置业、房贷、产权、泡沫危机……
战后七十年日本住宅革命带来了什么
从业三十年专家解锁房地产生态圈奥秘
打破“土地神话”，改变你的住房“常识”
“买房让日本人幸福了吗？”
“买房今后也会让日本人幸福吗？”
回答当然是“Yes”。必须是“Yes”。而且必须一直是“Yes”。
人口减少、经济下行、市场泡沫化、全国房价下降……即使这种现实摆在眼前，很多人还是被一个无法用理论解释的冲动和执念所束缚：“我要买房。”
然而，现实情况又是如何呢？
“住宅建后平均使用寿命”日本是三十年，美国是五十五年，英国是七十七年。
也就是说，工薪族花费毕生积蓄、历经多年还清房贷之后，你的房子很可能已经随着岁月的流逝而老化贬值甚至沦为废墟。
此外还有因房屋质量问题而发生邻里纠纷、不期而至的房产泡沫、高层建筑给老人和孩子带来的安全隐患、缺少民主化管理导致业主委员会失效……
本来应该是给住户带来幸福的房子，也有可能变成你的负累乃至噩梦。
这些问题是否可以规避？我们又能做些什么？
从业三十年的日本资深房产顾问的良心告白，揭开房产中介绝不愿意透露的行业秘密。
作为记者，我是站在高度接近购房者（消费者）的立场和视点出发撰写文章，发表言论,有时也会对房地产开发商（供给方）进行尖锐的批评。
同时，我也观察楼市，进行各种分析和预测。关于楼市泡沫的产生、见顶和破灭也是知无不言，言无不尽。
如果我发出了“楼市泡沫即将破灭”的信号，开发商想必会很不高兴。但是，看见了破灭的兆头，对购房者做出提醒，告诉他们“现在不是买房的时候”，也是我的工作。
本书的目的不是讨论关于现在的楼市泡沫何时破灭。不过，在楼房与日本人的关系中，楼市泡沫起到了什么作用，关于这一点我会在后面会再做考察。
很多媒体不时会巧妙地利用我作为记者的这一立场。比如，当电视台、报纸和杂志想要得到严厉抨击楼市和开发商的意见时，就会主动上门来找我，导致我常被误解为对楼市和楼房本身持有否定意见。但是，对我来说，“房地产”是我受益三十年的商业领域。虽然我的基本立场是站在消费者一边，但是从没想把这个行业当成敌人，我只想向从业者提供有意义的信息和建议。
——第一章
实际上，我认为“楼房”这个居住形态，今后会迎来巨大的危机。在今后的时代里，让日本人走向不幸的楼房或许会越来越多。我这种不祥的预感愈发强烈。
然而，从“楼房”这个庞大的领域来看，这不过是其中一小部分。应该还有找出解决方案的希望。只是不容乐观。如果“楼房”有使命的话，那就是让居住的人获得幸福。这三十年来，看过数以千计楼房的我，一直在思考这样的问题。
“买房让日本人幸福了吗？”
“买房今后也会让日本人幸福吗？”
回答当然是“Yes”。必须是“Yes”。而且必须一直是“Yes”。
因为今后楼房的数量还会不断增加。对于居住在城市的日本人来说，主要的居住形态就是楼房。今后这个倾向也会进一步增强。
所以，楼房必须是让日本人幸福的居住形态。
然而，现实情况又是如何呢？
大多数日本人应该是满足于住在楼房里。而且，今后住进楼房的人们应该也能过上幸福的生活。
——第一章
所谓的业主委员会，好比一个小小的自治体。物业费和房屋维修基金相当于税金。就像公民如果不监视税金的用途，政治家和官僚们就会为所欲为一样，当选的业主委员们也不一定总是公正地运营业委会。——第三章
很多业主对于物业管理公司的性质，存在着基本认知上的误区。
人们必须作为常识认知到，物业管理公司与业主委员会之间是利益相反的关系，也就是说，业主委员会利益受损的话，物业管理公司就会获利。——第三章
“这个楼的最顶层让那位医生来买吧。”
“这个便宜房子，只能给那个年收入低的某某先生下套了。”
“某某先生说预算是若干万，他攒了不少钱，让他买更贵的吧。”
“让他买房”、“下套”，这类对话每天都在进行。更过分的是，当自己介绍的房子被签约时，他们就说“灭掉”了一套房。那里根本感觉不到“请他买房”的谦逊意识。
开发商方面蔑视消费者，长年累月地做着“让他买房”“下套”这样的行为，造成了整个行业都不尊重消费者的不幸现状。
——第四章
前言——楼房给日本人带来的正负面影响
第一章 买房让日本人走向幸福了吗？
危机中的楼房/楼房改变了日本人的生活/住楼房的风险/何谓“楼房”/彰显高级感的词——“公寓”/为了解决住房不足而大量兴建的“新村”/楼房推动了小家庭化和少子化
第二章 楼房的黎明期
日本楼房的原型/楼房的使用年限/《区分所有法》的诞生和现存问题/基于性善论的管理运营/当了主任就可以为所欲为/管理规约难以更改/禁止“民宿”的困难/重建的高门槛/对所有权的过度保护
第三章 业主委员会与民主主义
失效的民主主义/如何让业主委员会发挥作用/管理的“特权”/附赠四件套/更换物业管理公司/优秀的楼房管理顾问是什么样的/变身为物业管理公司长期收益计划的“长期修缮计划”/要有物业费等同于税金的意识/业主委员会的民主主义成熟了吗？/租赁型楼房的管理运营/被“爆买”的日本不动产/购买日本不动产的理由/如何与外国人共存
第四章 以赚钱为目的的楼房
郊外的新建商品房十年后半价/三十五年房贷急速扩大了购房需求/楼盘开盘前的流程/门槛极低的房地产开发/只要有资金，小白也能干/长谷工楼房开发计划/房地产界的优衣库/何谓新建商品房的JV？/新建商品房市场的不透明性/有不用创收的开发商吗？/楼房的成本价/高高在上的房地产界/“让他买房”、“下套”以及“灭掉”/让客人失去冷静判断能力的样板房销售/价格只告诉来访者/“预告广告”这朵奇葩/购房者日益增强的疑虑/“雪藏”的恶习/待宰的羔羊/双向中介应该被视为违法/呼吁对外开放REINS/二手房交易的新可能性
第五章 周而复始的房地产泡沫
形成泡沫的轨迹/“黑田泡沫”的到来/为什么商品房容易泡沫化？/①新建商品房开发商/②二手房中介公司/③活跃在泡沫期的中介公司和代理商/房地产泡沫究竟是什么？/工资不会泡沫化/逐步下滑的房租/东京也在追赶世界性的泡沫/第三次泡沫也终将破裂/“工薪族房东”的成功概率/喜欢随泡沫起舞的日本人/“土地神话”的破灭
第六章 美中不足的住宅——楼房
夏天没有空调的新村/“夏天不用空调”的独特尝试/停电的话连水也用不了/如果在塔楼公寓遭遇地震/没有电就无法生活/又多了一个由地震引发的担忧
第七章 楼房有损日本人的健康吗？
钢筋混凝土怪物/夺走体温的建筑材料——混凝土/楼房与过敏的关系/开始在高层居住的日本人/在高层住宅育儿有危险吗？/塔楼公寓潜在的健康问题/二十五楼以上心脏骤停患者的生还率为零/塔楼公寓的楼层等级制度
第八章 为了开拓楼房的未来
成为社会问题的老旧楼房/再过十年，楼房废墟将不断增加/不能重建的理由/“五分之四赞成”的壁垒/让重建变为可能的条件/不符合现状的《区分所有法》/日趋严重的“物业费未缴纳物业费”问题/楼房成为日本人居住的主流/一百年后日本人还住楼房吗？/对私有财产权的限制必不可少/楼房的“管理”与“政治”如出一辙
尾声——两栋楼房的奇迹
泽田公寓的幸福姿态/白金塔的挑战
后记
