从天地会说起
金庸武侠小说里有个天地会，总舵主叫陈近南，麾下帮众十几万人，势力遍布大江南北，藏龙卧虎，高手如云，杀官劫狱，反清复明，做下了轰轰烈烈的大事业。历史上确实有个天地会，但陈近南只是这个帮会的遥远传说，而且他还是个和尚（并不是武侠小说里那个英俊潇洒的中年书生） 。金庸说陈近南原来的名字叫陈永华，陈永华是有的，他是郑成功的手下，以文治见长，不会武功，更没有创办过天地会 。
从清政府公布的奏章和邸报来看，天地会成立于乾隆年间（金庸小说里的天地会在康熙年间就已经很活跃了），先是在广东和福建一带活动，后来转战台湾，在台湾发动抗清起义，“所过之处香案叠叠”（天地会“顺天大盟主”林爽文的告示），受到了台湾人民的大力支持。台湾人拿起镰刀加入天地会，占领城市，驱赶贪官，剪掉发辫，改换服式，台湾一时变色，大半个岛屿纳入天地会控制之下。为扑灭这场起义，乾隆动用了广东、广西、福建、贵州、浙江、湖南、四川七个省的军队，消耗的军费占了全年财政收入的三分之一。
这场起义失败之后不到五年，台湾南路和台湾北路又先后爆发了两次起义，也都由天地会发起。到了嘉庆七年，广东惠州天地会首领蔡步云起义。嘉庆十一年，广东潮州天地会首领张四田起义。嘉庆后期，从天地会衍生出“平头会”和“红花会”（这是金庸《书剑恩仇录》和《飞狐外传》里反复提到的一个大帮会），分别在广东、福建、新疆、湖北从事抗清活动。此时天地会的势力已经发展到东南亚，苏门答腊岛上的部分华侨也是天地会的会员。直到辛亥革命前夕，革命党人陶成章创建“龙华会”，其组织形式还是模仿天地会的架构。还有我们的“鉴湖女侠”秋瑾，其实也属于天地会——她加入的“三合会”是天地会在晚清时期的一个化名。
如果追本溯源的话，民国上海的青帮，现在香港的“新义安”，都跟历史上的天地会有着千丝万缕的联系，都是天地会的变种或者衍生品。只是时代变了，宗旨也变了，这些帮会不再提“反清复明”，也没有别的政治追求，它们贿赂官员、渗透政府、划分势力范围，要的无非是一个“钱”字，丢了天地会老祖宗的脸。
义军制造难民
也有不给天地会丢脸的。鸦片战争前后，天地会又衍生出一个分支：小刀会。这个帮会在上海很活跃，秘密结党，谋划反清。公元1853年，小刀会首领刘丽川公然打出“反清复明”旗号，率领帮会成员和附近贫民攻占嘉定县城，继而攻占上海县城，宣告“大明国”成立，刘丽川自封“大明国招讨大元帅”。满清政府调派军队围剿，被刘丽川打得稀里哗啦。清军败退，小刀会又攻占宝山、南汇、川沙、青浦，然后清军再次围剿，双方在今天的上海市区和近郊区县打了几十场硬仗。
不管什么时候打仗，吃亏的总是老百姓。公元1854年10月7号，后来出任中国海关总税务司第一把手、把持中国海关近半个世纪的英国人赫德从香港坐船去宁波，途径上海，登陆住宿。当时上海正在小刀会的控制之下，赫德亲眼目睹了战争给上海市民带来的灾难：城里到处是烧毁的民房，路边还有丢弃的尸体，起义者良莠不齐，一边跟政府军交战，一边肆无忌惮地抢钱抢女人，“他们急急忙忙把任何可以拿到的东西都拿出城去换取食物。” 刚才我还夸小刀会不给天地会丢脸来着，写到这儿又觉得，这个小刀会也不是什么好玩意儿，至少它的某些成员不是好玩意儿。
过去有句老话：“小乱居乡，大乱居城。”意思是小股土匪骚扰地方的时候，最好搬到城里住，因为城里有军队，有警察，土匪不敢捣蛋；打大仗的时候最好搬到乡下住，因为城里有钱人多，漂亮女人多，机关也多，是财富和政权的象征，是“兵家必争之地”，而农村穷得叮当响，“兵家”们不屑于去争，住在农村最多被拉壮丁，比城里安全。所以在和平年月，城市是优于农村的，有钱的农村人为了换一个相对良好的治安环境，纷纷在城里买房定居；一旦爆发战争，城里反不如农村安全，城里人为了保住妻女、钱财和自己的小命，不得不向农村逃难。像这种反反复复如同拉锯的城乡之间大迁徙，曾经在古代中国和近代中国一再上演。
小刀会跟清军打仗，战火烧到了家门口，上海人自然要往乡下搬迁，可是这时候连乡下也不安全了——太平天国的起义军，也就是被江南百姓称为“长毛”的家伙，正在势如破竹地攻城掠地，一路上杀富户、烧庙宇、拉壮丁、征军粮，在弄清他们的进军路线之前，贸然搬到农村去等于送死。城里没法待，乡下又不敢去，外有政府军攻杀，内有小刀会抢劫，上海市民何去何从？
第一个房产牛市
逃命的地方还是有的。自封“大明国招讨大元帅”的小刀会首领刘丽川是个“洋务派”，讲难听点儿叫做“二鬼子”，他早年在新加坡打过工，后来又在英国洋行做买办，深知中西武力相差甚远，得罪洋人后患无穷。为了使“大明国”这个新政权获得洋人的支持，刘丽川攻占上海当天就去了租界，他向各国领事承诺：小刀会只针对清政府，不针对洋人，外面杀声震天，租界安如泰山，决不让一兵一卒进租界捣蛋。这个承诺使洋人暂时保持了中立，也让租界成了战争中仅存的和平孤岛。哪里才是上海人逃难的最佳选择？租界。
按照清政府和英、法、美等国签订的条约，华洋应该分居，租界里只能住外国人，不能住中国人。可是这时候战火烧身，凡跟洋人有点儿关系的中国人都往租界里逃，跟洋人没有关系的中国人也在想法设法买通关系往租界里逃，哪还顾什么条约不条约？小刀会跟政府军交火的第一天，英租界里就涌进了两万名中国人，小小的租界拥挤不堪。
洋人刚开始还抗议华人破坏“华洋分居”的条约来着，很快发现这些扶老携幼前来逃难的华人都携带着金银细软，腰包里都有点儿积蓄（穷人逃不进租界，只能在外面等死）。难民不像蜗牛背着房子走路，这时候已是深秋，也不能露宿街头，所以得向洋房东租房住。房子供不应求，难民不惜千金，一时人如潮涌，房租陡涨，家有大屋的洋人都发了。头脑精明的洋人趁机搭建简易房，再高价租给华人，从中获取高额利润。很快地，在英租界西北部和分隔英法租界的洋泾浜两岸，一排一排的小木屋拔地而起，妓院、赌馆和鸦片馆也在附近遍地开花，上海租界迎来了有史以来第一个房产牛市。
也就是说，小刀会燃起了战火，战火逼着华人逃进租界，华人为租界房市带来了需求，暴涨的需求让欧美开发商赚到了第一桶金。过去我们一说“发战争财”，都是指卖军火，现在看来还有一条发战争财的渠道，那就是做房产。
战争财利润虽大，只能在战争时候发，和平一降临，生意就歇菜。小刀会占领上海不到两年，满清政府游说洋人一同“剿匪”，在洋枪洋炮的支持下，清军打跑了小刀会，“大明国”就此覆灭，上海恢复了和平，在租界避难的人们返回家园，洋泾浜两岸的小木屋开始空置。小刀会起义之前，租界里有几家洋行（例如老沙逊）贩卖鸦片为业，战争时期都改行干起了房地产，现在和平了，难民走了，房产牛市变成熊市了，它们又都贩卖鸦片去了。
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展开
——张庆生（海尔地产集团商住地产总经理）
居者有其屋，我们从来做不到。居者有其史，也许可以这本书开始。
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李开周先生以他风趣的文笔、扎实的考证，以及一颗悲天悯人的菩提心，为我们徐徐展开民国房地产市场的神奇画卷。
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——许石林（作家、文艺评论家）