刘文怡，税务师、注册会计师、律师、高级经济师、资产评估师；中汇税务师事务所合伙人兼培训中心总监；中税协全国税务高端人才；成都市国际税收研究会理事；西南财经大学校外导师，西南交通大学、四川师范大学等特聘导师。

房地产业务错综复杂，涉税面广。本书以问题为导向，编写上采用“案例+问答+实操指南+政策依据+关联问题”的体例，系统地梳理了各税种的疑难案例，囊括涉税核算、发票管理、融资业务、合伙企业、关联交易、涉外业务及反避税、股权交易等方方面面，还涉及上游建筑业和下游客户的涉税疑难问题，讲述深入浅出，配合典型例证，通俗易懂，实用性强。作者从业背景丰富，税务业务基础扎实，且长年坚持理论研究，将对政策的解读与涉税案例和最佳实践相结合。本书包含近400个案例解析，囊括房地产业务的方方面面，是一本实用的房企税务问题百科全书。

推荐序二

房地产企业在组织形式选择、日常经营、土地取得和土地增值税清算、投融资以及关联交易和反避税等方面都与税收密切相关，因此税收问题对于房地产企业经营至关重要。文怡在本书中以独特的编辑体例，从税种、发票、特殊事项、关联交易和反避税等方面入手，为房地产税务从业人员提供了新颖视角来提供了如何解决实际工作中遇到的问题范例。

文怡具备注册会计师、税务师、律师、高级经济师、资产评估师和基金从业资格，同时还有丰富的IPO经验，这使得她在考虑问题时能够以更加综合的视角给出专业意见。

房地产企业税务从业人员需要对税法文件进行研判，正确把握和深入理解税法文件的发文目的、企业的应用方式以及对企业生产经营的影响。文怡对政策的深刻而通俗易懂的解读显示了作者的这方面的精深造诣。

文怡曾在税务部门工作，拥有多年房地产管理和稽查重案审理的经验。 此后，文怡一直在世界500强和全国知名税务师事务所工作。她具有丰富的IPO、企业重组、跨境交易与并购和资产证券化等领域的实战经验。

文怡还兼任西南财经大学金融学院的校外导师，也多次因其出色的授课得到四川省税务局干部学校、宜宾市税务局、宁波市税务局、西藏某税务局及上海建工集团等政府部门和企业的感谢，文怡以她渊博的知识和专业的教学方法，深受学员们的喜爱。

文怡工作之余也热爱创作，积极地将自己的知识和经验通过书籍的形式分享给更多的读者。对于她来说，写书不仅是把教学内容进一步梳理和总结的过程，更是一种扩大影响力、传播知识的方式。

该书通过丰富的案例和分析，希望能够让读者们更好地理解和应用税收原理，能够更好地应对复杂的税务工作环境。

开卷有益！

代志新
中国人民大学财税研究所副所长
博士生导师

第一篇 房地产涉税疑难案例分税种分析
第一章 企业所得税
第一节 季度预缴、汇算清缴及扣除口径
1.土地滞纳金能否在税前扣除？
2.企业成立后至取得第一笔生产经营收入前的年份，发生的业务招待费可否向以后年度结转，待取得收入时再一并扣除？
3.企业筹建期发生的业务招待费、广告宣传费如何结转扣除？
4.汇算清缴无票调增项目如何处理？
5.对子公司和联营公司的股权投资损失，是否可以税前扣除？
6.房地产企业业务招待费、广告宣传费的扣除基数按预收还是结转收入？
7.计入开发间接费的业务招待费，到底是在发生当年扣除，还是应该在结转收入成本当年扣除？
8.企业给伤亡家属的抚恤金，企业所得税可以全额扣除吗？
9.企业之间支付的管理费能否税前扣除？
10.在汇算清缴前补缴的以前年度税费是否可以在汇算清缴时扣除？
11.以公允价值计量的投资性房地产，是否可在税前扣除折旧？
12.三方协议是否可以更改开票主体和付款方
13.所得税计算中附加税扣除口径应如何确定？
14.管理层在职学位提升，能否列支职工教育经费？
15.佣金按5%限额扣除，是按签订合同的金额还是按法人的收入？
16.季度预缴企业所得税时，需要调增预计毛利额，还是只需年终汇算时调增？
17.季度预缴企业所得税时，是否可以弥补以前年度亏损？
18.房地产行业所得税调整的预计毛利额中是否扣减实际预缴的土地增值税及附加？
19.业务招待费、广告宣传费的扣除基数是否一致？
20.折旧年限变更导致增加的折旧是否需要纳税调增？
21.职工亲属到公司探亲的路费，是否可以在企业所得税税前扣除？
第二节 企业所得税税收优惠疑难问题
22.企业取得不征税收入和免税收入对应发生的成本、费用可以在税前扣除吗？
23.分支机构符合小微企业的条件，如何申请小微企业优惠？
24.非货币性资产投资递延纳税期间，部分转让股权应如何处理？
25.加计扣除和一次性税前扣除是否可以同享？
26.投入使用与竣工时间不一致，如何确定一次性税前扣除的年份？
27.季度预缴时是否可以享受加计扣除和加速折旧的企业所得税优惠？
28.核定征收企业能否享受企业所得税优惠？
29.高新技术企业是否自证书载明日期起享受优惠？
第三节 完工时点确认及实际毛利结算
30.项目已完工会计未结转时，季度预缴是否需要进行调整？
31.竣工备案与交楼时间跨年如何处理？
第四节 企业重组适用特殊性税务处理的疑难问题
32.股权划转免税中的100%直接控制如何理解？
33.股权划转适用国家税务总局公告2015年第40号特殊性税务处理是否可以有股份对价？
34.股权收购的特殊重组备案是否必须提供股权的评估报告？
35.债转股适用特殊性税务处理的，是按5年确认还是递延至处置时？
36.如何确定股权置换的特殊重组计税基础？
37.资产收购适用特殊性税务处理的，资产收购比例是按账面金额占比还是按公允价值占比？
38.债务转为资本公积是否产生债务重组利得？
第五节 其他
39.保障房以建造合同方式入账对税收有何影响？
40.企业取得的税收返还等财政性资金要缴纳企业所得税吗？
41.税务机关检查调增的应纳税所得额能否弥补以前年度亏损？
42.权益性投资收益如股息的纳税义务发生时间应如何确定？
43.按税法规定，房地产项目确认收入的条件是什么？
44.企业所得税汇算清缴时，免税与应税项目是否可以盈亏互抵？
45.减资清算应交税费如何计算？
46.售楼处的软装和样板间费用应计入成本还是营销费用？有没有区分或界定范围？
47.业务招待费和广告费计算扣除限额的基数是否包含预收账款？
48，职工福利费、工会经费、教育经费等计算扣除限额的基数是否包含开发间接费中的职工工资？
……
第二篇 房地产涉税疑难案例跨税种分析
第三篇 发票管理及涉税核算案例分析
第四篇 特殊事项