（3）关键在于双方如何约定，或者双方对解除合同或提前收贷和解时确定一个硬性指标，例如最多只能逾期几次，每次逾期最多多少天，只要达到双方约定的条件，银行就可以解除合同或者要求提前还贷；如果未达成硬性标准，或者条款模棱两可，一般是不会得到司法支持的。
（4）正如文中所提到的，双方约定了提前收贷的条件，经多次催告无果的，借款人可以直接向人民法院起诉，这种请求应得到司法支持。如果银行没有催告借款人，借款人可以假装不知道。诉讼中，人民法院通常会给当事人一个缓冲期，让债务人尽可能主动履行合同，或者与银行达成和解协议。只有经催告，履行调解、和解程序后，借款人明确表示履行义务困难较大，甚至根本不能履行合同义务时，人民法院才会判令解除合同、合同终止，支持银行提前收贷的诉讼请求。人民法院诉讼中的通知也是送达的一种方式，只是与银行的主动性催告不同，这毕竟是已进入诉讼程序。何况，起诉状送达被告时，债务人就应当明知自己已构成义务违反，应当想办法履行义务，而非与债权人形成对抗。
（5）从保护债权人合法权益角度出发，最高人民法院的司法解释规定了从宽起算诉讼时效的内容，即连续性的、分期履行的、期间较长的，不再单独计算诉讼时效，而是从确定的义务人履行最后一期债务的时间到来时，作为时效期间的起算点。例如，按揭贷款一年12期，二十年共240期，从第240期应当归还的日期开始起算时效，期间不论是否有违约、逾期，有多少次逾期未还，未主张权利，债权人银行均有权从最后一期债务到期时的二年之内向人民法院提起诉讼，主张债权。
6.债权人查封债务人已出售且已办理登记的房产是否有效？
问题：甲（自然人）与开发商于2005年2月签订《商品房买卖合同》，并于2005年10月办理了买卖合同的备案登记（房产管理部门），某银行于2005年3月为甲提供按揭贷款，甲自2008年1月开始逾期支付本金和利息。由于甲与开发商未办理房产权属变更登记，致使无法办理抵押登记。银行于2008年3月申请财产保全。
另查明：开发商于2005年8月取得大产权证，其因建筑合同纠纷，债权人已于2006年10月查封了开发商出卖给甲的房产。
请问：（1）已经出售给甲的房产，且办理了备案登记，债权人查封该房产是否有效？（2）在借款人未取得房产前，除开发商信用担保外，还有无更好的方法？
解答，（1）开发商取得了大产权证，而消费者甲尚未取得产权证，从实际情况来看，甲从银行办理了按揭贷款，开发商已从银行取得全部房款，该商品房实际已转移至甲名下，并办理了备案登记。根据最高人民法院司法解释规定精神，只要消费者支付了大部分房款的，该房产优先由消费者享有，其他单位不得以民事纠纷为由占有、处置，即不应将其作为查封标的物。仅因大产权证写的是开发商名称而将其查封是不妥的，除非证明房屋未曾销售，或者买主未支付大部分房款。
（2）对于偿付贷款本、息的担保，如果房地产商有其他财产，例如商业用土地使用权或者无瑕疵商品房，均可办理担保手续，取代以开发商信用进行担保。对于风险的发生，说明银行控制风险的能力较差，应当随时与开发商沟通，了解开发商资产变动的情况，避免开发商获得房款后挪作他用，应办理抵押担保登记故意拖着不办的不诚信行为的发生。
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