1.REITs作为房地产行业变革的下一个机遇，投资者投资新渠道，近几年成为房地产市场以及资本市场热点。
2.中国正在落地发起中国版REITs，REITs成为资产证券化热产品类别。本书是一本探索房地产业金融创新的力作，是探索和实践房地产金融创新的工具书。
3.《REITs：颠覆传统地产的金融模式》为REITs领域全面的本土原创，对REITs基金进行全方位的剖释，系统阐释房地产投资信托运营之道。
4.强大的推荐专家团队（孟晓苏、贾康、宋广菊、梁上燕作序，以及聂梅生、刘晓光、何小锋、李善民、宋献中、王璞、林华、岳勇坚、黄维纲、李建明、陈光明、何锐平、王大欣地产行业及金融创新领域专家联袂推荐）提升业内影响力。
REITs——房地产行业下一个机遇，投资者投资新渠道。
《REITs：颠覆传统地产的金融模式》是一本探索房地产业金融创新的力作，系统阐释房地产投资信托运营之道。
《REITs：颠覆传统地产的金融模式》对REITs基金进行全方位的剖释，是探索和实践房地产金融创新的工具书，为我国现阶段解决房地产投融资探索新的途径。
本书作者从长期投入房地产投融资实务出发，积极探寻房地产投资信托的运营之道，从REITs的发展历史、基本理论、前沿课题、实务运营和风险管理等方面进行了系统全面的研究，对于我国如何扭转经济下滑趋势、化解地方债难题，保持经济持续健康发展，有一定的现实意义。本书可称当前中国全面、深入的有关REITs的信息，包括基本介绍、运营管理、组织设立和相关学术研究，并结合作者20多年经营管理的实际经验和管理学博士课程中积累的理论知识，由浅入深，一步一步地深度探索REITs的管理奥秘，对在中国推进REITs的发展，颇有现实意义。
REITs来了
技术和制度创新深刻地改变着人类的发展轨迹，正如雷·库兹韦尔（Ray Kurzweil）在《奇点临近》（The Singularity is Near：When Humans Transcend Biology）中描述的那样：以互联网、人工智能为代表的技术创新正如从远处而来的高速列车，在远处时人类只能隐隐地听到声音。慢慢地声音逐渐变大，当高速列车赶上人类的那一瞬间，人类其实是感受不到它的存在的，这一瞬间被称之为“奇点”。然后这列火车又以闪电般的速度消失在人类的视野。技术创新这种指数型的发展轨迹使得它们起初的发展很慢，很不起眼，后期的发展衍生却超出了人类的想象。
制度创新的发展也是如此，回想当初中国开始实施改革开放政策的时候，谁也没有想到中国经济超过30年的快速腾飞。然而对细微事物的察觉缺失和对未来预期的判断失准，一直是人类天生的弱点。资产证券化10多年前还只是理论，现在全世界资产证券化早已如火如荼地展开，并发展出了许多相关的衍生品。而作为资产证券化衍生品之一的REITs，在中国正式实施的历程却比较曲折。
2014年APEC工商领导人峰会在北京开幕，会上提出：我们需不断发掘经济增长新动力。生活从不眷顾因循守旧、满足现状者，而将更多机遇留给勇于、敢于和善于改革创新的人们。在新一轮全球增长面前，唯改革者进，唯创新者强，唯改革创新者胜。我们要拿出“敢为天下先”的勇气，锐意改革，激励创新，积极探索适合自身发展需要的新道路、新模式，不断寻求新增长点和驱动力。
如今C-REITs已是公认的金融改革创新的趋势。中国自从2002年开始推进REITs，到2015年5月21日，中信“启航”REITs试水破冰，2015年6月8日鹏华前海万科REITs正式登陆深圳证券交易所挂牌交易，成为国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品。种种信息都在告诉我们：REITs已经来了。
《管子·牧民·国颂》中有：“国多财则远者来，地辟举则民留处，仓廪实则知礼节，衣食足则知荣辱，上服度则六亲固，四维张则君令行。” 所有的趋势都在呼唤C-REITs的到来：房地产行业已不是之前火爆的卖方市场的黄金时代了，整个行业的趋势是寻找稳定而便宜的资金，而REITs可以为企业打通资本市场，为优质地产项目提供稳定而便宜的资金；投资已不是之前从银行贷款买房的时代了，整个社会正在营造人无股权不富的氛围，而REITs可以为投资者提供一种相对低风险、高回报的选择，满足大众持股的需求；中国政府正逐渐简政放权、减轻税负、调整经济结构、盘活沉睡资产，而REITs符合政府减轻赋税、调整经济结构、盘活沉睡资产的政策方向；消费者趋向年轻化、崇尚自由、注重当下，消费占国内生产总值的比重必然逐渐上升，而REITs为消费者带来轻资产的生活方式，不必早早成为房奴；中国整个经济体系已不再是粗放型，未来集约和高效的企业才能赢得竞争，而REITs也能提供一个专业和高效的商业模式……
相比于REITs何时真正开放落实，本书认为REITs的发展趋势也同样值得关注。因为真正聪明的投资者，都是赢在高明，而不是精明；都是赢趋势，而不是赢贵贱。清初思想家颜元曾强调：“一身动则一身强，一家动则一家强，一国动则一国强，天下动则天下强。”所以说，无论多么有用的理论和规划，归根结底都是要行动起来，使其真正达到经世致用的最终目标。“问渠哪得清如许，为有源头活水来”，如何把握REITs的发展轨迹，掌握REITs的管理精髓，紧跟时代潮流，正是我们在本书中真正希望和读者共同实践和学习的问题。
读者在翻阅本书的时候，必然会问究竟什么是REITs？REITs有哪些价值和优势？我们如何运用REITs创造财富？看了本书以后，相信你一定会有基本的了解和认识。
REITs来了，你听见了吗？
……
第一篇.REITs基本理论1
第一章.REITs的定义5
一、REITs的特征7
二、REITs的结构13
（一）REITs中的关键主体13
（二）REITs中的关键协议13
（三）REITs的结构图 14
第二章.REITs的概念15
一、不动产证券化 15
二、营运模式 17
（一）直接持有 17
（二）私人合伙 18
（三）业主有限合伙 19
（四）房地产公司 20
（五）商业信托 21
三、投资工具 23
（一）债券23
（二）可转换债券 24
（三）优先股 24
（四）公共事业类股票 25
第三章.REITs的分类26
一、按收入来源分类 26
（一）权益型REITs 26
（二）抵押型REITs 27
（三）混合型REITs 28
二、按法律性质分类 29
（一）契约型REITs 29
（二）公司型REITs 30
（三）有限合伙型REITs 32
三、按基金期限分类 33
（一）封闭式REITs 33
（二）开放式REITs 34
（三）封闭式和开放式REITs的比较 34
四、按募集对象分类 35
（一）私募REITs 35
（二）公募REITs 36
五、按行业分类 36
六、按组织形式分类 38
（一）伞形合伙REITs 38
（二）下REITs 39
（三）打包或者捆绑的REITs 40
（四）协议型REITs 40
（五）咨询顾问 40
第四章.REITs的优势41
一、优势 42
（一）股本金低、持股灵活 42
（二）组合投资多元化、投资风险低 42
（三）流动性和变现性较高 43
（四）税收优惠、股东收益高 43
（五）团队管理专业化 44
（六）金融投资灵活有效 44
二、生存环境 45
（一）经济背景 45
（二）制度背景 47
三、意义和影响 48
（一）有助于降低我国银行业自身潜在的金融风险 49
（二）为我国金融市场提供更多的低风险金融产品 50
（三）促进商业房地产的发展 50
四、政府REITs 52
（一）从PPP到REITs 52
（二）保障房 54
（三）地方债 56
第五章.地方债REITs58
一、地方债的发展 59
（一）纵向均衡的视角 59
（二）横向均衡的视角 61
二、地方债的根源 63
（一）公共产品理论 63
（二）公共债理论 64
（三）委托代理理论 65
（四）财政分权理论 65
（五）政府与市场边界理论 66
三、构建地方债REITs 66
第六章.REITs的历史70
一、美国REITs的发展历程 70
（一）缓慢发展（1960~1967年） 70
（二）成长期（1968~1974年） 71
（三）成熟期（1975~1986年） 71
（四）高速扩张（1986~2000年） 72
（五）近来趋势（2000~2014年） 73
二、亚洲REITs的发展历程 74
（一）新加坡 74
（二）日本76
（三）中国台湾 78
（四）中国香港 79
三、其他地区REITs的发展 82
四、各地区REITs比较 84
（一）REITs的两种发展模式比较 84
（二）各国/地区REITs的共性 85
第二篇.REITs实务运营89
第七章.REITs的物业类型 92
一、公寓 93
二、零售物业 95
三、写字楼 102
四、工业地产 105
五、健康地产 106
六、酒店 107
第八章.项目操作109
一、尽职调查 109
（一）市场尽职调查 109
（二）财务尽职调查 111
（三）法律尽职调查 113
二、投资模式 113
（一）直接收购 113
（二）杠杆收购 114
（三）阳光化募投 115
三、投后管理 115
第九章.运营管理119
一、业务组合 119
二、规范制度 121
三、业务管理 122
（一）业务创新 122
（二）业务管理 124
第十章.管理结构127
一、成立要求 127
（一）组织结构 127
（二）收入测试 129
（三）资产结构 130
（四）分配测试 131
二、结构类型 137
（一）传统结构 137
（二）合订和双股结构 138
（三）纸夹结构 140
（四）伞形合伙式结构 141
（五）下REITs 144
三、组织模式 146
第十一章.资本运作 151
一、资本内涵 151
二、财务指标 153
（一）运营基金 153
（二）价格/经营收入乘数 155
（三）置入成本 155
三、资本运作模式 158
（一）资本扩张 159
（二）资本收缩 159
第十二章.资产证券化 165
一、资产证券化核心原理 166
二、资产证券化基本原理 167
（一）资产重组原理 167
（二）风险隔离原理 168
（三）信用增级原理 169
三、资产证券化运作流程 170
（一）确定证券化资产并组建资产池 170
（二）设立特殊目的机构 171
（三）资产的真实出售 171
（四）信用增级 172
（五）信用评级 172
（六）发售证券 172
（七）向发起人支付资产购买价款 173
（八）管理资产池 173
（九）清偿证券 173
四、资产证券化风险及对策174
（一）一般风险 174
（二）中国特殊风险因素 177
（三）防范风险措施 178
第十三章.股票的发行与表现 182
一、REITs上市要求 183
（一）纽约证券交易所 183
（二）美国证券交易所 184
（三）纳斯达克 186
二、REITs IPO 187
（一）目的187
（二）美国REITs的上市程序 188
三、REITs股票表现 191
第十四章.REITs的风险 196
一、风险类型 197
（一）系统性风险 198
（二）非系统性风险 199
（三）组织结构风险 201
二、风险控制 205
三、终止清算机制 209
（一）因不合格而终止的清算问题 209
（二）破产之前的重组问题 209
（三）破产时债权人的选择问题 210
第三篇.REITs的理论研究 211
第十五章.REITs的分红和资本结构 215
一、分红政策 215
二、资本结构 218
第十六章.代理人问题 228
一、委托代理 230
二、董事会 234
三、职责与激励 235
四、案例：越秀REIT 237
第十七章.经营管理问题 242
一、规模效应 242
二、机构投资者 245
三、分散与集中 249
四、内外部管理 252
五、行业特征 255
第十八章.公开型REITs公司股票研究 263
一、美国REITs证券的发行 263
（一）REITs与其他证券的不同 263
（二）REITs IPO的独到之处 264
二、REITs的股票绩效 268
第十九章.REITs价值的增长机理 271
一、内部增长 272
（一）租金增长 273
（二）租户升级 275
（三）物业翻新 275
二、外部增长 276
（一）收购机会 277
（二）新开发 278
三、蓝筹股REITs281
（一）管理团队的绝对重要性 282
（二）额外的内部增长 282
（三）一锤子买卖 283
（四）吸引最好的租客 284
（五）成本控制 284
（六）资本的渠道以及有效地利用资本 285
第二十章.挑战与机遇 288
一、挑战 289
（一）法律法规 289
（二）道德风险 291
（三）专业人才 292
（四）税收优惠 292
（五）不成熟市场 297
二、环境构造 298
（一）宏观经济环境 299
（二）微观市场环境 300
（三）政策法律环境 302
三、迎接挑战与机遇 306
（一）组织模式 306
（二）资金来源 307
（三）投资模式 309
附录：相关法规 317
一、《信托投资公司管理办法》 317
二、私募投资基金监督管理暂行办法 328
三、我国台湾《不动产证券化条例》（节选） 335
致谢 353
参考文献357
