《2023首都发展报告：首都特色城市更新研究》从减量发展、空间再造、街区共生、产权重置、价值倍增和多元共治等角度总结首都城市更新的理论逻辑；围绕挑战与要求、特色需求、内容体系与实施体系，阐述首都城市更新的总体框架目标；从问道、论道、行道、证道、悟道、寻道等角度总结首都城市更新在合道而行路上的成就，以及系统阐述首都城市更新的动力体系、活力之源、空间统筹、投融资体系、科技体系、治理体系；在介绍首都优秀更新实践案例，以及借鉴伦敦、东京、柏林和巴黎等首都城市更新典型经验的基础上，提出构建首都城市更新法治体系、激励体系和协作体系的政策建议。

第一部分总论篇
　　第一章缘起：城市发展规律与城市更新
　　城市是国家和地区乃至世界经济的重要组成部分，是人类社会经济文化发展到一定时期的产物，城市的发展又有力地推动了人类经济社会的发展。城市是人类为满足自身生存和发展需要而创建的，融合了自然环境和人工环境，城市的产生和发展都来自人的需要，这种需要成为人创建和发展城市的根本动力。世界城市化的进程大致经历了三个阶段：一是工业革命时期。早期城市因生产力水平不高，可提供城市居民需要的农副产品数量有限，所以城市发展受到限制，这个阶段延续的时间最长，城市人口增长缓慢。二是工业社会时期。18世纪中叶开始，在工业革命的浪潮中，城市发展快、变化巨大，工业化带动城市化，近代城市化已成为世界城市体系的发展特点。三是存量更新为主旋律的后工业时期。第二次世界大战（简称二战）后，城市化开始形成世界规模，发展中国家经济得到发展，加快了世界城市化进程，已成为当今世界城市化的主体①。纵观世界各国城市化的演进过程，城市的发展普遍具有一般规律，如城市化以经济发展为基础；大都市区被认定为城市发展的高级阶段；城市化发展空间布局呈梯度模式；城市化进程具有显著阶段性；城市化经历城市功能日趋完善，承载能力不断提高，从城乡分离、城乡对立到城乡统筹到城乡一体化的过程，由粗放型增长向集约型增长转变等。当前，我国城市的发展已经进入了集约化、高质量发展的新时期，城市发展迎来新一轮的洗礼和结构演进。为更好地提升城市品质和发展水平，迫切需要在重新认识和审视城市发展规律的基础上，认知在城市化进入稳定发展阶段之后的城市更新本质和规律。
　　第一节城市更新是全球城市生命周期的必经阶段
　　“生命周期”最早是生物学领域中的术语，指具有生命现象的有机体从出生、成长到成熟衰老直至死亡的整个过程。生命周期理论最早在20世纪30年代由希尔（R.Hill）和汉森（Handsome）提出，保罗 赫塞（Paul Hersey）与肯尼斯 布兰查德（Kenneth Blanchard）在其基础之上做了进一步的发展与延伸。一般生命周期分为出生、成长、成熟和衰退四个阶段，后被广泛应用于经济学、管理学理论，并被扩展到企业和产业等诸多领域。城市作为一个生命有机体，也同样适用于生命周期理论。城市生命周期包括兴起、发展、繁荣和衰落四个阶段，为了扭转城市发展由繁荣阶段向衰落阶段转变，城市更新成为城市生命周期的一个重要阶段。从国内城市发展实践来看，城市更新被视为一种不断改善城市建成区空间形态和功能的有效手段。目前国内对于城市更新的研究主要集中在规划和建筑领域，主要关注城市更新和发展的宏观背景和投资规模等。不同于发达经济体早在二战后便开始的城市更新浪潮，我国真正的城市更新始于改革开放之后。在经历了大规模拆迁改造旧城和房地产引导旧城改造后，我国已经进入城市更新发展的新阶段①。
　　一、生命周期：城市发展不能绕开的宿命
　　1.城市化与城市生命周期
　　城市化是农业人口转化为非农业人口、农村转化为城市、农业活动转化为非农业活动的过程。城市化是一个国家或地区实现人口、财富、技术和服务集聚的过程，同时也是一个生活方式、生产方式、组织方式和传统方式转变的过程。美国城市地理学家诺瑟姆（Ray Northam）将城市化进程划分为三个阶段：第一，初期阶段（城市人口占总人口比重在30%以下），农村人口占绝对优势，工业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业剩余劳动力释放缓慢。第二，加速阶段（城市人口占总人口比重在30%～70%），工业基础已经比较雄厚，经济实力明显增强，农业劳动生产率大大提高，工业吸收大批农业人口。第三，稳定阶段（城市人口占总人口比重在70%～90%），为了保持社会必需的农业规模，农村人口的转化趋于停止。从世界城市化进程来看，城市化水平随时间的变化可以用诺瑟姆曲线来表示①，如图1-1所示。
　　图1-1城市化发展阶段—诺瑟姆曲线
　　伴随着国民经济的不断增长，城市化进程总体呈现出四个方面的主要特征：第一，城市人口占总人口的比重不断上升；第二，产业结构中，农业、工业及其他行业的比重此消彼长，不断变化；第三，城市化水平与人均国民生产总值的增长成正比；第四，高水平的城市化是建立在第二、第三产业的基础和农业现代化的成果上的。因此，可以判断世界城市化增长势头猛烈而持续，城市化发展的主流已从发达国家转移到发展中国家，人口向大城市迅速集中，使大城市在现代社会中处于支配地位。
　　纵观世界城市发展历程，很多城市在经历了兴起、发展的过程之后均走向了衰落。城市生命周期理论认为城市化过程由城市化、郊区城市化、城市绅士化、逆城市化和再城市化五个阶段组成。
　　（1）城市化（urbanization）阶段。城市化阶段出现在20世纪50年代。城市化从本质上来说只涉及人口再分布的两种基本形式：一是农村人口向城市迁移；二是中小城市人口逐渐向大城市集中，如图1-2所示。20世纪50年代，发达地区的工业、服务业以及政府部门活动迅速扩张，使得非农产业的就业机会，尤其是大城市的就业机会大大增加，资源产业和农业就业岗位数量也相应地随之减少，导致各类优质资源不断地向大城市集中，大城市人口规模迅速增长。20世纪60年代初，大多数发达国家居住在大城市里的人口占城市总人口的比重基本均达到或超过了25%。
　　图1-2城市化阶段人口流动模型
　　（2）郊区城市化（suburban urbanization）阶段。郊区城市化主要发生在20世纪60年代，主要特征表现为两个方面：一是相对分散，即城市中心地区的人口增长率降低，而周围地区的人口增长率升高；二是绝对分散，即无论是城市中心地区还是周围地区，人口增长率都降低，如图1-3所示。郊区城市化现象产生的原因有以下三个：第一，随着发达地区经济的发展，人们的收入不断增加，对良好居住环境的向往和对住宅场所的选择性也随之增强；第二，高速公路系统从城市中心向郊区和相邻的乡村区域延伸，为人们从城市中心向郊区迁移创造了条件；第三，城市生活的某些消极方面，如生活费用较高、人口拥挤、空气污染等，促使人们逐渐从城市中心搬迁到郊区。在郊区城市化过程中，首先是人口从城市中心迁移到郊区，然后是工业、商业和零售业逐渐迁移到郊区，最后是高新技术部门迁移到郊区。随着郊区城市化的发展，郊区的特点逐步消失，城市和郊区之间的区别越来越模糊，整个城市逐渐达到了一体化。