《经济行动的“伦”与“理”：以物业企业经营活动为例》：
二 营销手段与质保承诺
唯有厘清开发商自管物业的利益基础，才能理解监管部门推行建管分离政策的难点所在。自管物业的利益并不局限于售后，这一利益链条从建房销售时就已经开始了。与售房相关的利益主要表现为以下几点：（1）压低物业费，以便获取更高的售房利润，或者更快地将建成房屋售出；（2）免交或少交未出售部分房屋的物业费；（3）通过自营物业，体现更好的售后服务态度；（4）在物业承接查验时，将第三方查验变为内部交接。下文分别就这四个方面做简要说明。
一般而言，物业费是按照每平方米单价逐月收取的，例如，某位业主的房屋建筑面积100平方米，物业费2元/平方米，那么该户业主每月需缴纳物业费200元。随着人们逐渐认识到物业费的存在，过高的物业费会影响到新建住房的销售。因此，在市场竞争的驱动下，开发商在售房时也会将低价优质的物业服务作为卖点之一，起码不能让物业费成为售房的阻碍。例如，尽量不让本小区的物业费超过当地的平均水平，而由于普遍存在物业费上调难的情况，而且物业费受到物价管理部门的调控，平均物业费是较低的。因此，在实际经营中，物业企业收取的物业费无法负担其开支，常常出现亏损。不过，物业企业的亏损会由开发商加以贴补，所以，单看物业企业，这是一种持续性亏损经营的非理性行为，但如果将开发商与物业一体考察，却又是一种理性的经营行为。
义先物业的魏经理在解释亏损定价时说，“物业费为什么是两块钱呢？按照别墅的标准，这是比较低的。但是呢，他（开发商）希望卖房子。当时我们物业也有测算，也有方案，不是2块钱，是3块到4块钱。但是开发商最后定的是2块，为什么呢？也是为了促销这个房”（访谈资料YX01）。为民物业的孙经理也提道：“反正这些东西不一样，你像旁边小区那儿，工资也高，工资高是因为人家开发商托着，人家目的是为了卖房。现在人家开发商撤了，之前那里的物业也是赔钱的。”（访谈资料WM01）与房企售房取得的利益相比，房企给自己的物业公司托底的成本微乎其微。因此，与开发商一体的物业企业在物业费定价时考虑的并非是自身经营，而是开发商售房的“大局”。
开发商售房有一个较长的过程，如果开发商聘用的是独立的物业企业，那么开发商需要依法按时足额缴纳物业费给物业企业，因为《物业管理条例》第四十一条规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳”。但开发商如果聘用自己的物业，那么这笔钱可以迟交或者少交，即便足额按时支付，这笔钱也相当于在组织内部流转。更重要的是，住宅小区建成初期，不管是绿地的养护，还是公共设施的维护，都较少出现问题，物业能够以较低成本运行，开发商可以通过设立自己的物业企业，将这部分利润纳为己有。形式上清晰的财务关系掩盖了实质的利益关系。
通过上文的初步分析，开发商自管物业有利有弊，从社会总福利或者经营理性化的角度看，自管物业是弊大于利的。这是政策制定时提倡或推进房地产开发与物业管理分离的基本理据。但有意思的是，在部分业主看来，开发商自管物业却是利大于弊的，例如有业主表示：“开发商的物业更有实力，挺正规的，房子出现问题也更方便联系。”（访谈资料Y205）可见，相当一部分业主同样将物业企业视作房地产开发商的售后联络机构，而开发商聘用自己的物业公司反而是对自己建房质量有信心的标志。
不过，房企与物业企业形式分立、实质一体也埋下了隐患。例如，业主会因此自然地将物业与开发商视作一体，尽管在形式上二者并不是，而一旦房屋出现质量问题，则将责任归咎到物业企业的身上，将房屋的售后维修与物业费缴纳联系起来。上文提到的开发商自营物业配合开发商处理售后问题，到这里就变成了物业有责任处理房屋的售后问题。因为物业企业变成了开发商在这一小区的派出机构，由此又衍生出大量的售后纠纷和物业费纠纷问题，给基层社会治理带来新的问题，近些年物业服务合同法律纠纷激增就是表现之一。
此外，《物业管理条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”在法规层面鼓励聘请独立于开发商的物业，也是为了保证查验的客观性，在查验中，物业企业相当于为业主查验共用部位和共用设施的质量，因为单个业主只关心自己购买房屋的质量如何，根本不关心公共部位是否过关，甚至有部分业主不知道公共部分为何。按照法律规定，建设单位不仅对私有部分负有保修责任，对公共部位的设备设施同样负有保修责任，这部分权益的维护自然落到了物业服务企业身上。而开发商自管的物业企业在接管查验时，往往会形式大于实质，对那些并未危及生命安全的问题采取睁一只眼闭一只眼的态度。而且，在后期经营中，这些物业企业即便是发现损坏的公共设施仍旧在保修期内，也会采取拖延的方式将其拖出质保期，再用业主缴纳的维修资金加以修缮。
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