维拉尔.V.阿查亚 马修·理查德森 斯蒂金·范·纽沃博格 劳伦斯.J.怀特，四位均系纽约大学斯特恩学院的教授，且均为应用金融经济学领域里的专家。阿查亚和理查德森合著有《恢复金融稳定：如何修复失败的金融体系》和《监管华尔街：多德一弗兰克法案与全球金融新架构》等著作。范·纽沃博格系住房金融和抵押贷款市场方面的专家。怀特多年来一直研究政府赞助企业GSEs），并担任美国联邦住房贷款银行董事会成员的公职，其间曾供职于房地美董事会（1986-1989）。

　　《金融瞭望译丛·政府担保，福兮祸兮？：房利美、房地美及抵押金融的崩溃》认为对两房的政府担保存在重大设计缺陷，通过对各种改革提案进行权衡比较，阐释了这些政府担保何以导致美国抵押金融的崩溃，并提供了合理可行的建议。尽管不断出现要求采取强硬行动的呼声，但联邦政府反倒扩大了对两房的担保范围，这对全美的房地产市场和抵押贷款市场起到了推波助澜、火上浇油的作用，结果让所有人处于风险之中。《金融瞭望译丛·政府担保，福兮祸兮？：房利美、房地美及抵押金融的崩溃》剖析了两房所开展的极其广泛、高度关联的业务，提出了一个独特的改革模型，该模型强调的是公私合伙制，对未来如何更好地组建和管理类似两房的政府赞助企业（GSEs）具有一定的指导意义。同时，《金融瞭望译丛·政府担保，福兮祸兮？：房利美、房地美及抵押金融的崩溃》还针对美国政府过度干预市场的做法提出了警告。

　　★针对两房垮台和住房金融崩溃的缘由，《政府担保，福兮祸兮？》一书进行了鞭辟入里的分析。四位作者为解决这个复杂的问题提供了明确的方案。因此，这本书非常及时、非常重要。
　　——鲁里埃尔·罗比尼（Nouriel Roubini），《危机经济学：金融未来的速成课程》的合著者之一
　　
　　★《政府担保，福兮祸兮？》一书全面、深刻地剖析了两房在导致金融危机的诸多事件中所扮演的角色，同时指明了未来的道路。本书见解独到、深刻，将进一步推动人们对政府赞助企业角色的思考和争论。
　　——拉古拉姆．G．拉詹（Raghuram G.Rajan），《断层线隐形断裂仍将影响世界经济》的作者
　　
　　★这是一本很棒的书。《政府担保，福兮祸兮7》为解决目前正在实施的两房托管计划提供了切实可行的建议。本书旁征博引、深入浅出，提出并论证了引发当前这场危机的历史、政治、经济和金融等各方面的原因。
　　——德怀特·贾菲（Owight Jaffee），加州大学伯克利分校教授

　　4.1.1 互相合作实现共赢
　　根据美国癌症协会的估计，今年将近55万美国人会死于癌症，这几乎占了死亡人数的1／4。与通常的看法相反，癌症的初期，即被称为肿瘤的非正常的组织生长，并不是导致死亡的原因。肿瘤细胞扩撒后，进入血液循环系统或淋巴系统并且扩散到整个身体，在关键部位产生新的肿瘤，这才是致死原因。换言之，在身体某个部位出现的小肿瘤，尤其是在没得到治疗的情况下，会引起癌细胞扩散并最终导致死亡。
　　如果考察一家相互联系的金融机构的破产过程，那么金融市场的情形也是大同小异的。以场外交易的衍生品市场为例。场外交易市场产生系统风险的主要原因是，个人机构不必在乎交易的整体性，而它们的竞争对手需要考虑这一点。在当前危机中最好的例子就是美国国际集团，该公司在所谓的AAA级证券化产品方面累积了高达4500亿美元的单向信用违约掉期合约（CDS）。这些头寸的建立是没有什么资金和抵押支持的。由于所有的交易都在同一个方向，一旦交易亏损，也就意味着美国国际集团的破产将会在金融系统蔓延。例如，美国国际集团的破产能够导致它的对手破产，这种破产的结果是会导致其对手的交易对手也破产，即使后者与美国国际集团没有直接的关系，诸如此类。因此，导致金融系统崩溃的，并不是美国国际集团的破产，而是这样的破产所引起的大破坏。
　　与医学上的类比相一致的是，两房的扩散性增长是最严重的。正如我们在第2章所解释的，两房有“使命”去扩张，去服务于经济中最容易遭到信用风险的人群。与任何其他金融机构相比，两房的联系性更强，这不仅是由于它们的资产规模，而且是因为其业务活动的深度，尤其是其抵押担保业务、场外交易衍生品交易以及银行部门所持有的很大一部分由GSEs发行的债券等。
　　2009年3月3日，伯南克主席在对美国参议院预算管理委员会作完证词后，作为对一位参议员关于对美国国际集团施行援助问题的回应，他声明：“我们一直尽我们所能，去解散美国国际集团，让其进入待售状态，尽力去挫其锐气……如果说在这18个月期间，还能有哪个单独的事件让我更愤怒的话，除了美国国际集团以外，我都想不起其他公司来。”
　　伯南克主席所指的是，美国国际集团旗下的金融产品集团几乎没有用多少资本就承保了4500亿美元的AAA级产品的CDS。他的愤怒是可以理解的，但或许本应该撒到两房头上。两房对风险更大的资产——住房抵押贷款的信用担保金额高达3.5万亿美元，同样也没有用什么资本（当然在资本要求方面是符合监管规定的），而且全都是单向的；美国国际集团持有的CDS头寸与之相比，简直是小巫见大巫。
　　如果允许两房破产的话，那么银行部门、养老与共同基金、外国政府和其他实体所持有的价值3.5万亿美元的担保目前将处于不稳定状态。当时还没有制定出破产程序来说明如何偿还这些与房利美和房地美相关的债务的担保。这种风险将会立即完全转移给那些最有可能还没有为此分配任何风险资金的竞争对手。而且，顺便提一下，这种风险在美国历史上最大的房产经济泡沫期间会继续传递。除贝尔斯登高调破产外，等到两房破产在即的时候，很多全美最大的抵押贷款机构已经歇业或者在危难中合并，其中包括迪美银行、全国金融公司、新世纪金融公司等。如果让两房破产，无异于金融界到了“世界末日”。
　　虽然抵押担保业务已经足以让两房处于系统风险排行榜的顶部，但这种业务并不是两房与金融系统之间的唯一联系。房利美和房地美对金融系统带来了大量交易对手风险，途径是通过高额的场外交易衍生产品业务，这与长期资本管理公司（LTCM）在1998年夏天和投资银行在当前危机期间的做法很相似。尽管两房经常因没有对其资产组合的利率风险进行套
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致谢
序
第1章 养虎为患
1.1 GSEs的本质
1.2 起源
1.3 GSEs的民营化
1.4 陷入债务中
1.5 丰厚的补贴

第2章 引爆炸弹
2.1 支持可支付住房的“使命”
2.2 高风险的业务
2.3 跨过卢比肯河

第3章 竞次大战
3.1 淘金热
3.2 这是贷款，傻瓜
3.3 金刚与哥斯拉的决斗
3.4 “全押”战略

第4章 大则不倒
4.1 系统风险和GSEs

第5章 末日浩劫
5.1 坠入悬崖
5.2 两房的垮台与托管
5.3 疲软复苏
5.4 联邦住房贷款银行系统
5.5 结语

第6章 联手美联储
6.1 救火
6.2 为何要让美联储参与进来
6.3 是否加息
6.4 《多德一弗兰克法案》、美联储及“两房”
6.5 小结

第7章 他山之石
7.1 全球范围内的住房金融机构和自置居所
7.2 全球的繁荣一萧条周期
7.3 “不良银行”：喜新厌旧

第8章 破镜重圆
8.1 终止GSEs的投资职能
8.2 GSEs的担保职能
8.3 非标准类抵押贷款

第9章 追龙计划
9.1 房屋所有权补贴的经济学
9.2 解决房屋所有权问题的措施
9.3 联邦住房贷款银行系统又如何？
跋

美国住房金融大事年表
缩略语表