陈友华，男，1962年7月生，自1980年起先后就读于华东师范大学数学系、北京师范大学数学系和德国马尔堡大学社会科学与哲学系，并分别获得理学学士、理学硕士与哲学博士学位。现为南京大学社会学院教授、博士生导师，南京大学河仁社会慈善学院常务副院长，南京大学社会工作与社会政策系主任。主要从事人口学、社会学、社会政策、公益与慈善等方面的教学与研究工作。出版专著多部，发表学术论文150多篇，获省部级优秀成果奖10次，2007年获“全国优秀青年人口学者奖”。
　　
　　吕程，女，典型85后。童年怀抱过“香港梦”，爱过港剧，追过港星。年少负笈离家，北上就读于哈尔滨工业大学人文与社会科学学院，辗转南下于南京大学社会学院硕士毕业。从事住房、人口等社会热点问题研究。现怀揣学术理想，脚踏社会现实，于南京大学哲学系工作。

　　长久以来，香港政府被普遍认为在“地少人多，土地稀缺”的香港缔造了“居者有其屋”的神话，从而成为内地政府学习与借鉴的榜样。事实上，中国内地在1998年以来的住房制度改革中也确实学习借鉴了香港的很多做法，尤其是从香港舶来的一整套土地批租制度。已有研究和媒体宣传中，对于以土地的严格控制和公共住房政策为核心的“香港模式”更多的是推崇和赞誉，而鲜有对“榜样”的质疑。
　　“香港模式”究竟是好榜样，还是坏典型？以此为榜样的中国内地政府，是否能寻获解决内地房地产市场诸多问题的良方？我们常倾向于将内地作为香港的参照标准，得出香港是个好榜样的结论。把两个经济社会发展水平差异巨大的地区放在一起进行比较，得出毫无悬念的结果没有多少实际意义。当务之急，是将“香港模式”置于经济发展水平相似的国家和城市之列，通过比较，对其进行客观的评估，进而加深认识，并进行必要的反思。
　　《香港房地产神话》正是基于以上的逻辑，以香港为鉴，期待能够为中国内地房地产市场改革与发展探索出前行的方向，甚至寻找到一条可行的出路。

　　1.批租时机和数量的理性选择
　　港府在土地批租时机、数量和价格的选择上，刻意在房地产价格较低时限制供给数量与惜售，而在房地产价格处于高位时加推土地。香港房地产业在1986~2008年间，在1989、1994、1997、2008年都达到过阶段性的高点，卖地收入也基本在这几年（或者附近）达到阶段性的顶点，1984年和2003年则是香港房地产价格的谷底，相对应的卖地收入也降到最低。房地产价格高企时，大量增加廉价土地供给是对的；当房地产市场暴跌和低迷时，减少土地供给封杀房产进一步下跌的空间也有其合理性，因为政府有平抑价格过度波动的责任。但是，房地价高企之时政府以更高的价格出让土地，谋求卖地收入最大化的用心就昭然若揭。
　　公开拍卖和竞标的土地，通常会有一个官方的底价，如果土地没有人竞拍或者竞价过低，该幅土地就会被收回，也就是流拍。例如在《中英联合声明》前，香港前途不明致地产业低迷，1982年推出金钟的地王，只有三个财团竞标，长江实业出价6亿港元，新世界发展出价4亿港元，最后政府以出价过低为由将其收回，1984年地产市场回暖，当年推出拍卖的20幅土地中有三幅被收回。1985年中英联合申明后首次卖地，以5亿港元底价重推金钟地王，香港各大财团都参与竞投，结果最终以7.03亿港元成交，高出底价4成（冯邦彦，2005）。
　　港府的这种以卖地收入最大化为目标的做法，不仅会在价格上涨之时进一步推高房地价，同时在价格调整或下跌时，由于政府不愿意在土地价格上作出相应的调整或者让步，从而导致无人竞拍或流拍。这客观上避免了房价与地价的下跌，因为房产中有很大部分是土地成本，政府出让的土地价格定位较高，使得房产的下行空间被封杀住。而作为土地唯一的所有者，政府也阻止了自己核心资产的进一步缩水，但却为下一轮经济增长时土地的供给不足埋下隐患。例如在房地产价格急剧下滑的1998年，以及房价跌至谷底毫无起色的2002年，港府都采取了停止卖地9个月这样饮鸩止渴的做法企图力挽狂澜。2002年港府一口气出台的救市九招中，还有一项用勾地表制度取代定期的公开土地拍卖，即政府不再主动卖地，而由开发商向政府申请有意向购买的土地，这被认为是将控制权变相拱手让给了龙头地产商（潘慧贤，2011）。
　　2.本末倒置的土地批租制度
　　这种经营土地的策略，在土地批租的方式上也得到充分发挥。首先，我们在上文中提过，香港始创的一次性收取一定年限所有租金的同时，每年还要追加年租，差饷、物业税（类似我们所说的房地产税，即对不动产征税）的土地批租制度是极不合理的。世界各国政府一般都会拥有一定数量的公有土地（public land），而政府在处置这些土地时往往也采用批租制度（public land leasing），即出让一定年限的使用权。但是香港政府沿用至今的土地批租制度，却与大多数发达国家的土地批租制度相背离。
　　在欧美国家，政府进行土地储备的目的，是当市场上土地供不应求价格上升之时，增加廉价土地的供应，土地的租赁是调控房地价上涨的工具。例如，二战后的德、法、英、北欧等国，都面临战后严重的房荒，于是政府将公有土地廉价批租，增加住房的供应。如在瑞典，1950年一共有1.8万幅土地采用租赁形式，其中85%是独栋的家庭住房土地，13%是街区。1950~1970年间，有7.4万幅土地采用批租形式，其中87%是独栋的家庭住房，7%是复合式的家庭住房，剩余的为工商业发展土地（史蒂文.C.布拉萨、康宇雄，2007）。
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上篇 好榜样还是坏典型
第1章 香港土地真的稀缺吗
香港房地产业三大怪
二战后土地房屋需求的大爆炸
香港土地真的稀缺吗
第2章 港府的土地经营策略
高抛低压限制供给
土地用途管制与囤地
城市规划的碎片化
放开容积率管制
雄心勃勃的填海计划
“土地饥渴营销策略”助推房地产价格
第3章 公共住房：给予还是剥夺
政府理性算计下的公共住房决策演变
中低收入者置业梦碎与蜗居
“中惨阶层”：政府和财阀的提款机
第4章 好榜样还是坏典型
土地垄断与批租：殖民掠夺与土地财政最大化
土地财阀：政府的包税商
民主缺失：土地垄断的温床
房地产利益的博弈：政府、财阀吃饱，中低收入者跌倒
政策难安：房贵伤民、房贱伤民
房地产泡沫：随时引爆的定时炸弹

中篇 坚守还是逃离
第5章 高房价：香港经济“最后的晚餐”？
香港的高房价是空中楼阁
香港经济的未来决定香港房价的命运
脆弱的预期：房价短期暴涨暴跌元凶
高房价：香港经济“最后的晚餐”
Hong Kongis Dying？！
第6章 香港的优势与症结
香港奇迹？
简单事实：流汗而非灵感
竞争优势：如何理解
垄断中介经济：大势已去
无根产业：岌岌可危
“三高”劣势：由盛至衰的加速器
第7章 未来城市竞争：香港的命，如何操盘
“纽伦港”：臆想还是现实
东亚大都会：硝烟与割据
……
下篇 洞悉香港，读懂内地