苏建  黄志刚

　　对于房地产投资信托基金的理论和实践而言，税收问题都是至关重要的。因为税收政策的变动，直接影响到房地产投资信托基金运行过程中的投资与经营成本，从而可能增加或减少投资者的投资回报，进而影响房地产投资信托基金市场的发展和繁荣。以房地产投资信托基金的诞生国——美国为例，房地产投资信托基金从其产生之日起，它的发展兴衰就与税收政策的变动密不可分。我国需要建立和完善相关房地产投资信托基金税收制度，这是我国房地产投资信托基金得以发展的前提条件。但我国目前的房地产投资信托基金相关税收政策处于刚刚起步阶段，需要认真做大量的研究论证工作。本书研究的问题主要集中在以下几个方面：房地产投资信托基金制度考察、税收对房地产投资信托基金的影响、我国发展房地产投资信托基金的必要性和可行性、房地产投资信托基金税收政策的国际比较与借鉴、我国发展房地产投资信托基金面临的税收问题、房地产投资信托基金的国际税收问题以及我国房地产投资信托基金的税制构建。

　　第二节房地产投资信托基金的法律特征及构成条件
　　一、房地产投资信托基金的法律特征
　　首先，它是一种集合投资方式。房地产投资信托基金一般通过基金合同或基金章程来约定投资领域和相关权益，发行基金份额，向投资者进行募集，形成一个“资金池”进行投资，并将投资所得收益返还给相关投资者。它能够提高投资者的资金利用率。遵循相关的法律法规和上市条件，它可在证券交易所挂牌和上市交易。投资者可以认购和赎回，也可以在进行转让，因而它的基金份额可归属于证券范畴。
　　其次，它的参与主体多元化。房地产投资信托基金涉及的包括主体房地产经营机构、投资者、银行、信托及托管金融机构、投资银行、政府监管机构、证券中介机构及房地产中介机构等。
　　再次，房地产投资信托基金的品种有股票及信托受益凭证。和房地产公司的股票不太一样，房地产投资信托基金的股票和信托受益凭证是用房地产实物来支持的，而房地产公司的股票是用房地产公司资产进行支持的。
　　最后，房地产投资信托基金享有公司及合伙企业的双重结构优势。它的基金持有人仅以所购份额为限承担有限责任，可见它享有公司的有限责任优势。除此之外，它具有有限合伙人的税收优势，即它在税收上享有“传递”待遇，在税法上其基金的收益被看作传递给了基金份额持有人，对基金本身不征收企业所得税。
　　由于房地产投资信托基金与证券投资基金等法律制度很容易混淆，因而我们有必要进一步比较这些法律制度，以便更好地了解房地产投资信托基金。
　　（一）比较房地产信托和房地产投资信托基金
　　房地产信托与房地产投资信托基金的共同之处是二者均能够通过信托方式为房地产开发筹集资金。前者的募融资对象可以是一般的社会投资者或银行等金融机构。而后者一般是通过发行基金单位、投资公司股份或受益凭证等方式向社会投资者募集资金。二者的区别之处在于：
　　1．成立方式
　　房地产信托在发行信托受益凭证之前一般先要找到作为信托基础的具体房地产项目；房地产投资信托基金则一般是先通过发行基金单位、投资公司股份或受益凭证等方式筹集资金，然后将筹集来的资金投向房地产。
　　2．信托资产
　　这是二者区别最大之处。房地产信托的信托资产一般是房地产资产，也可以是房地产相关权利和证券；而房地产投资信托基金的信托资是募集资金，这些资金一般面向社会投资者通过发行基金单位、股份或受益凭证等进行募集。
　　3．委托人
　　房地产信托的委托人可以是法人机构，也可以是个人；房地产投资信托基金委托人则通常是法人机构，即基金管理公司。
　　4．受托人
　　房地产信托的受托人通常是具有房地产信托经营资格的信托机构；房地产投资信托基金受托人则通常有两类：一类是基金管理公司（或房地产投资开发公司），另一类是托管商业银行（或其他金融机构），负责对委托人的资金进行托管。
　　5．受益人
　　房地产信托的受益人有两类：一类是购买信托证券或受益凭证的投资者，另一类则是房地产资产的所有者；房地产投资信托基金的受益人则通常是公众投资者或代表公众投资者利益的投资公司。
　　可见，房地产投资信托基金并不是房地产信托的一种，而是一种独立的投资信托方式。而国内目前的房地产信托和我国台湾的“不动产资产信托”比较相似，并不是严格意义上的房地产投资信托基金。
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第一章  导论
第一节  研究背景和研究意义
第二节  房地产投资信托基金税收的基本范畴和基础理论
第三节  房地产投资信托基金税收的国内外研究现状述评
第四节  研究目的和主要贡献

第二章  房地产投资信托基金的制度考察
第一节  房地产投资信托基金的产生与发展
第二节  房地产投资信托基金的法律特征及构成条件
第三节  房地产投资信托基金的运行机制
第四节  房地产投资信托基金的主要类型

第三章  税收对房地产投资信托基金的影响
第一节  税收对房地产投资信托基金的影响：博弈分析
第二节  税收对房地产投资信托基金的影响：效率损失分析
第三节  税收对房地产投资信托基金交易结构的影响

第四章  我国发展房地产投资信托基金的必要性与可行性
第一节  我国发展房地产投资信托基金的必要性探讨
第二节  我国发展房地产投资信托基金的可行性探讨

第五章  房地产投资信托基金税收政策的国际比较与借鉴
第一节  欧美国家(地区)房地产投资信托基金的税收政策
第二节  亚洲国家(地区)房地产投资信托基金的税收政策
第三节  国外房地产投资信托基金税收政策的经验借鉴

第六章  我国发展房地产投资信托基金面临的税收问题
第一节  我国与发展房地产投资信托基金相关的现行税收政策
第二节  我国发展房地产投资信托基金面临的税收状况
第三节  现行税制下我国发展房地产投资信托基金存在的问题

第七章  房地产投资信托基金的国际税收问题
第一节  房地产投资信托基金国际化带来的税收挑战
第二节  美国和0EcD关于房地产投资信托基金相关税收协定范本的对比
第三节  离岸房地产投资信托基金的预提所得税问题
第四节  我国离岸房地产投资信托基金的具体案例分析

第八章  我国房地产投资信托基金的税制构建
第一节  我国房地产投资信托基金税制构建的总体设想
第二节  构建我国房地产投资信托基金税制的政策建议