徽湖，房地产实战专家，资深评论员。曾在北京、上海、深圳等地从事房地产工作，历任策划总监、总经理等职。以文笔犀利、观点独到，看问题切中要害闻名地产界，其新浪、凤凰、搜房等博客深受全国读者喜爱。博客专栏“置业问答”为广大购房者解决了数千置业难题。坚持一只秃笔写遍天下房事，坚持自由精神和独立思考。

　　成为出色的金牌销售人员，实现百万年薪的梦想，是每一个从事房地产销售人员的梦想。阅读完《房地产金牌销售:百万年薪不是梦》后，将使你的梦想成为可能。全书共九章，第一章房地产专业知识全掌握让你从一名销售的门外汉，成为销售人员，第二章塑造自我、第三章认识产品和第四章认识客户让你从一名销售人员成为合格销售人员，第五章销售人员十大必杀技、第六章编制一套十全十美“销讲词”和第七章做好售后服务让你从一名合格的销售人员成为优秀销售人员，第八章刁难问题如何对答如流以及第九章舒缓压力让你完成从优秀的过程。《房地产金牌销售:百万年薪不是梦》立足房地产销售市场，以理论知识为基础，以技能训练为重点，结合职业标准实施，给广大房地产销售人员提供一条提高销售技巧，实现销售冠军梦想的捷径。书中的销讲词和刁难问题的对答是你们在房地产销售中每天都会遇到的，极具操作性。《房地产金牌销售:百万年薪不是梦》作为一本房地产销售人员业务提升的实用读本，既适用于有经验的房地产从业人员如基层销售人员、置业顾问、店长、主管及经理，也适用于初涉房地产销售的人员。《房地产金牌销售:百万年薪不是梦》还可以作为房地产销售培训教材及关注房地产的人的参考读本，同时是房地产企业馈赠员工的佳礼物。

    4．商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设并 经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、 出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 5．发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。 6．代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务 的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨 询评估报告、销售策划等业务，提供有偿服务。 7．土地类型：按其使用性质划分为居住用地、商业用地、工业用地、 仓储用地、综合用地、公共设施用地及自由集资用地、微利房用地。 8．房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的 使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用 、收益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收 入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资 或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发 生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开 来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋开发商拥有产权并独立出售、出 租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言， 就不具备产权的概念。 9．如何办理产权？ 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房 屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份 证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续 ，也可以委托中介机构或由开发商代办。 10．房地产产权登记：指凡在规定范围内的房地产产权，不论归谁所有 ，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记 。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记 是房地产产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产 产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性 质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等 级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对 房地产登记事项作全面记载。 11．国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、 变更、继承、赠与等手续的部门。 12．公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。 13．房地产证：是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权的法律凭证 。 14．房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等 行为的合法性作法律公证。 15．商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发 展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼盘(现楼不需此证)。 16．房地产买卖合同：是由当地房地产管理部门统一编制，用以明确买 卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地 产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。 17．房屋所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排 他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的 所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。 18．房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房 屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋 的所有权之中。 19．银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济 行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有 权将抵押在银行，并将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有 权归购房者。 20．契税：是指当房屋所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房 地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使 用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与、交换)都需要交纳契税。契税 除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作 用。 21．印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税 。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行 购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。 22．七通一平：是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电 通，热力通，场地平整。 23．三通一平：水通、电通、路通和场地平整。 24．容积率：容积率是总建筑面积与建筑用地面积的比。容积率=总建 筑面积／占地面积。 25．实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即 实用率=套内建筑面积／(套内建筑面积+分摊的公有共用建筑面积)。 26．得房率：是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。 27．绿化率：是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地 面积之比，对购房者而言，绿化率高为好。 28．绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住 区用地的比率。其中的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、 宅旁绿地等，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些 块状。带状化公共绿地。 29．建筑密度：是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用 地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 30．建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 31．楼间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。通常以满足日照要 求作为确定建筑间距的主要依据。 32．日照间距系数：是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高 的比值。 33．公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修 养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集 ，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修和 养护。 34．板式高层：板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的 格局。在南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。只有低容积率、 高绿化率的设计才能更有利于发挥板楼的通风采光的优势，同时也使室内的 户型更加方正。 35．点式高层：节约土地资源，房价较低，空间结构灵活，宜于改造。 结构强度高，抗震性好，居高望远，视野开阔。 36．层高(净高)：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高 度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板 面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 37．开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面 墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开 间一般不超过3．0～3．9m，砖混结构住宅开间一般不超过3．3m。规定较小 的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震 性。 开间5m以上，进深7m以上的大开间住宅可为住户提供一个40～50m2甚至 更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使 用面积增加2％，便于灵活隔断、装修改造。 38．进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到 后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建 成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的 要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右 ，不能任意扩大。在住宅的高度(层高)和宽度l(开间)确定的前提下，设计 的住宅进深过大，就使住房成狭长形，距离门窗较远的室内自然光线不足。 39．墙体厚度：一块标准砖长为240mm，宽为115mm，高为53mm。一砖墙 指墙厚为240mm，半砖墙指墙厚为120ram(不包括水泥砂浆和粉刷层)。P9-11

前言
第一章 房地产专业知识全掌握知识越多，你在客户面前就越强大!
——房地产销售黄金实战法则
第一节 房地产建筑知识
一、建筑业与房地产业的关系
二、商品房市场与其他市场特征比较
三、建筑物的概念
四、建筑物的分类
五、建筑物的结构
六、房地产专用术语大全
第二节 房地产按揭知识
一、按揭贷款基本知识
二、公积金贷款相关规定
三、住房贷款担保方式
四、住房按揭贷款流程(以中国农业银行为例)
五、购房者常见按揭问题实战宝典
第三节 房地产法律知识
一、房地产法律基本知识
二、房地产法律体系
三、房地产法律知识实战问答
第四节 房地产营销知识
一、房地产营销基本知识
二、房地产营销内容
三、房地产营销策略
四、房地产营销实战
第五节 商品房面积测算
一、国家对房屋面积测算规定
二、房屋面积测算基本知识
三、房屋建筑面积的测算原则
四、成套房屋建筑面积的测算
五、实际房屋面积测算纠纷
第二章 塑造自我——如何提高个人素质：推销房子，实际上是推销自己!
——房地产销售黄金实战法则
第一节 销售人员的定位与职责
一、找准自身定位
二、明确自身职责
第二节 销售人员实战训练
一、对自己销售的产品了然于胸
二、透彻了解市场
三、房地产销售实战训练
第三节 销售人员的素质提升
一、良好的行为规范是成功之母
二、销售人员亲和力打造
三、让客户“爱”上你的十大秘籍
四、销售人员五大职业态度
第四节 优秀销售人员必备基因
一、优秀销售人员必备知识技能
二、优秀销售人员必备精神特质
三、优秀销售人员的成功要点分析
第五节 顶尖销售人员素质修炼．
一、顶尖销售人员的七字真经
二、顶尖销售人员的三重境界
第三章 认识产品——把销售产品雕刻在心中了解自己，是为了击垮对手!
——房地产销售黄金实战法则
第一节 做一个户型分析专家
一、户型发展历程
二、住宅基本功能分区
三、好户型的设计理念
四、如何评判户型的好坏
五、“百变”居室的最合理尺度
……
第四章 认识客户——做客户肚子里的蛔虫
第五章 销售人员十大必杀技
第六章 编制一套十全十美“销讲词”
第七章 做好售后服务——让客户成为你的终身追随者
第八章 刁难问题如何对答如流
第九章 舒缓压力——从游戏中体验销售玄机