全球实体经济的资本化，国内资产证券化，以及国九条明确了国内的个人投资海外的合法性，说明大格局上地产信托基金（REITs）发展是大势所趋。海外房地产信托基金，从它的风险收益特征来看，到底更像一种股票，还是更像一种债券呢？还是其他？这决定了什么人适合投资它。当然机构另当别论，他们有专业的人士操作。信托公司有QD的额度，或者国内的券商有QD的额度，从这个风险额度来看，我们能不能用一种最简明的语言、大家听得懂的语言定义一下REITs是什么？风险、收益特征是什么？适合哪些人投资？
REITs产品的基本特点，它最初是在20世纪60年代的美国产生，之所以做这么一个产品，就是希望能够给中小投资人投资大宗物业的机会，这个产品的投向是能够产生稳定现金流的持有型物业，REITs本意是让大众可以参与到一些相对稳定的收租型物业的资产的收益分配当中，因为大众的钱一般不多，通过投资地产信托基金的公募产品（REITs），参与到一些大型的物业。发行人通过组建专业团队，收购（拥有）并管理这些物业，以提升价值空间。它的性质本质上更接近股票，受利率的影响比较大，恰恰说明它（REITs）具有股票性质。有位在海外开发房地产的朋友与我们探讨，原来准备在美国买一些商业地产，带着租的业务，然后再上市。如果利率会逐渐上升，这样它将来会影响到REITs的价格，有可能就会往下走，这是一个下行的风险。第二，上次金融危机期间很多人租不起，这是很大的麻烦。这也是投资机会，有一些私募基金把这些物业买下来，然后打包证券化，发行公募产品，让大众参与投资，用物业的稳定租金（现金流）回馈给投资者，有的国家对此甚至有些刚性的要求。
目前除了国内海外购房的一批人群，还有一批人群他们没有移民或者海外子女教育的问题，更愿意到海外投资金融工具，变现相对比较灵活。当然，还是有些私募产品，例如：赛富地产在中国做的连锁白领公寓类的私募REITs。
简单地说，REITs在美国是介于债券和股票之间的产品，通过租金的收益获得相对稳健的回报率，30年来在美国的平均回报在7%～8%，这个回报率比股票低，但是比债券高。因为它2/3的收益来自于派息，只要公司有钱挣，有租金挣，那么它的派息率非常高。所以通过REITs公司股票的收益，2／3是派息，1/3是股票溢价。稳定的派息，可以让老百姓承受的风险相对较低，亦可以参与“团购”物业资产，同时将“份额”转让，具有较好的流动性。因此，全美国，几乎每家投资基金2口口／0的投资配置都是REITs，它适合于一个机构做稳健投资配置。同时由于它是公募产品，通过股票发行，它的流动性又让老百姓参与了这些有经营收益物业的长期升值，所以它是介于债券和股票两者之间的产品。美国在次贷的时候，有一篇文章叫“REITs绕过了金融危机”，REITs是非常好的投资领域的配置产品，因为它是房地产性质，是不动产，就算你亏到底这个房子还在。但是我们不能说是股市的稳定器，或者说是投资的担保，因为不动产的价格变动区间有时是非常大的，租金的价格会随之有较大的波动。另一个方面，网络、高科技类的很多公司风险非常大，可以亏得倾家荡产。REITs只要杠杆率不太高，这样的资产通常不会归零，可以把本金还给你。即使出现了次贷危机，公募（公开上市发行）REITs虽然房产贬值了，但租金又得到了增加，分子是租金，分母是房子的价格，分母减少了，分子增加了，所以又平衡了。
公募REITs在美国金融危机的时候，最高的平均收益率达到了40%，这是非常高的，可见它是防御性的资本投资工具。即使对高净值人群来说，也是要配置这类资产。股票、对冲，黄金，或者其他相对风险较高的配置之后，放2D010在REITs上，属于稳健型投资。
没有REITs就没有美国商业的今天，几乎所有的写字楼、公寓、超市、商场等背后都是REITs。它把所有的连锁商业进行资产证券化之后变成产品，REITs是整个商业产业发展里面最重要的经营场地的资产化。目前来说，在世界范围内总的REITs市场的规模已经达到了14万亿，这其中美国占绝大多数，已经达到了八干亿美金的规模。从规模的扩张速度来看，我们可以看到它年均的复合增长率达到15%的水平，已经很高了。
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