第一章
绪论
住宅价格问题关系到国计民生，在高房价时代，其成为政府和居民持续关注的焦点，是涉及社会公平和社会稳定、人民生活水平提高、居民幸福感提升、和谐社会建设、城市化可持续推进、房地产市场健康发展的关键问题。住宅价格空间分异所映射和导致的公共资源配置不公、社会空间极化、居住空间失配、职住分离等一系列社会问题和城市问题亟待解决。如何准确地把握城市住宅价格时空演变规律，科学地总结住宅价格空间分异机理与模式；有效地制定城市住房发展政策，对提高居民幸福感、维护社会稳定、实现经济社会健康可持续发展有着重要的现实意义和深远的政治意义。住宅价格问题关系到国计民生，在高房价时代，其成为政府和居民持续关注的焦点，是涉及社会公平和社会稳定、人民生活水平提高、居民幸福感提升、和谐社会建设、城市化可持续推进、房地产市场健康发展的关键问题。城市内部住宅价格空间分异所映射和导致的公共资源配置不公、社会空间极化、居住空间失配、职住分离等一系列社会问题和城市问题亟待解决。已有研究分别从城市住宅价格的空间分异格局、影响因素、驱动机制、模式与规律、测度方法、基本理论等方面对该议题进行了分析。未来还应建立适合中国国情的城市住宅价格空间分异理论和研究方法体系，深化和细化其实证案例研究，注重对中国城市住宅价格空间分异基本模式的总结与提炼，并借鉴多学科的综合性研究视角。
第一节 研究背景
一、 住宅价格快速上涨导致的各种社会问题日益凸显
1.住宅价格问题关系到人民的安居生活和社会和谐1998年中国住房分配体制改革，伴随着房地产业的快速发展和城市化的迅速推进，中国城市的商品住宅价格持续上涨。尤其是在2004年以后，房价飞涨，由年均价2004年的2708元/m2上涨到2009年的5368元/m2，仅5年的时间房价翻番，而其中的一线城市上涨幅度更高。不断上涨的房价受到了政府和社会各方面的关注，成为目前政府和居民最关心的问题之一。而居民的收入增长幅度远低于住宅价格的增长速度。全国平均房价收入比由2004年的6.75提高到2009年的7.57。其中，北京和上海等一线城市和东部大城市房价收入比已达10以上（葛红玲和杨乐渝，2010）。而最低收入户、低收入户、中等偏下户的房价收入比已分别高达21.74、14.25和10.99。超高的房价收入比增大了中低收入居民的购房压力，阻碍了居民幸福感的提升。房价持续快速上涨对居民购买力和消费能力的影响已经显现，不利于内需的扩大和中国经济的健康可持续发展。
2.住宅价格的居高不下极大地改变了社会收入的分配格局，造成社会极化
2009年的10%最高收入人群的人均可支配收入是10%最低收入人群的8.91倍，这与1998年的4.62倍相比来说，贫富差距已经显著扩大。高房价已经开始影响到居民的价值观，一些炒房客短时间内的炒房收入超过了很多人一辈子的工资收入，造成其心理失衡（彭鸿斌，2010）。房价的高涨使得拥有多套住宅的高收入阶层的财富猛增，而中低收入阶层的生存更加困难。高房价导致贫富差距进一步扩大，加剧了开发商对居民的剥夺（方创琳和刘海燕，2007），进而影响社会稳定，不利于和谐社会的建设。高房价问题既是重大的民生问题，又是具有挑战性的社会难题。
3.住宅价格短期内增长过快给中国住宅市场带来了诸多问题，影响了国计民生和可持续发展
房地产业是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业，它的发展在很大程度上带动和制约着城市和其他产业的发展，甚至导致经济的周期性波动。目前，中国住宅市场依然存在诸如房地产投资过度、住宅价格过高、市场信息不对称、住宅投机现象明显、中低收入阶层的住房供给短缺等诸多问题，而这些问题都与住宅价格问题有关（吴宇哲，2005）。
二、住宅价格空间分异映射出的各类城市问题层出不穷
1.住宅价格的空间分异直接映射出中国城市公共服务设施配置的空间失衡
目前，中国多数城市优质的医疗、教育、文体等公共资源依然集中布置在中心城区，各类公共服务设施也集中于此，造成社会公共资源空间配置不公，这在很大程度上也造成了中心区住宅价格过高（王松涛等，2007）。
2.住宅价格的空间分异导致了中国很多城市的“居住空间失配”和“职住分离”
目前，中国城市的郊区聚集了很大一部分低收入人口，而市中心是高收入者的天堂。由于城市市中心住宅价格过高，中低收入居民为了改善居住条件，“被迫”从原有市区居住地迁向近郊或郊区的中低价位商品房基地，尽管居住条件得以改善，但却牺牲了生活、就业、就学、出行等的便利度，福利受损（Kain和Quigley，1972)，由此使低收入者的工作机会减少，增加了他们的时间成本，降低了城市运行效率。职住分离在中国大城市已相当普遍，并有越来越严重的趋势，是中国“居住空间失配”的重要表现形式。职住分离现象与住宅价格的空间分异密切相关（Clark和Burt，1980）。目前，中国城市的就业机会依然集中在市中心，但中心区房价较高，以及经济收入的“过滤效应”，使得相当一部分人被迫住在远离工作地、各种公共设施不完善、不便利的地区，由此增大了居民通勤距离，加大了工作的时间成本，产生了钟摆式交通，造成了“早高峰、晚高峰”现象，增加了城市交通压力 （Yang， 2006)， 并由此产生了诸如能耗增加、城市污染等城市亚健康问题（方创琳，2011）。
3.住宅价格的空间分异所产生的中国城市居住空间分化和居住隔离日益严重
住宅价格已成为中国城市居民选择居住地的最实质性的门槛之一，是导致居住隔离的最重要因素。基于居民的空间消费与支付能力，在层层升高的价格门槛前，社会各阶层的经济地位已经自然而然地排成了一个等级序列（黄怡，2005）。目前，中国逐步显现的不同阶层间的冷漠与疏远、社会冲突、整体文化破碎、两极分化等问题，都或多或少与居住隔离密切相关。如果任凭居住隔离的扩大而造成过度的社会空间分化，将激化各阶层之间的矛盾，不利于社会的安定团结，会给社会带来危害，对城市的可持续发展极为不利。
在这样的背景下，本书建构“住宅优势度理论”的新视角，完善符合中国国情的城市住宅价格空间分异的理论框架，并总结与建构中国城市住宅价格空间分异的测度方法与模式，可为合理调控房价提供理论依据，为因地制宜地测算城市住宅价格提供定量化的科学支撑。在实践意义方面，通过构建住宅优势度概念和理论，为居民的理性购房、房地产商的合理开发提供参考；通过对住宅价格空间分异影响因素及作用机理的研究，为规划师和相关技术人员编制城市规划和住房发展规划提供指导；通过对住宅价格空间分异测度方法的研究，为学术界衡量和评价城市内部住宅价格空间分异程度及城市间的比较提供指引；通过对住宅价格空间分异模式的研究，为政府管理部门制定住房发展和管理政策提供依据。
第二节 研究进展
城市住宅价格空间分异的研究主要包括研究其空间分异格局、影响因素、驱动机制、模式与规律、测度方法、理论创新等方面，并总结出主要启示，具体如下。
一、城市住宅价格空间分异格局与规律的研究进展
此类研究多以实证研究结果为基础，进行住宅价格空间分异格局的总结与规律的抽象。其主要包括住宅价格的空间格局（Poterba，1991；温海珍等，2011）和分异的时空演变（阎小培等，2001）两方面。这方面的研究成果在2005年以后逐渐增多，但仍存在着“六多六少”的特点：静态格局研究多，动态趋势总结少；空间格局研究多，基本规律挖掘少; 住宅单价研究多，住宅总价研究少；普通住宅研究多，其他住宅顾及少；一线城市案例多，三线城市案例少；自选样本研究多，全覆盖式研究少。
其具体体现在：①以单年（孟斌等，2005）或转换到某一年（梅志雄和黎夏，2008）的住宅价格作为基本数据的研究成果较多，此类研究的优点是数据获取难度相对较低，但不能够展现住宅价格空间分异的动态格局与演变趋势。采用多年数据对分异格局的动态演变进行分析（李妮，2009）的成果较少，而采用连续年份数据对某一时期内住宅价格空间分异格局与分异趋势变动的研究更是凤毛麟角，所以应逐渐重视对住宅价格空间分异的连续动态进行跟踪式研究。②目前，基于某一城市案例对住宅价格空间分异格局的研究较多，但很少有对某一类城市住宅价格空间分异一般规律的总结，无论是住宅价格空间分异程度的一般规律还是空间分异格局与演变的一般规律，对其总结都明显不足。③在住宅价格类别的选择上，国外较为注重住宅总价的研究（Andersson et al，2010），国内更多的是以住宅单价的研究为主（赵自胜，2010），总价与单价的研究各有优劣。对总价的研究可以显示出居民对住宅的购买能力，还可以反映出住户的社会阶层；对单价的研究可以更好地反映出住宅的区位价值和档次，更容易对住宅价格的空间分异格局有良好的判断与把握，因此，应该根据实际需要选择住宅总价或单价。④在住宅类型研究对象的选择上，对包括新建楼盘（梁绍连，2008）和二手房（陈瑛等，2008）在内的普通商品房研究的成果最多，但单纯以普通商品房作为研究对象忽略了别墅、高档商住楼、保障性住房等其他类型住宅对价格空间分异的影响。事实上，根据住宅子市场理论，住宅类型的不同是住宅价格分异的首要因素，因此，在研究其空间分异格局时，应同时考虑多种住宅类型。⑤在案例城市的选取上，大多关注北京、上海、广州、杭州、南京、西安等一线或二线城市，对分布广泛的三线城市的研究较少。⑥在住宅样本的覆盖情况方面，除了板块研究外，其他两个层次以样点研究为主（刘颖等，2011），地域全覆盖式的研究极少。但新建住宅样点的空间分布往往不均，影响了结论的可靠性，二手房样点的空间均匀性较好，但样本的选择难以达到地域全覆盖，影响了研究的精确度，因此，亟待采用全住宅类型、地域全覆盖式的研究。
二、城市住宅价格影响因素及其指标体系的研究进展
当前对住宅价格影响因素的研究可归纳为住宅自身因素、外部因素、地价因素等方面。其中，住宅自身因素主要有住宅建筑档次及配套设施水平（Stevenson，2004）、住宅建造成本（张红和李文诞，2001）、住宅租金（Loannides和Rosental，1994）、居民家庭收入（刘颖等，2011）等方面；外部作用因素包括区位（Lerman和Reeder，1987）、交通便利性（Grass，1992）、公共服务设施配套水平（Haurin和Basrnigton，1996）、景观（Benson，1998）、环境（Smith和Huang，1995）等；地价因素主要包括土地供应价格（Bostic et al.，2007）和土地供应量（Peng和Wheaton，1994）等。另外，很多学者认为住宅价格空间分异因素是多元的，例如，杜德
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