第一章 2021年房地产市场运行情况
2021年1～12月，全国房地产市场延续调整态势，整体呈现稳中有降的特征。具体而言，受房地产调控政策及融资环境的变化等综合因素的影响，房地产开发资金来源增速逐月回落，房地产开发投资增速持续下滑；受土地供应“两集中”政策影响，土地购置面积同比增速持续下行，出现负增长；随着新冠肺炎疫情在国内逐步得到控制，2021年房地产竣工面积增速平稳回升；房地产贷款增速持续放缓，个人住房贷款增速小幅回落；商品房销售面积和销售额的累计增速逐月收窄，地区间销售分化加剧，商品房销售均价增速稳步回落；百城住宅价格指数整体呈下降趋势，2021年1～12月一线、二线城市的百城住宅价格指数同比增速均出现先增长后下降的情况，三线城市的同比增速波动较大。
第一节 房地产开发投资
一、房地产开发投资额
2021年1～12月房地产开发投资波动幅度较大，房地产累计开发投资额同比增速在1～2月有所提升，3～12月一直呈下滑趋势。2021年1～12月全国房地产累计开发投资额达到147602.08亿元，同比增长4.4%，增速下降2.6个百分点，其中住宅累计开发投资额为111173.00亿元，同比增长6.4%，增速下降1.2个百分点。
如图1.1所示，2021年房地产累计开发投资额和住宅累计开发投资额同比增速在1～2月上升较快，3～12月下降趋势明显。2021年1～2月，随着疫情好转，房地产市场不断回暖，但在持续收紧的政策环境下，受房地产企业拿地受限、销售承压、融资受阻等多重压力叠加的影响，房地产累计开发投资额和住宅累计开发投资额同比增速均有所回落。
2021年1～12月，东部地区房地产开发投资额80596.45亿元，中部地区房地产开发投资额33638.27亿元，西部地区房地产开发投资额33367.36亿元。表1.1反映了2014～2021年各地区的房地产开发投资情况。2021年房地产开发投资额占比在中部地区有所提升，西部地区和东部地区小幅下降。2020～2021年，受疫情影响，全国范围内房地产市场区域调整增多，且更多集中于东部地区，中西部地区各线城市房地产开发投资滞后效应明显，但由于城市群发展和国家层面推动的区域发展规划等措施对中西部地区房地产市场的多重拉动效应，该地区房地产开发投资额仍保持较高的增速。
如表1.2所示，2021年1～12月商品房开发用于住宅的投资额同比增速整体呈现下降趋势。2021年1～2月住宅开发投资额同比增速为41.90%，2021年12月住宅开发投资额同比增速仅为6.40%。办公楼和商业营业用房的开发投资额同比增速大幅波动。总体来看，我国房地产开发仍然以住宅开发为主，2021年1～12月全国住宅房地产开发投资额达到111173.00亿元，其他投资次之，投资额达到18010.42亿元，商业营业用房投资额为12444.76亿元，办公楼开发投资额仅为5973.90亿元。2021年住宅市场投资情况保持相对稳定，但相较于住宅的开发投资，商业营业用房和办公楼的开发投资情况波动较大，2021年办公楼和商业营业用房开发投资额同比增速均有所下降，并在9～12月落至负值。受国家土地政策和经济形势影响，我国商业营业用房开发投资额同比增速下降趋势明显，商业用地市场仍存在较大问题。
二、房地产开发商资金结构
由于房地产企业融资“三道红线”标准的提出和房地产贷款集中度管理制度的发布，我国房地产企业融资环境持续收紧，房地产企业融资难度加大，2021年房地产开发资金来源同比增速逐月下滑。2021年1～12月，房地产开发企业资金来源为201132.21亿元，其中国内贷款23295.79亿元，占总资金的11.58%，同比下降12.70%；利用外资107.36亿元，占总资金的0.05%，同比下降44.10%；自筹资金65427.69亿元，占总资金的32.53%，同比增长3.20%；包括单位自有资金、定金及预收款等在内的其他资金112301.37亿元，占总资金的55.83%，同比增长9.17%。房地产开发企业不同来源的资金占比具体情况如图1.2所示。与2020年同期资金来源相比较，在占比方面，其他资金有所上升；在同比增速方面，利用外资增速下降幅度较大，其他资金增速明显放缓。
如表1.3和表1.4所示，从2021年1～12月房地产开发投资的各项资金来源看，总投资增速和各项资金增速大幅波动且均呈下降趋势，其中，利用外资累计同比增速降幅*为明显，1～12月均为负值。2021年1～12月我国房地产市场在“坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展”的总基调上，房地产企业融资环境延续了2020年第四季度的收紧态势，在2020年8月20日中国人民银行、住房和城乡建设部在北京召开的重点房地产企业座谈会上提出了房地产企业融资的“三道红线”标准后，将房地产融资调控转向需求端，融资环境持续收紧。2021年3月，商业银行对涉房贷款进行严格排查，多地下达相关通知，要求辖区内银行配合上层监管部门核查已发放的贷款流向，审核涉房贷款的申请及资金用途。同月，中国银行保险监督管理委员会出台多项文件，要求加强借款人资质排查，加强信贷需求审核等措施督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域，房地产金融监管力度不断加强。2021年5月，中国证券投资基金业协会叫停基金子公司对房地产的非标融资项目，我国房地产企业融资环境继续保持收紧态势，房地产企业单月融资能力同比持续减弱。另外，2021年8月，中国人民银行等六部门联合印发《关于推动公司信用类债券市场改革开放高质量发展的指导意见》，限制了高杠杆企业过度发债，进一步加强了针对房地产企业的融资监管。综上所述，由于房地产市场政策及融资环境的变化等综合原因，2021年1～12月不同来源的房地产开发投资资金同比增速均处于下降趋势。
第二节 房地产供需情况
一、土地市场供给情况
2021年1～12月，全国房地产业累计土地购置面积为21589.86万平方米，同比增速下降15.5%。如图1.3所示，2021年全国累计土地购置面积同比增速自4月之后由正值转负值，由于2021年供地“两集中”政策的出台，我国22个重点城市陆续迎来了“集中供地”新政，土地成交热度从上半年的高热转为下半年的持续低温。从全年整体来看，全国房地产业累计土地购置面积明显缩减，2021年全年累计土地购置面积较2020年明显下降。从不同城市能级划分来看，一线城市第三季度土地成交量同比大幅度下降；二线、三线、四线城市第三季度土地成交量较第二季度明显缩减。由于第一季度、第二季度我国总体土地成交热度高涨，三、四季度我国累计土地成交均价同比增速仍呈上涨趋势。
二、房地产开发建设情况
随着新冠肺炎疫情在国内逐步得到控制，如图1.4所示，2021年1～2月我国商品房累计新开工面积规模显著高于2020年同期，同比增速高达64.3%。之后，房地产行业融资环境趋紧，下半年商品房累计新开工面积同比增速开始负增长。2021年1～12月，商品房累计新开工面积为198895.05万平方米，同比增速下降11.4%。其中，住宅累计新开工面积为146378.56万平方米，同比增速下降10.9%。
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