孟明毅
男，英国伦敦政治经济学院经济学学士、美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院工商管理硕士、北京大学光华管理学院经济学博士，师从著名经济学家厉以宁教授。从事金融行业多年，曾就职于雷曼兄弟公司（欧洲）、野村证券（亚太）、美国铁狮门房地产公司（中国区）等多家知名企业。现任汇力投资基金管理有限公司执行总裁、中化汇力投资管理有限公司副董事长等职位，第十二届北京市青年联合会常务委员。国务院发展研究中心REITs课题组与国家发改委产经所REITs课题组成员，中国资产证券化论坛基础设施专业委员会主任委员，深入研究资产证券化，著有《中国企业资产证券化发展问题研究》一书。

侯梨智
女，中山大学EMBA，清华大学五道口金融学院CEO，三农金融和乡村振兴绿色资产证券化的倡导者。主要研究领域：通过科技金融手段，实现精准助农，为传统金融机构覆盖不到、服务不好的中小农户解决生产资金和销售渠道的困难，成为绿色金融和乡村振兴绿色资产证券化的倡导者。

王悦
女，美国宾夕法尼亚商学院金融硕士，清华大学五道口金融学院CEO，和合资本董事长，曾任新加坡德勤和中国德勤审计及咨询部门资深顾问，曾任杨树资本集团总裁并主导旗下多家上市公司资本战略，专注于产业投资和并购重组，发起并主导上市公司京蓝科技、长江健康、天泽信息等多项产业投资和并购重组，交易规模超过50亿元人民币。具备丰富的A股和港股上市服务经验，对资本市场机构运作、上市公司投资者管理、公司财务和战略咨询有深刻理解在生态环保、医疗大健康和先进制造业行业领域有深入的研究和丰富的投资经验。著有《乡村振兴战略》。

黄艳琼
女，北京大学光华管理学院金融学学士、统计学学士，经济学硕士学位，北京大学FICC校友俱乐部秘书长。2008-2015年担任瑞银证券股份有限公司固定收益部董事，先后从事资产证券化、固定收益销售交易业务以及投资顾问业务负责人。现担任北京大然私募基金管理有限公司董事长。

2020年4月中国证监会与国家发改委发布推行基础设施REITs试点文件，2021年6月我国第一批9支基础设施REITs成功发行并在沪深股市上市交易。通过推动REITs试点，让资产证券化落地我国，可以有效扩大直接融资，减少刚性兑付，实现存量基础设施资产的新旧动能转换，有效增强新的投资能力，化解高负债风险，促进国内大循环，促进我国经济平稳健康增长。本书深入探讨了REITs实现政府公共资产证券化的可行性及具体路径，对解决我国地方政府眼下的现实问题有一定的参考意义。

公募REITs新规出台是一项具有划时代意义的制度性创新举措，是存量时代的发展需要，也是国资监管进入“管资本”时代的需要。
                  ——上海国有资本运营研究院院长 罗新宇

发布REITs试点工作的意义，在于它将改变居民资金流向基建的方式。
                               ——中泰证券分析师 笃慧

REITs来了，这是解决PPP项目社会资本方退出的一剂真正良药。
                      ——中关村产业研究院副院长 郑建平

公募REITs的推出：一方面，让市场看到了金融创新的持续升级，鼓励了广义的公募基金管理机构向更多大类资产领域延伸服务半径，体现专业管理机构的能力；另一方面，从资产层面，精准结合当下大量存量不动产资产，聚焦于核心发展区域的基础设施领域，通过回笼资金的形式，进一步支持本轮新基建的开发。
              ——国家金融与发展实验室特聘研究员 陈思杰

序言

第一章REITs启航

第一节REITs的介绍

一、REITs的基本概念

二、REITs的分类

三、REITs的特点

四、REITs的益处

五、REITs的模式

第二节REITs试点正式启航

一、认识REITs

二、公募REITs破冰

三、基础设施REITs

四、REITs规模

第三节为什么需要REITs

一、生逢其时的REITs

二、商业地产的现状与痛点

三、住宅地产的现状与痛点

四、抵押型REITs收益与抗风险能力相对齐高

第四节国外REITs发展情况概述

一、美国REITs发展概述

二、日本REITs发展概述

三、新加坡REITs发展概述

第五节国内REITs发展情况概述

一、类REITs产品

二、最早的REITs产品尝试

三、REITs在国内的发展

第六节REITs和政府PPP项目相结合的益处

一、政府PPP项目的现状和困境

二、REITs盘活存量资产

第二章REITs与地方债

第一节公共资产

一、公共资产的定义与范围

二、公共资产的特点

三、海外公共资产

第二节用REITs解决地方债问题迫在眉睫

一、地方债整体规模

二、地方债省区规模

三、我国地方债特点

第三节中国式“次贷”

一、地方债核心问题

二、地方债存在的风险

三、目前解决地方债的主要方式及存在的问题

第三章  用REITs化解地方债

第一节用REITs解决地方债的思路

一、用REITs解决地方债的现实需求

二、用REITs解决地方债的思路与路径

三、用REITs解决地方债的案例分析

第二节REITs的比较优势

一、REITs自身的优势

二、用REITs化解地方债的优势

第三节用REITs化解地方债的重要现实意义

第四章  REITs产品的设计路径

第一节REITs产品设计的前提条件

一、参与者

二、基础资产

三、法律法规

第二节REITs产品的设计思路

一、权益类REITs产品的设计思路

二、固定收益类REITs产品的设计思路

三、基础设施REITs与商业物业REITs的设计差异

第三节设计方案

一、产品规模、产品期限与收益分配方式

二、分层结构

三、退出方式

四、交易结构

五、其他条款

第五章 REITs产品的税收问题

第一节REITs产品设立与投资环节税费

一、产品设立与投资环节产生的税费

二、产品设立与投资环节的税费承担主体

三、产品设立与投资环节的税费种类

第二节REITs产品运营环节税费

一、基础资产运营相关税费

二、收益分红相关税费

三、运营环节的其他税费

第三节REITs产品流转与退出环节税费

一、购买产品环节税费

二、赎回与转让产品环节税费

三、产品退出环节税费

第四节关于REITs产品税负的建议

一、现行政策下REITs产品税收筹划要点

二、我国REITs产品税收政策问题

三、REITs产品税收政策制定的建议

四、其他国家或地区REITs立法税收政策对比

第六章 REITs试点政策解读

第一节REITs试点的政策沿革

第二节REITs试点新政的核心摘要

第三节关于REITs试点的三大条件解读

一、对项目的权属情况的要求

二、对项目收益及现金流要求

三、对发起人和运营方的要求

第四节REITs试点工作的前瞻

一、项目试点工作面临的有利条件和机遇

二、项目试点工作可能面临的问题与解决方式

三、项目试点工作的前瞻

第七章  公共资产REITs的案例与发展

第一节国内基础设施REITs案例

一、概况

二、高速公路类

三、仓储物流类

四、产业园区类

五、公用事业类

第二节海外公共资产REITs案例

一、概况

二、基础设施类

三、数据中心类

四、自助仓储类

五、工业园区类

六、亚太市场公共资产REITs案例

第三节不动产离岸中心模式

一、离岸结构对比

二、不动产SPV体系

三、不动产离岸中心

第四节公共资产REITs的未来发展

一、未来发展

二、新公共基础设施建设

三、社会主义共同富裕

参考文献

附录

附录1：以不动产估值测算为例的收益还原法介绍

附录2：REITs不动产资产评估方法选用

附录3：基础设施REITs试点政策

附录4：基础设施REITs地方推进政策