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作者简介

段晖，资深税务专家、高级经济师、注册税务师，《中国税务报》特约撰稿人，湖北省国税局师资库老师、湖北省注册税务师协会特邀讲师。曾任某市基层国税局局长1 6年，具有23年税收征管工作的丰富实战经验。

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内容介绍

　　《租赁业务双方涉税实务疑难解析》以租赁合同的三大基本内容（标的物、当事人和租金及支付方式）为主线，介绍租赁业务的税务处理技巧。

　　《租赁业务双方涉税实务疑难解析》主要围绕一些重点、疑点和难点问题，以列举实务（大量有代表性的典型案例）的方式，试图由“点”及”线”，从出租方到承租方，从账务到税务，从货物和劳务税到所得税及诸税种，从纳税实务到税收筹划，从处理技巧到风险提示，或解读政策．或答疑解惑，或解剖案例，或指点迷津，为学员深入系统地讲授租赁业务的涉税问题提供操作性极强的税收方案。

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精彩书摘

　　（一）房屋、建筑物，为20年。

　　税务处理

　　1．假定该新建房产的公允价值为1000万元，甲公司应按1000万元加上每年5万元租金确认租金收入。

　　2．甲公司按照公允价值1000万元加上相关税费确认房产的计税基础，按不少于20年计算房产折旧，作为税前扣除。

　　政策链接

　　《中华人民共和国企业所得税法》：

　　第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　第十三条在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：

　　（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。

　　税务处理

　　1．乙公司应按房产公允价值1000万元确认不动产销售收入，按800万元确认建造成本。

　　2．乙公司应按房产公允价值1000万元加上每年支付的5万元租金，确认租金支出，在lO年租期内摊销。

　　延伸提闻

　　如果房屋建成后，产权归乙公司，10年使用期满交还甲公司时办理产权过户，甲乙双方应当怎样进行账务处理和缴纳税费？

　　2．2动产租赁的税务问题

　　2．2．1油罐出租是否纳入“营改增”？

　　案例：某公司从事油罐出租业务，油罐建在地面或地下，与构筑物相连不可移动。

　　请问：

　　1．该出租业务是否纳入营改增？怎样纳税？

　　2．购进油罐的进项税额能否抵扣？

　　案例分析

　　回答上述回答，首先要明确油罐是动产还是不动产。如果是动产，有形动产租赁已经纳人营改增；如果是不动产，不动产租赁继续缴纳营业税。

　　政策链接

　　《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》：

　　第二十三条条例第十条第（一）项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。

　　前款所称不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。

……

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1 租赁业务涉及的主要税种和税目

1．1 营业税

1．2 增值税

1．3 城市维护建设税

1．4 教育费附加

1．5 地方教育附加

1．6 印花税

1．7 契税

1．8 房产税

1．9 土地使用税

1．10 土地增值税

1．11 企业所得税

1．12 个人所得税

1．13 税收优惠

1．14 综合计征

2 租赁业务标的物的涉税疑难解析

2．1 不动产租赁的税务问题

2．1．1 不动产融资租赁、场租、片租分别怎样缴纳营业税

2．1．2 外地分公司房产出租应当在哪里纳税

2．1．3 部分出租和未进行工程决算的房产对外出租，怎样缴纳房产税

2．1．4 地产公司出租待售商铺怎样缴税

2．1．5 地下车位、物业车库和商场柜组对外出租，分别怎样缴税

2．1．6 集体土地租赁怎样缴税？乙方怎样进行账务处理和税前扣除

2．1．7 在租入的土地上进行房屋改造和新建房屋，怎样进行税前扣除

2．1．8 甲乙合作建房，乙使用一定期限后归还，双方怎样进行账务处理和缴纳税款

2．2 动产租赁的税务问题

2．2．1 油罐出租是否纳入“营改增”

2．2．2设备跨期租赁是否营改增？简易计税能否开具增值税专用发票

2．2．3 远洋运输的期租和航空运输的干租，营改增后分别怎样缴税

2．2．4 自产车辆出租是否视同销售？是否作进项税额转出

2．2．5 员工上下班的班车租赁费能否抵扣进项税额？怎样进行税前扣除

2．3 混合租赁的税务问题

2．3．1 出租厂房和设备应当怎样缴税？承租方应当索取什么样的票据

2．3．2 租赁茶具同时购买茶叶，出租方怎样缴纳增值税？承租方怎样索取发票和抵扣增值税

3 租赁业务当事人的纳税身份定性

3．1 经营模式是否决定纳税身份

3．1．1 运输车辆的承租挂靠，分别怎样缴纳增值税

3．1．2 产权式酒店按利润分红，是合作经营还是租赁

3．1．3 以产权式酒店出资，是投资行为还是租赁

3．1．4 商场统一招租统一收银，是联营行为还是租赁

3．1．5 商业大楼向业主收取转售电费，应当缴纳增值税还是营业税

3．2 出租方身份是否决定纳税身份

3．2．1 转租房屋是否纳税？是否适用差额征税

3．2．2 行政机关出租房产是否纳税？承租人能否凭行政事业收据或非税收入缴款书作税前扣除

3．2．3 村委会出租集体土地是否纳税？承租人凭农村合作经济组织收款收据能否作税前扣除

3．2．4 军队出租房屋是否纳税？承租人凭军队收费票据能否作税前扣除凭证

3．2．5 房东不提供发票不负担税费，怎么办

3．2．6 代缴税费

3．2．7 航空公司境外包机业务，承租人是否需要代扣代缴税费

3．2．8 集资建房出租，分配的租金是否缴纳个人所得税

3．3 承租方身份是否决定纳税身份

3．3．1 融资租赁设备甲乙双方怎样进行会计处理？怎样缴纳增值税？怎样确认收入和税前扣除

3．3．2 融资租赁房产，甲公司怎样缴纳营业税和土地增值税？房产税和土地使用税由谁缴纳

3．3．3 怎样判定融资租赁和分期收款？在增值税处理上它们的主要区别是什么

3．3．4 融资性售后回租设备，承租方是否缴纳增值税？怎样进行会计处理？出租方怎样缴纳增值税

3．3．5 经营性售后回租设备，承租方出售设备是否缴纳增值税？出租方是否适用增值税差额征税政策

3．3．6 只签订了《设备售后回租协议》，没有实质业务如何进行税务处理

3．3．7 售后返租商品房如何进行税务处理

3．3．8 公司为职工租房支付的租金，是否并入工资薪金计算扣缴个人所得税

4 租金及其支付方式的涉税疑难解析

4．1 提前收取（支付）租金的税务问题

4．1．1 收取租赁押金是否缴纳营业税？怎样进行账务处理

4．1．2 以租赁押金抵顶违约金，出租方是否纳税？承租方怎样进行税前扣除

4．1．3 预收租房定金应当在什么时间缴纳营业税和企业所得税

4．1．4 租赁合同未实际履行预收定金不退还的，出租方是否纳税？承租方怎样进行税前扣除

4．1．5 跨年度提前收取租金，出租方怎样缴纳营业税和企业所得税？承租方怎样进行税前扣除

4．1．6 跨年度提前一次性收取租金，出租方怎样缴纳营业税和企业所得税？承租方怎样进行税前扣除

4．1．7 租入房产的装修费是否增加房产原值？提前结束租赁的装修费，承租方怎样进行税前扣除

4．1．8筹建期内支付的租金，承租方怎样进行账务处理和税前扣除

4．2 滞后收取（支付）租金的税务问题

4．2．1 按年递增收取租金，出租方怎样缴税？承租方怎样进行税前扣除

4．2．2 跨年度滞后收取租金，出租方怎样缴税？承租方怎样进行税前扣除

4．3 混合收取（支付）租金的税务问题

4．3．1 写字楼同时收取租金和水电费、物业管理费，出租方怎样开具发票？承租方怎样进行税前扣除

4．3．2物业公司统一代收代缴的租金、物业费和水电费，怎样缴税？承租方怎样进行税前扣除

4．4 无租使用或免收租金的税务问题

4．4．1 无租使用房产怎样缴税

4．4．2 免租期怎样缴纳房产税？是否确认收入？承租方怎样进行税前扣除

参考文献

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