李建良，中国人民大学金融学博士、北京大学经济学学士，中国注册会计师、首批证券投资咨询分析师，澳大利亚维多利亚大学访问学者。现任国家发改委创业投资引导基金顾问、国家开发银行投资业务局顾问专家委员会委员，山东教育电视台《名家论坛》主讲人。
     主要研究领域及专长：风险（创业）投资研究与实务、企业成长研究与管理咨询、公司财务研究与咨询。

     这一讲我来给大家分析一下房产投资的问题，这个分析不是站在开发商的角度，而是站在我们普通家庭的角度做出的。
     首先，尽管目前国家对房地产行业进行了严格调控，出台了收紧信贷和限购等紧缩政策，但我个人仍然认为，从中长期看，房产始终是一个比较好的投资品种。为什么这么讲呢？有这么几点理由：第一，这个世界上绝大部分富人的资产组合里都有较大比例的房地产。不仅在中国如此，其他国家和地区也大体如此。第二，当今的富豪有不少是从房地产投资发家的，比如华人首富李嘉诚。对于李嘉诚，大家普遍的印象是他是做塑料花出身的，这个没有错。但是塑料花生意只是让他完成了一点儿原始积累，真正让他发迹的却不是塑料花，而是他所投资开发的一个物业。而这个物业的投资开发纯属偶然：据说他当年租用的那个地方的房东年年要求涨租金，他不胜其烦，为了不再受制于人，于是下决心建一座自己的物业。结果他投资建设的物业除了自用外，还有大量面积对外出租，并且收益颇丰。就这样，他发现原来投资房地产这么赚钱，于是开始趁市道低迷时大量购地，人弃我取，靠着房地产发了家。第三，房产还有几个明显的优点：第一个优点是它既是投资品，又是消费品。从居住使用的角度来讲，它是消费品。而从增值性来讲，它又是投资品。通常，既是消费品又是投资品的资产种类并不是很多。比如我们普通人所坚信的黄金就只能投资而不能被用于消费。正如我在前面讲过的，黄金买多了，投资者甚至还得花钱去维护它（比如要去银行租赁保险柜），这时的黄金可能就不是资产而是负债。而房子就不存在这个问题，钥匙丢了都没关系。再来看证券，显然，它也是个投资品，但能用于消费。我们俗话讲：“要那么多钱干什么？又不能当饭吃。”大概也就是这个意思。第二个优点，房产还受到资源的约束，所以它的供给总是有限的，因而存在稀缺性。这一点跟股票就很不一样了。股票从理论上讲可以是无限供应的。正因为这样，所以股票的供应往往成为国家调控市场的一个工具。如果监管部门觉得股市涨得太高了，它通常就会通过加快股票新股发行速度、提高股票供应量的办法来改变市场供求力量对比，从而使股市价格降下来。理论上讲，这个供应量可以是无限的。但房价的调控就很难照搬股市调控的这个办法，因为中华人民共和国只有960万平方千米的土地总量，它的供应是有限的，国家终究无法通过大规模提高土地供应量来打压房价。再来看货币或者我们习惯上叫的钞票，在这一点上它也和房子没法比。虽然房子的价格都要用钞票来体现，但理论上钞票可以无限。现在理财为什么成为一个任务了，就是因为货币不是用黄金等贵金属来代表了，而是由国家印出来的，它不再像贵金属那样受到自然开采量的限制，所以国家可以通过印钞机来维持运转，只要它的信誉能够维持得住，它发的钞票就有人用。再加上国家的强制力，不用还不行。从强制的角度来说，理论上只要这个国家维持了一支强大的军队，它就永远不缺钱花。美国人现在就是这么干的，为什么它要在全世界维持这么强大的军事存在，因为没有这个军事存在，它的美元作为全球储备货币和支付手段的作用就会削减。所以一旦有国家或政权威胁到美元的这个地位，美国人的办法就是打一仗。显然，房产不需要靠这些办法，因为土地有限和稀缺，这就注定了对它的中长期需求总是大于供给。房产的第三个优点是它可以自动产生现金流量，即能够自动产生前面我所讲的被动收入。比如把房子租出去，房租就是一个自动产生的被动收入。由于房产能产生被动收入，所以对它估值的依据就很充分，方法也很简单，将未来的被动收入折现就可以了。而其他大部分资产类别就不具备这个特点。比如黄金和珠宝，虽然它们也稀缺，但是不能够自动产生现金流入。第四个优点是房产的使用和维护成本并不高。房产放在那儿，搬不动、抢不走，基本上不用花太多成本去维护它。当然，将来征物业税，征房产税，这个持有成本会提高一点儿，但这个成本很容易转嫁。正是从这么几个方面来看，我觉得相比较而言，房产确实是个比较好的投资品种。
     7.2_投的不是位置，是稀缺性
     既然房产是一个好的投资品种，那么怎样来投资呢？我们常常听到有人说，买房子买的是位置。这句话并不准确，准确的说法应该是：买房子买的不是位置，而是稀缺性！位置是稀缺性的一种，但是稀缺性绝不仅仅是位置。
     位置是稀缺性的一种体现。比如说天安门只有一个，王府井只有一个，CBD在一个城市里也只有一个，这些地方的房子贵是有道理的。有些学者做研究，忧心忡忡地指出北京的房屋均价已经到了很高的水平了，房价收入比已经严重脱节了，所以房价不能再涨了，必须要加以调控。在我看来，姑且不论北京房价到底是高是低，这样的分析除了哗众取宠外，很不严谨。如果有人跟我这么讲，我就会问他：请你告诉我，天安门如果卖的话，该定价为多少合理呢？你能说清楚吗？我说天安门值10万元一平方米，你说它贵，那你去卖一下试试，看看有多少人愿意买它。我敢保证，如果可以卖的话，定价50万元每平方米也肯定能卖掉。我再接着问一下，六环以外的延庆的房子值多少钱？是不是再便宜也可能没人要呢？我看这个可能性也有。所以，在分析房价时，仅仅根据均价来分析问题并得出政策建议是很危险的。
     我们讲物以稀为贵，位置是稀缺性的一个重要表现，中心城区和边远郊县的房子的价格通常会相差十万八千里。所以投资房产看均价没有意义，我们要考察的永远是个案。除了中心城区和边远郊区的差异，房产位置的稀缺性还可表现在其他方面，比如学区房。学区房和普通房产的价格差异在各个中心城市都有所体现。通常，只要房产附近有名校，这种房子就会贵很多。所以从投资的角度来说，不一定非要买中心位置的房子，好学校边上的房子有可能比中心位置的房子更有投资价值。除了位置的稀缺性，房产的稀缺性还可考察其他一些因素。比如，房产附近有湖、有水，这也可能成为一种稀缺性。在北方，水景通常就是稀缺资源。北京朝阳公园四周的房子大概就贵在这里。再来看别墅房。由于土地是稀缺的，我们中国人多地少的现实改不了，所以别墅的土地供应是有限制的。故别墅，尤其是独栋别墅相对于普通住宅来讲可能更有投资价值。大家别看它总价高，合适的时候借钱买下，它赚的钱也会高。还有轻轨和地铁房，存在交通资源稀缺。所以，房产的稀缺性绝不仅仅反映在位置上，还有很多的方面。我们做房产投资，就要去仔细研究这个稀缺性体现在哪个方面，要下笨功夫，不要人云亦云。这里还有一点要注意，就是要区分自然的稀缺性和人造的稀缺性。自然的稀缺性当然要更好些；而人造的稀缺性虽然也不错，但相对于自然的稀缺性来讲，它的投资价值就要小很多。
     既然如此，从稀缺性的角度考察，投资房产就要尽量避免以下陷阱：
     首先是北方海景房的投资陷阱。我们要知道，中国总共有18000千米的海岸线，总体来说，海景并不是稀缺资源。在总体不稀缺的情况下，北方的海景房与南方的同类房产相比，其投资价值就要大打折扣。山东威海有个叫什么乳山的地方开发了不少海景楼盘，并通过大量中介公司到北京推销这种海景房。销售人员通常会说海边的房子稀缺，适合养老度假等。很多人心动后就行动了，他们可能没有想过，北方的海景和南方的海景是完全不同的两个概念：北方的海景房一年四季能够真正欣赏海景的时间也就三四个月，而其他季节都不太适合去居住。而且到春夏之交的时候，气候很潮湿，房子的养护成本也会非常高。在这种情况下，如果又是大面积开发的房子，投资就需要相当谨慎。
     其次是小区商铺的投资陷阱。现在很多人买小区的商铺，希望靠一铺养三代。我仔细观察过，发现小区里面的商铺能够获得好的投资回报的十分少。问题出在哪里呢？原来大部分人买小区商铺看中的是它价格便宜。但这种判断完全是错误的。商铺是要用来经营的，而要经营，一般的商铺只能用于服务业用途，而服务业的选址必须以“收入最大化”为目标，而不是以“成本最小化”为目标。所以，投资者在选择商铺的时候，首要的考虑不是成本，不是买入价格，而是商铺所在地的客流量的大小。客流量大，价格贵也值得投资；客流量低，就是白送也不能要。而小区商铺的投资恰恰就在这一点儿上出了问题，它的客流量太低，所以成本再低也不能要。开发商就是抓住了一般投资者贪图低价的心理，把其开发建设的小区的一楼全部建成商铺出售。结果，很多人血本无归，铺面放了五六年都产不出现金流量，大家想想，考虑到机会成本，这个投入实际上有多大？而产出却很低很低，所以这不是一个好的投资选择。
     再次是SOHO商铺的投资陷阱。SOHO商铺如果业态不统一，它实质上还是个小区商铺。北京就曾经发生过某个SOHO的业主和开发商理论的事件。这个SOHO的业主指责开发商在售楼时向业主承诺的业态统一没有兑现，导致业主买下的商铺多年生意惨淡，投资回收无望。由此可见，SOHO商铺业态统一的重要性。我个人认为，SOHO商铺业态统一的意义在于能够把顾客的随机消费变成目的消费。什么是随机消费和目的消费呢？举个例子，比如我们去买家电，如果去百货商场买，由于它的品牌型号不全，有的卖这个牌子，有的卖那个牌子，我们可能要走很多家进行品牌型号对比，最后才能选定一个，但我们在逛商场之初并不清楚可以在哪家店满足购买需求，这就是一种随机消费。而如果去国美或苏宁这样大的家电卖场买，我们就发现买家电变得简单多了，由于它们是大卖场，品牌型号很全，虽然我们不知道最终会买哪个牌子哪一型号，但我们知道，只要去其中任何一家店都可以在那里满足购买需求，这就叫作目的消费。SOHO商铺的业态也与此类似，如果业态统一了，比如是餐饮一条街，顾客到那一片去吃饭，消费需求肯定可以得到满足，尽管不知道是由哪一家提供服务。而如果业态不统一，有开餐馆的，也有开服装店的，还有卖珠宝的，顾客去那里吃饭，可能面临的选择就不够，结果也许不能满足消费需求，时间一长，顾客就不会去了，所以投资这样的商铺要小心。
     最后一个是商业地产的投资陷阱。很多人说现在国家对住宅进行限购，在这种情况下商业地产就是一个好的投资选择。我觉得这得看具体项目。投资商业地产有几个问题要引起重视：第一个问题是它的使用和持有成本通常比住宅要高很多。有的人房子买了，空调费却交不起。空调费每个月10元每平方米，这个成本在购买房产时很多人可能会忽视。而且商业用水和用电的价格都比住宅用水、用电价格要高很多，商业地产还必须交房产税，故持有成本也很高。这是商业地产的第一个不足。商业地产的第二个不足是它的土地使用权期限比住宅要短很多，通常只有40年或50年。40年或50年是个大限。我们常说房子在增值，其实增值的不是房子而是房子所依托的土地，房子自身其实是一直在贬值的。住宅的土地使用权期限是70年，大家会说，那住宅不也是在贬值吗？这里还是有一点儿不同的。我国《物权法》规定，住宅的土地使用权在70年过后是自动续期的，而对于商业地产土地使用权到期后是否续期的问题尚无说法。40年或50年后，怎么办？这是不确定的，所以投资商业地产的风险就比投资住宅要高。虽然房子同样在贬值，但由于房子依托的土地使用权期限不同，期满之后的处理方式不同，商业地产和住宅的投资价值就有所不同。我个人认为，从投资的风险控制角度出发，住宅投资相对于商业地产投资似乎要更好一些。
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