征收是指征收主体国家基于公共利益需要，以行政权取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为。征收拆迁制度关系到国家、集体和个人利益的冲突和平衡，关系到人民群众的切身利益和社会的稳定发展。为此，国家制定了一系列保护被征收人合法权益的法律、法规、规章和政策。本书及时反映了国家关于征收拆迁补偿的新立法动态，包括国有土地上房屋征收与补偿、农村土地征收安置与补偿、大型工程建设项目征地安置补偿等内容，重在实用，附有具备强大检索功能的“注释链接”，同时还收录了相关的指导案例、文书范本、相关标准及流程图表。
中华人民共和国城镇国有土地
使用权出让和转让暂行条例
◆1990年5月19日国务院令第55号发布◆自发布之日起施行
第一章总则
第一条为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。
第二条国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。
第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。
第五条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。
第六条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
第七条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。
登记文件可以公开查阅。
第二章土地使用权出让
第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。
第九条关联规定《最高人民法院关于土地管理部门出让国有土地使用权之前的拍卖行为以及与之相关的拍卖公告等行为性质的答复》(2009年12月23日〔2009〕行他字第55号)，土地管理部门出让国有土地使用权之前的拍卖行为以及与之相关的拍卖公告等行为属于行政行为，当事人不服提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。
第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地70年;
(二)工业用地50年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
(四)商业、旅游、娱乐用地40年;
(五)综合或者其他用地50年。
第十三条关联规定《国土资源部办公厅关于国有土地使用权招标、拍卖有关问题的复函》(1999年8月21日国土资厅函〔1999〕245号)，国有土地使用权招标、拍卖不应由《拍卖法》调整。1996年7月4日，全国人大法律委员会主任委员薛驹在全国人大委员会审议通过《拍卖法》时所作的《关于拍卖法(草案修改稿)修改意见的汇报》中指出：“国有资产的产权交易、土地使用权出让与转让、人民法院强制执行的物品的拍卖应当由其他有关法律调整，并非都由拍卖企业拍卖。考虑到本法是调整拍卖企业进行的拍卖活动，建议该条修改为：‘本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动’。”《拍卖法》立法中采纳了此项建议，《拍卖法》第二条明确规定：“本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。”因此，《拍卖法》的适用范围应符合上述原则，不得另加扩展。
国有土地使用权出让的招标、拍卖应当由《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规调整，由市、县人民政府负责，由市、县人民政府土地管理部门组织实施。
市、县人民政府土地管理部门在组织实施国有土地使用权拍卖过程中，根据需要也可将部分工作委托经省级以上土地行政主管部门认证的具有国有土地使用权拍卖资格的拍卖企业承担。土地使用权出让可以采取下列方式：
(一)协议;
(二)招标;
(三)拍卖。
依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十五条出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十六条土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第十七条关联规定《国家土地管理局〈关于对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条有关内容请求解释〉的复函》(1993年1月20日〔1993〕国土函字第15号)，抵押权附属于土地使用权。作为主权利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
第十八条关联规定《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》(2010年2月2日国土资厅函〔2010〕104号)，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114号)等法律政策规定，出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定，及时补缴出让金，办理土地登记。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第三章土地使用权转让
第十九条关联规定《国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复》(2004年5月31日国土资厅函〔2004〕224号)，太古可口可乐香港有限公司将其全资拥有的独资企业——太古饮品(东莞)有限公司全部转让给可口可乐(中国)投资有限公司，属于企业资产的整体出售，其中包含土地使用权的转移。因此，该行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。
第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十五条关联规定《国土资源部办公厅关于企业产权转让涉及国有土地使用权转让有关问题的复函》(2006年4月10日国土资厅函〔2006〕160号)，企业转让国有产权涉及以出让方式取得的国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的，必须取得合法产权证明，否则不得转让。
企业转让国有产权时未在土地有形市场公开进行转让国有土地使用权，而在产权交易机构转让成交的，国土资源管理部门应当依法办理土地使用权过户相关手续。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
第二十六条土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
第二十七条土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。
第四章土地使用权出租
第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第二十九条土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。
租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十条土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
第三十一条土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。
第五章土地使用权抵押
第三十二条土地使用权可以抵押。
第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第三十四条关联规定《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》(2000年11月22日国土资函〔2000〕582号)，企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权和债务主合同必须符合有关法律、法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。
企业之间订立的主合同符合法律、法规规定的，为保证债权实现，债务方企业可以依法取得的出让国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押。
设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
土地使用权抵押担保必须依法办理抵押登记。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。
抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十五条关联规定《国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(2004年1月15日国土资发〔2004〕9号)，根据国家有关法律法规的规定，现将国有划拨土地使用权抵押登记中的有关问题通知如下：
以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。
第三十六条关联规定《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》(1998年9月3日法释〔1998〕25号)，在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。
第三十七条处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。
第三十八条抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。
第六章土地使用权终止
第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
第四十二条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第七章划拨土地使用权
第四十三条划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(二)领有国有土地使用证;
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
第四十六条对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
第四十七条关联规定《国家土地管理局对〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉第47条解释的请示的批复》(1996年10月4日)，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款所称的“其他原因而停止使用土地的”是指除因迁移、解散、撤销、破产以外的其他原因而停止使用土地的情形，如土地使用者因公路、铁路、机场、矿场经核准报废，或因不可抗力等原因停止使用土地以及因土地使用者自愿放弃土地使用权而停止使用土地等，不应当理解为包括土地使用者因非法转让国有土地使用权而停止使用土地的情形。对土地使用者非法转让国有土地使用权的，应当依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第46条规定处罚。无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。
对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
第八章附则
第四十八条依照本条例的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
第四十九条土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。
第五十条依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用管理办法，由财政部另行制定。
第五十一条各省、自治区、直辖市人民政府应当根据本条例的规定和当地的实际情况选择部分条件比较成熟的城镇先行试点。
第五十二条外商投资从事开发经营成片土地的，其土地使用权的管理依照国务院的有关规定执行。
第五十三条本条例由国家土地管理局负责解释;实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
第五十四条本条例自发布之日起施行。
征收拆迁补偿法律适用全书目录
目录
一、综合
法律中华人民共和国宪法(节录)(1982124)
(2004314)编者按：目录中法律文件后的日期为该文件首次公布的日期，如果法律文件有修正或者修订的，则同时标记最后一次修正或者修订的日期。
中华人民共和国民法通则(节录)
(1986412)(2009827)
中华人民共和国物权法(节录)
(2007316)
中华人民共和国城乡规划法(20071028)
(2015424)
中华人民共和国建筑法(节录)
(1997111)(2011422)
中华人民共和国文物保护法(节录)
(19821119)(2015424)
中华人民共和国合同法(节录)
(1999315)
中华人民共和国招标投标法
(1999830)行政法规及文件不动产登记暂行条例(20141124)
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(1990519)
【含以下文件】
最高人民法院关于土地管理部门出让国有土地使用权之前的拍卖行为以及与之相关的拍卖公告等行为性质的答复/
国土资源部办公厅关于国有土地使用权招标、拍卖有关问题的复函/
国家土地管理局《关于对〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉第十七条有关内容请求解释》的复函/
国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函/
国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复/
国土资源部办公厅关于企业产权转让涉及国有土地使用权转让有关问题的复函/
国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函/
国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知/
最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复/
国家土地管理局对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条解释的请示的批复/
国务院关于加强土地调控有关问题的通知(2006831)
国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知(2010515)
部门规章及文件(一)土地使用权流转与审批
划拨土地使用权管理暂行办法(199238)
确定土地所有权和使用权的若干规定
(1995311)(2010123)
【含以下文件】
国土资源部办公厅关于土地确权有关问题的复函/
国土资源部办公厅关于处理农村集体土地权属问题的复函/
国土资源部办公厅关于对农民集体土地确权有关问题的复函/
国土资源部办公厅关于确定土地所有权和使用权有关问题的复函/
国土资源部关于土地确权有关问题的复函/
国家土地管理局对山西省土地管理局关于《确定土地所有权和使用权的若干规定》中第五十六条适用范围的请示的复函/
协议出让国有土地使用权规定(2003611)
招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007928)
建设项目用地预审管理办法(2001725)
(20081129)
建设用地审查报批管理办法(199932)
(20101130)
(二)不动产登记
不动产登记暂行条例实施细则(201611)
土地登记办法(20071230)
房屋登记办法(2008215)
国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见(2011112)
(三)土地管理与违法行为监督
国土资源行政处罚办法(201457)
违反土地管理规定行为处分办法
(200859)
国土资源部关于加强征地管理工作的通知
(19991224)(2010123)
国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知(2010626)
国土资源部办公厅关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知(201111)
中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知(2011317)二、国有土地上房屋征收与补偿
法律中华人民共和国城市房地产管理法(节录)
(199475)(2009827)行政法规国有土地上房屋征收与补偿条例
(2011121)
【含以下文件】
最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复/部门规章及文件(一)房屋估价
国有土地上房屋征收评估办法
(201163)
城市房地产市场评估管理暂行办法
(199297)
房地产估价机构管理办法(20051012)
(201554)
注册房地产估价师管理办法
(20061225)
(二)房产测量
建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(2002327)
【含以下文件】
建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函/
建设部办公厅关于《关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示》的复函/
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)(199598)
(三)危房改造与住房保障
城市危险房屋管理规定(19891121)
(2004720)
【含以下文件】
建设部关于《城市危险房屋管理规定》第十四条中危险房屋鉴定执行标准问题的函/
经济适用住房管理办法(20071119)
廉租住房保障办法(2007118)
(四)房屋拆迁补偿税费
财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知(2012126)
财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(200833)
国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复(2007716)
司法解释及文件最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定(2012326)
最高人民法院关于认真贯彻执行《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的通知(201245)
最高人民法院关于在征收拆迁案件中进一步严格规范司法行为积极推进“裁执分离”的通知(2014722)
最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复(2013515)
最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复(2013327)
厘清权属界限规范拆违行为——最高人民法院行政审判庭负责人答记者问
最高人民法院公布全国法院征收拆迁十大典型案例(2014829)地方性规定上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(20111019)
北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见(2011527)
天津市人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关事项的意见(201161)
广州市人民政府关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见(2011914)
河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法(2012626)
黑龙江省国有土地上房屋征收与补偿规范化工作规程(2013812)
陕西省国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法(2012116)
陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法(2012116)
陕西省国有土地上房屋征收住房保障办法(2012116)
贵州省国有土地上房屋征收补偿住房保障办法(暂行)(2011108)
贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法(暂行)(2011108)
贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见(2011108)
福建省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法(2014325)
湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法(201576)
云南省国有土地上房屋征收与补偿办法(201515)
江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题的规定(201178)
山东省国有土地上房屋征收与补偿条例(20141127)
