《建设用地再开发数字化监管》：
第一节 建设用地再开发概念
建设用地再开发的概念是相对于建设用地初始开发来界定的，建设用地初始开发是指将非建设用地转化为建设用地的过程，是对土地资源的初始建设开发，是以开发建（构）筑物为目的。建设用地开发包括两方面：一是对未利用地的建设开发，例如，将荒地、空闲地开发为建设用地；二是对农业用地的开发，例如，将耕地、林地、园地开发为建设用地。建设用地具体指城镇、村庄、工矿、交通、军事、水利、市政基础设施等各项用地，由于建设用地具有区位利用和逆转相对困难的特性，建设用地初始开发和建设用地再开发都必须充分考虑各类规划要求、区位因素和土地的承载能力。建设用地初始开发和再开发的规划和计划是区域国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划、生态环境保护规划和城乡建设用地供地计划的有机组成部分，要符合各项规划并相互协调融合（单卫东，2010）。
建设用地再开发是获取更高土地收益的土地用途改变过程。这些土地收益不仅包括再开发获得的经济效益，还包括社会效益和环境效益。除地块的功能拓展与升级外，土地利用结构调整与布局优化也是获得更大土地收益的重要途径，建设用地再开发是与城市化的不断深入，以及城市发展内涵的不断升华相辅相成的，通过对城市原有土地开发中的低效、衰退等地区进行功能置换，挖掘城市土地内在的社会、经济和环境潜力，从而达到新的发展目标。相对于城市土地初始开发，建设用地再开发的成本不断增加，同时获得的经济、社会和环境的增值效益也在增加。
建设用地再开发后的土地用途是通过对地块及其所处区域的自然生态、经济、社会条件，区域土地利用特征，以及产业布局和空间发展规划进行综合评价后统一规划的结果，具有相对不确定性。建设用地再开发致力于解决以下几个问题：①改善人居环境；②转变经济发展方式，推进产业转型升级；③保障生态环境建设需求；④促进城镇、村庄功能转型升级，提升城镇、村庄形象和品位；⑤促进区域综合效益的提升和区域可持续发展。
建设用地再开发的对象是低效建设用地，主要是使土地的使用类型经历从低级到高级的发展过程，土地利用上从粗放低效分散转化为集约节约利用，产业空间上制造业从原材料的加工生产转向高利润高附加值产品的开发，产业结构上以第二产业为主到“退二进三”、到高端服务业的发展，居住空间上城市居民的居住条件、居住环境不断完善优化，建筑空间形态和布局上有的地区变高变密、有的地区再开发为公共绿地和公共活动空间。根据广东省“三旧”改造、江苏省“低效建设用地再开发”等节约集约用地试点的实践来看，主要是围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，在有利于进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益的前提下，确定低效建设用地再开发的范围是：①城市市区“退二进三”产业用地；②城乡规划或产业布局发生了调整，实施新的城乡规划和产业布局需要改造的用地；③城乡规划范围内布局不紧凑、不符合安全生产和环境要求的厂房、厂区用地；④不符合国家产业发展的政策取向，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房、厂区用地；⑤属于企业并购重组或是产业落后、企业经营困难，需要退出或者进行改造转型升级的各类企业、产业用地；⑥土地利用强度低于节约集约用地控制指标或土地产出效益相关规定指标的各类产业用地；⑦基础设施条件差、布局散乱不合理、公共服务设施亟须完善、居住环境恶劣或存在重大安全隐患的街区和村庄；⑧符合土地利用总体规划和城乡规划，建设用地再开发中涉及的符合建设用地再开发政策的边角地、夹心地、插花地等；⑨列入“万村土地整治”示范工程的村庄等（刘新平，2015）。
……
展开
