10多元与偶尔的无序：伟大城市的奥秘
Jane Jacobs（1916—2006）是美国作家、思想家和社会活动家。笔者1975 年在芝加哥大学上Robert ELucas Jr教授的数理经济学课时，首次听到她的大名。教授讲述自己一篇相当抽象的论文“On the Size Distribution of Business Firms” （《论商业公司的规模分布》）时，提到她对大城市经济生活的观察。
笔者没有想到，甚至不敢说Lucas教授当时是否想到，Jacobs的想法启发了大约十年后面世的新经济成长论，成为这项经济学新理论诞生过程中一个重要的组成。
Jacobs永久改变了世人对城市的看法。她观察敏锐、深谙世间的常理，善于用新颖而富有启发性的方式捕捉社会进程。本章会介绍她的研究，看看香港和其他东亚大城市能否从中得益，下章再谈谈经济学界如何从她的研究里获得启发。
街道是重要公共空间
Jane Jacobs 1916 年生于美国东部宾夕法尼亚州的产煤小镇斯克兰顿（Scranton），只有中学文凭（她其后修读了不同的大专课程，但没有正式毕业），在美国出兵越南期间，为免儿子当兵，因而北上移民，入籍加拿大。1968年，在一次有关纽约市兴建高速公路贯穿曼哈顿岛南部、将社区一分为二的公众集会上，涉嫌骚乱和刑事罪被捕。
那场保育战令Jacobs投入一宗以小斗大的划时代抗争。她面对的是世界第一大都会专横的官方规划师—— 纽约市城市规划总监Robert Moses。最终反建方获胜。
Jacobs于1961年出版的The Death and Life of Great American Cities（《美国大城市的死与生》，南京，译林出版社，2005）一书中，狠批当时的城市设计，可说是1950年代后期和1960年代美国城市（尤其是纽约市）几乎所有弊病的“起诉书”。
美国当时惯常把市区按功能分割为不同的地段，硬性划定为各种“分区”（zoning），然后铲平贫民窟以腾出空间，把拆迁户重新安置在法国大师Le Corboisieur 式“公园里的摩天大厦”，又或者是英国Ebenezer Howard 爵士理想中绿带环绕、自给自足的“花园城市”。香港麦理浩时代兴建的公共屋邨，可说是这项思维的延续。
Jacobs观察美国街道的运作和市内不同的小区，以此判断一个城市是否运作有方。她认为，当时的设计师对于城市如何运作，其实一无所知；反而只是炮制一些城市“应该”如何运作的理论，再以重建为名，以破而非立的手段来
付诸实践。
崇尚园中高楼的“radiant city”（辐射城市）派和主张城市散开广布的分散（decentralists）派看似相反，其实殊途同归。两派都不明白城市活力的所在，只是为居民打造个人的城堡，让他们不相往来。
Jacobs认为，街道是城市最重要的公共空间。要从早到晚都熙来攘往，人人你看我、我看你，才能确保治安和卫生。要由朝到晚都有不同来源和背景的顾客，临街的店铺才会兴旺。小公园会为小区增添光彩，但要与四周相衬。生
气蓬勃的街道让居民有健旺的交流，既有社区生活，又能保持私隐。这样的地区才有魅力，吸引区外人涌来分享。
正因此，Jacobs直斥美国很多二线城市大造文化区，借此证明我也有文化本钱，结果只在有节目上演时派点用场，其余时间渺无人烟，俨如死城。
一个城市如何才能行之有效，Jacobs总结出四个彼此扣连的原则：
一、用途要多。不论社区还是街道，要同时具备几种主要功能。让住宅、商店、办公室、小型工业和公共设施毗邻，相辅相成，增加城市的活力，让街道一天到晚都有人流。
二、街段要短。街口之间距离短，城市流通得快，才不会有街段变成死角。
三、新旧并存。要有一些旧楼，与新楼掺杂共生，还要有不同状况和用途、租用或自用的楼房。旧楼可保留地区的历史，形成地区的性格，楼价一般也较低，令区内的商住物业有广泛的层面。
四、人口要密。人口密度要达到临界点，才能维持文化和经济的活动。人口稠密曾经一度视为过度挤迫，但不同的建筑物本来就是设计予不同的居住密度使用的；人数超出设计密度，才构成过度挤迫的问题。由于把密度与挤迫混
为一谈，有人设计了各种“中庸”密度的建筑，但发觉无论市郊区还是城市，都不适合。
按功能划分可扼杀活力
Jacobs教晓我们，不同用途的建筑物并存，不但不是混乱，反而是高层次的秩序。这是一种有组织的复合体，不是简单的复合体或无组织的复合体可比。香港的湾仔即为明证，干诺道以北是人为的单一地区，以南是自成的多元地区。社区想要运作良好，主要靠市民的行动，单靠人为设计无法达成。
Jacobs的洞见在于，一些城市之所以伟大，正因为多元，甚至看似无序。香港需要鼓励多元，透过立法分区来“净化”某个地区之前，还宜三思。
一个社区太成功，有时候也会扼杀了多元化。人口和商业从四面八方蜂拥而至，争相利用区内的建筑物换取最大的收益，以致扼杀多元性。为免出现这种情形，要多发掘有魅力的社区，增加这方面的供应。至于靠分区来达致多元，问题在于任何人为的划分，最终都难免僵化。
香港制造业北迁后，空置的工业大厦之所以未能改变用途以物尽其用，其中一个障碍就是当年订下的分区限制。更改地区规划的过程通常很缓慢，难以维持区内的经济活力。
灾变性的变革也可能扼杀城市的生命。贫民区是一些人落地生根之前的立足点，不少居民在那里成长，引以为傲。政府兴建住房来取代贫民区，反而造成毁灭性的后果。整个社区连根拔起，居民给扔进用途单一、缺乏生气的环境。
想要消除贫民区，只能静待有能力迁出的居民选择留低，循序渐进来达成；Jacobs很看重循序渐进。大兴土木和大型政策表面上是遵循她的原则，但采用灾变性的变革，失败的可能性更大，何况也未能做到新旧楼房并存。
Jacobs认为，一个城市想要成功，就要让不同楼龄的建筑物并存。虽然新楼通常较旧楼受欢迎，但推倒旧区代之以新楼，反会令城市死亡。原因显而易见：新楼租金较高，但租金低，新企业才能生存。以新代旧的重建方式容不下新企业，扼杀成长的动力，令区内的经济难以发展。
1950—1960年代以来，世界各地公营房屋蔚然成风，也惯常以收入来厘定住户资格。换言之，公营房屋是为低收入人士而建，并由政府提供资助。但是，按收入分等不但间接孤立了社区，更形成标签效应，分化社会，造成你我有别，抑制阶层之间的交流和社区的多元性。
零售业要在多元环境下才能兴旺，现在面对公营屋邨的单一环境，觉得发展有限，从而不太热衷经营。再说公营房屋通常规定收入上限，住户日后若事业有成，也就必须迁出（香港的公屋富户可选择缴付双倍租金）。
Jacobs的看法很简单，但相当中肯：住户有归属感，愿意留下，帮忙改善环境，社区才会兴旺；但现在一富起来就要搬走，令区内少了更新的动力。基于其他论据，笔者也曾建议，将住户买断居屋和租住公屋的“补地价”差额，定在住户最初迁入时，而不是在决定买断时的市价。
现在从Jacobs的论点，这方面又多了一个理据：选择买断单位、在公营屋邨生根的业主，有助于社区建设。反过来，选择迁出屋邨的市民也可以为新居所属的社区增添色彩。
一个城市要有活力，市区发展必然不停改变，要能跟上城市生活的潮流，以开放的态度来迎接变化，不能以一成不变的规划和准则作茧自缚。Jacobs相信，按功能划分地区和按收入分配房屋这类规划，看似打造“理想的城市”，但实际上是错误的，只会扼杀城市的活力。一些规划师不但未懂得这样理解自己的城市，也忽略了街头巷尾的平民智慧。
Jacobs说服我们，由政府主导的城市规划是失败的。市区发展政策牵涉极高的交易成本，对各方面的影响深远，实在无法单靠自发性的市场交易来处理。Jacobs认为城市是有组织的复合体，这个有机体内存在着众多彼此相连的因素，着手处理时，必须同时面对所有的因素，而不能够将各种因素分割斩件，便以为可逐一解决。
这也就需要改变决策方式，着重决策过程，而不是只看决策的后果；要善于归纳，而不仅是演绎，多从小处着眼，留心有启发性的线索，而不只是概括，急于推而广之。城市发展涉及不同持份者的利害，必须由整个社区和各路持份者参与，共同勾划；要找到各方都觉得合适的选择，这也许是唯一的方法。
2009 年诺贝尔经济学奖得主Elinor Ostrom 教授研究过一些单靠政府和市场难以解决的政策议题。借着探讨市民之间如何形成各种自愿的集体互动交流平台，这位美国女学者逐步就如何管理集体资源的运用，总结出一套效益和公平兼备的规则。这也许是比较好的决策模式。
香港市区重建局最近发挥创意，建议让遭到拆迁的居民以楼换楼，同时提供临时调迁的安排，此举不单保留，甚至加强了本区的多元性，有关的影响甚至可能超出拆迁的范围。
东亚城市得免前苏联“灾难”
1990年9月，也就是苏联解体前一年，笔者到莫斯科参观，没想到就城市规划上了实景的一课。抵达机场后，笔者与团友转到苏联科学院的宾馆。旅游巴士大约走了两个小时，车子离开市中心进入郊区后，只见沿途都是大约一百米见方的长方形街区，除了正中央一栋高耸的住宅，所有的街区均空无一人。
粗略看，住宅占用的楼面不够街区的十分之一。街区不但空空如也，而且与下一个街区相隔很远，这就是规划的“杰作”。住客下班回家后，肯定足不出户，一来无处可逛，二来一年到晚夜间温度普遍低于零度，居民饭后甚至不
想散步。这使笔者想起苏联的诺贝尔文学奖得主Aleksandr Solzhenitsyn 的巨著《古拉格群岛》；不知道苏联人是否每个晚上都以伏特加消磨岁月？
东亚城市虽然得免前苏联的“灾难”，却未找到有效而又公平的解决之道。1999年的台北之旅，在这方面予笔者印象最深。从当时新建的远东国际大饭店顶楼阳台远眺，发觉市内的高楼随意地散落各处，看不出彼此的关联。笔者此前到过的澳洲、欧洲和南北美洲城市，高楼大都位于市中心。但又并非只有台北如此。记忆中，东亚大城市的高楼大都像台北那样，零星落索；现在的中国内地，包括北京和上海，也都是这样。
单从经济角度看，将第一栋高楼建在该市的地王最合常理，这也决定了市中心的位置；由于第一栋高楼附近的地皮水涨船高，其后新建的高楼也都会坐落在这个黄金地段。这当然是经济学上的“地租斜率”（rent gradient） ；市
中心地皮最贵，距离市中心愈远地价就愈低。但令人费解的是，东亚除了香港和新加坡，其他城市都不是这样。
唤醒另一半沉睡的人
笔者相信，东亚由于经济增长快，一些主要经济城市的土地资源有巨大的需求。但这些城市通常也是历史悠久、早已建成的国家首都。地权沿自前朝，经济起飞前就已定型。发展权、规划的条文和规管机构无法及时改进以适应新
的发展。分配发展权和作出补偿时，也未能做到公平有效。
由于政治利益的干预，经济上最合理的发展方案可能无法获批，获准的是那些在政治上显得“有理”的，而这些方案又刚好有悖于经济理性、不符合城市高速发展的需要。高楼散落市内各处是政策失败的表征。
一些规划师和利益方制定的项目，对这些城市的前景造成很大伤害，很多社区遭连根拔起。市区虽然有所发展，但缺少核心商业区，市内各处任意发展，甚至无法合理地安排公共交通；各大城市急速发展的同时，低效和不公的现象比比皆是。听说要到这些大城市公干，由一栋高楼到另一栋，往往一塞就是数小时，一天见不了两个客，不少董事长和总裁索性到高尔夫球场谈生意。
香港总算避免了高楼四散的弊端，这是很大的福分。我们得以成为亚洲数一数二的商业和金融中心，这方面功不可没。但仍嫌固守早期划定的分区，拖慢了市区重建的步伐。制造业虽然北迁多年，留下的工业区仍然未能发展出新企业。与此同时，公营房屋令一半市民被困在非自置的物业里，甚或安插于无归属感的社区，对社会事务提不起兴趣，俨如酣睡。
一个城市若有一半人沉睡不醒，无法与另一半人交流，社会流转也就不够顺畅；流转速度太慢，社会必然分化。Jacobs若仍在生，当会呼吁我们重新唤起那一半沉睡的港人，与另一半市民恢复交流。
Jane Jacobs 的大名，在美国有时候与反对发展市郊和淡化市中心的左派知识分子扯在一起。其实，她最抗拒意识形态的标签。她既不是活在过去、反对发展的保育斗士，也不是她那一代认为“小才是美”的信徒。她最爱大城市，相信大城市是经济动力的所在。
参考文献
Jane Jacobs，The Death and Life of Great American Cities，Random House，New York，1961
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