施建刚，同济大学管理学博士，教授，博士生导师。同济大学房屋土地资源信息研究中心主任、同济大学房地产研究所所长、同济大学经纬不动产研究院执行院长。新华社特约经济分析师、多家房地产项目策划顾问、国家住房和城乡建设部房地产市场决策咨询专家、世界华人不动产学会常务理事、中国高等院校房地产学者联谊会主席团成员。主持完成的省部级以上科研项目15项，其他项目70余项，发表学术论文170余篇。
　　
　　蔡顺明，同济大学管理学博士，高级工程师，上海地产（集团）有限公司副总裁。
　　
　　魏铭材，同济大学管理学博士，上海地产农业投资发展有限公司办公室主任、企划部经理。
　　
　　唐代中，同济大学管理学博士，讲师。美国UIUC大学和哈佛大学商学院访问学者。

　　《同济人文社科丛书（第4辑）·农村集体建设用地流转模式研究：以上海试点为例》基于上海实施农村集体建设用地流转试点的背景，就农村集体建设用地流转模式的设计、选择与完善等问题展开系统研究，并重点探讨了产权制度、流转收益分配、政府规制以及流转模式选择方法等关键问题，其关键技术创新在于构建了农村集体建设用地流转成熟度模型，首次为农村集体建设用地流转模式的选择提供了一套科学、定量的评估方法和判断依据。

　　2.农村集体土地所有权主体的三级所有形式易导致土地权属不清
　　“乡（镇）农民集体”、“村农民集体”、“村内农民集体”的三级产权主体表现形式是人民公社时期农村集体土地归公社、大队、生产队三级农民集体所有的产物。从理论上看，三级所有权之间是平等的，相应的权利客体——集体土地也是特定的，即为村农民集体所拥有的土地不再为乡或村内农民集体所拥有，因此，三级主体之间的权属关系应该是明确的。然而，事实并非如此简单。在我国，三级“农民集体”的成员之间具有层层包含关系，所以，在农村集体土地所有权行使过程中，尤其是当三级所有权主体的利益发生冲突时，大集体往往基于“小范围的集体利益应服从大范围的集体利益”的认识侵犯小集体的合法利益，从而使三级所有权主体之间权属不清的矛盾日益突出。在当前集体建设用地流转试点实践中，三级所有的农民集体产权主体降低了产权运行效率和流转规模，流转主体应是“村农民集体”还是“村内农民集体”或者两者皆可又成了规范集体建设用地流转过程中面临的产权主体界定问题。由此可见，这种农村集体土地所有权主体即“农民集体”三级所有的规定进一步加深了农村集体土地权属不清的状况，导致农村集体土地所有权具体运行的低效率。
　　3.“农民集体”组织形式不健全，集体土地所有权主体严重缺位
　　一个权责利明确的组织形式的确立是作为民事主体的“农民集体”必备的要素。然而，《宪法》、《民法通则》等相关法律并未明确规定三级“农民集体”的权力组织，只在《村民委员会组织法》第19条和《农村土地承包法》第18条等规定关于村集体土地利益的重大事项，可通过村民会议或村民代表会议进行决策。但对村民会议的法律规定内容抽象晦涩、实践操作性不强，致使村民会议无法充分发挥其作为实质上的权力组织的功能。尤其在人民公社解体后，并没有相关法规要求建立相应的农村集体经济组织，有的地方没有建立符合要求的集体经济组织，有的地方虽然建立但也在发展中由于缺乏法制规范而走样，虽名为“农民集体”的经营管理组织，但实际上已经演变为国家政权在农村基层的延伸。可见，农村集体土地所有权主体缺位现象普遍存在。正是为了避免由于集体经济组织缺位而导致集体土地资源欠缺管理，相关法规又赋予了村民委员会、村民小组以集体土地经营管理的主体地位。然而，法律作此规定又导致了农村集体土地所有权行使的行政化，导致村民委员会等社区自治组织的公共职能与经营管理职能混淆、政企不分，这也导致土地集体所有实际上成了乡、村干部的小团体所有，乡、村干部利用职权谋取私利和利用对土地的支配权欺压农民的现象屡见不鲜。除了权力组织不健全，《宪法》、《民法通则》等法律也并未规定“农民集体”的监督组织，这给集体土地所有权的行使留下了滋生腐败的机制缺陷，“农民集体”及其成员的权益遭到损害也就在所难免。
　　4.农村集体土地所有权权能受到严厉束缚
　　一般而言，所有权是所有权人对其财产的全面控制支配而独享其利益并排除他人干涉的权利。土地所有权作为一种特殊的财产所有权，也当然具有占有、使用、收益、处分的权能。虽然所有权并非是绝对的、不受任何限制的权利，现行各国也都通过立法的方式对所有权进行了限制，但是“限制”也有一定的度，限制不能排斥和剥夺本属于所有权的权能，不能通过限制而侵蚀所有权本身。但是我国农村集体建设用地的所有权权能则受到法律的严厉束缚。《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”第六十三条又规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”按照《土地管理法》的规定，农村集体建设用地流转仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法产生转移”等情况，这从根本上剥夺了农民集体土地所有权中的处分权、收益权等权能。而《物权法》第一百八十三条又规定，“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”、“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”。这些规定又限制了集体建设用地的抵押权。
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前言
第1章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.2 概念界定、研究目的与研究内容
1.2.1 概念界定
1.2.2 研究目的与内容
1.3 研究可能的创新点

第2章 国内外相关研究基础
2.1 国外文献研究综述
2.1.1 集体土地产权的相关研究
2.1.2 集体土地流转的相关研究
2.1.3 土地流转收益分配的相关研究
2.1.4 土地市场政府规制的相关研究
2.2 国内文献研究综述
2.2.1 集体土地产权的相关研究
2.2.2 集体土地流转的相关研究
2.2.3 土地流转收益分配的相关研究
2.2.4 土地市场政府规制的相关研究
2.3 对相关研究的评述及展望
2.4 理论基础
2.4.1 制度变迁理论
2.4.2 产权界定理论
2.4.3 农户经济学理论与农户模型
2.4.4 新公共服务理论
2.4.5 法人理论
2.5 本章小结

第3章 农村集体建设用地流转的发展与上海现状
3.1 农村集体建设用地流转的发展
3.1.1 严禁流转时期(1962-1985)
3.1.2 有偿使用、无序流转时期(1985-1996)
3.1.3 有序流转、规范探索时期(1996年至今)
3.2 农村集体建设用地流转的典型案例分析
3.2.1 浙江嘉兴“两分两换”模式
3.2.2 四川都江堰“联合建房”
3.2.3 重庆“地票交易”模式
3.3 上海农村集体建设用地利用的经验总结
3.3.1 上海农村集体建设用地的利用情况
3.3.2 上海农村集体建设用地利用工作的回顾
3.3.3 上海集体建设用地利用的经验启示
3.4 新时期上海农村集体建设用地流转路径探讨
3.5 本章小结

第4章 农村集体建设用地产权制度研究
4.1 农村建设用地集体所有制的形成与缺陷
4.1.1 农村建设用地集体所有制的形成
4.1.2 关于农村集体土地所有权的法律规定
4.1.3 现行农村集体建设用地产权制度的缺陷
4.2 农村集体建设用地产权制度变迁的选择
4.2.1 巴泽尔产权理论的启示——市场化流转的关键在于产权界定
4.2.2 农村集体建设用地产权制度变迁的功能目标
4.2.3 农村集体建设用地产权制度变迁的供给可能
4.3 农户集体建设用地产权意愿的实证分析
4.3.1 选择农户意愿视角的原因
4.3.2 样本点的选择及调查方法
4.3.3 变量说明
4.3.4 样本农户的产权认知与意愿状况
4.3.5 农户产权意愿的影响因素分析
4.4 农村集体建设用地所有权主体的选择
4.4.1 “乡(镇)农民集体”已不宜作为农村集体所有权主体
4.4.2 村民小组也不宜作为农村集体土地所有权主体
4.4.3 村级集体适合作为农村集体土地所有权主体
4.5 农村土地集体所有制主体的法人制改造分析
4.5.1 非法人团体形式的不可行性分析
4.5.2 法人制改造的合理性分析
4.5.3 法人制改造的必要性分析
4.5.4 农村集体法人制改造的上海经验
4.6 本章小结

第5章 农村集体建设用地流转收益分配研究
5.1 集体建设用地流转收益的形成及分配现状
5.1.1 流转收益的形成
5.1.2 集体建设用地流转收益分配的现状
5.1.3 集体建设用地流转收益分配存在的问题
5.2 集体建设用地流转的参与主体及利益诉求
5.2.1 集体建设用地流转的参与方
5.2.2 参与方的利益诉求
5.3 基于合作博弈的收益分配关系分析
5.3.1 合作博弈的相关理论
5.3.2 集体建设用地流转的合作博弈分析
5.4 集体建设用地流转收益分配的原则和机制
5.4.1 集体建设用地流转收益分配的原则
5.4.2 集体建设用地流转的收益分配机制
5.5 本章小结

第6章 农村集体建设用地流转的政府规制研究
6.1 集体建设用地市场的失灵与政府规制
6.1.1 政府管制集体建设用地流转的必要性
6.1.2 政府对集体建设用地流转管制的不足
6.1.3 政府规制的目标及职能范围
6.2 集体建设用地流转的政府管控研究
6.2.1 集体建设用地流转市场的供需调控
6.2.2 集体建设用地流转的规划管控
6.2.3 集体建设用地流转的土地用途管控
6.2.4 集体建设用地流转项目管控
6.3 本章小结

第7章 基于成熟度模型的集体建设用地流转模式选择研究
7.1 成熟度模型的原理与应用
7.2 集体建设用地流转成熟度模型构建
7.2.1 集体建设用地流转成熟度评估体系
7.2.2 集体建设用地流转成熟度等级划分
7.2.3 集体建设用地流转成熟度评价方法
7.3 集体建设用地流转成熟度模型的应用
7.3.1 评价对象介绍
7.3.2 确定成熟度指标权重
7.3.3 建立区间模糊TOPSIS评价
7.3.4 评价结果分析
7.4 本章小结

第8章 上海农村集体建设用地流转试点的案例研究
8.1 背景介绍与样本选择
8.2 上海试点的主要做法
8.2.1 土地调查、确权及登记
8.2.2 村庄规划
8.2.3 指标流转
8.2.4 实物流转
8.2.5 收益分配
8.3 上海试点的主要特点与实效
8.3.1 创新土地利用机制，激活农地资本价值
8.3.2 优化农业布局，切实保护耕地
8.3.3 维护集体主体地位，切实保障农民权益
8.4 上海试点中存在的主要问题
8.5 本章小结

第9章 完善上海农村集体建设用地流转模式的建议
9.1 完善集体建设用地所有权主体的建议
9.2 完善集体建设用地流转市场与收益分配机制的建议
9.3 完善政府对集体建设用地流转监管的建议

第10章 结论与展望
10.1 本书的主要结论
10.2 研究展望

附录A 集体建设用地利用现状与农户产权意愿调查问卷
附录B 指标权值调查问卷
参考文献
后记