年1~12月各类型商品房开发投资情况
资料来源：国家统计局
二、房地产开发商资金结构
在“房住不炒”“因城施策”等长效机制的调控下，叠加房地产需求的趋势性变化，我国房地产企业融资环境相对偏紧。如表1.3和表1.4所示，从总体上来看，2023年1~12月，房地产开发企业不同来源的资金同比下降，其中，与2022年同期相比，2023年我国房地产开发企业利用外资的规模缩减幅度较大。截至2023年12月，房地产开发企业不同来源的资金中累计总投资为127459.00亿元，同比下降13.6%，其中国内贷款15595.04亿元，同比下降9.9%；利用外资47.50亿元，同比下降39.1%；自筹资金41989.13亿元，同比下降19.1%；包括定金及预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金69827.33亿元，同比下降11.1%。
表1.3 2023年1~12月房地产开发企业资金主要来源情况（单位：亿元）
表1.4 2023年1~12月房地产开发企业不同来源的资金累计同比增速
2023年1~12月房地产开发企业不同来源的资金占比情况具体如图1.2所示，其中房地产开发企业资金主要来源于定金及预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金，占比54.78%，其次为自筹资金，占比32.94%，房地产企业利用国内贷款筹措资金的比重为12.24%，利用外资规模*小，占比0.04%。结合表1.3和表1.4的数据可以看出，在房地产企业融资环境收紧的背景下，我国房地产企业更多地依赖销售回款和其他非标准化融资渠道来维持资金流动性。
图1.2 2023年1~12月房地产开发企业不同来源的资金占比情况
资料来源：国家统计局
第二节 房地产供需情况
一、土地市场供给情况
2023年1~12月，全国土地累计供应面积为273 163.90万平方米，同比减少14.96%，其中住宅用地累计供应面积为59 679.77万平方米，同比减少17.28%。如图1.3所示，2023年初全国土地累计供应面积相比2022年同期小幅增加，但自3月开始增速由正转负，全年土地累计供应面积相对于2022年同期出现了一定幅度的下降。其中住宅用地累计供应面积相对于2022年降幅收窄，但同样也出现了一定幅度的下降。
图1.3 2022~2023年全国土地累计供应面积及同比增速
资料来源：Wind金融终端
二、房地产开发建设情况
随着疫情防控进入新阶段，国内房地产开发建设情况逐步好转。如图1.4所示，2023年1~12月，我国房屋累计新开工面积为95 375.53万平方米，同比下降20.91%。其中住宅累计新开工面积为69 285.61万平方米，同比下降21.39%，降幅相对2022年收窄。竣工面积相比2022年同期则实现了增长，2023年1~12月，我国房屋累计竣工面积为99 831.09万平方米，同比增长15.78%。其中住宅累计竣工面积为72 432.59万平方米，同比增长15.82%（图1.5）。
图1.4 2022~2023年房屋累计新开工面积及同比增速
资料来源：Wind金融终端
图1.5 2022~2023年房屋累计竣工面积及同比增速
资料来源：Wind金融终端
三、商品房销售状况
随着宏观政策效力的持续显现，国内房地产销售情况也有了一定的好转，降幅相对于2022年收窄。如图1.6和图1.7所示，2023年1~12月，我国商品房累计销售面积为111735.14万平方米，同比下降8.5%，其中住宅累计销售面积为94796.35万平方米，同比下降8.2%。商品房累计销售额为116622.21亿元，同比下降6.5%，其中住宅累计销售额为102989.59亿元，同比下降6.0%。
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