二、美国房地产市场的变化周期
经过对房地产市场的观察和总结，学者们发现，房地产市场与其他宏观经济一样存在着经济周期，在一个周期内会出现价格波动、循环的现象，交替出现扩张与收缩两大阶段。
优秀的投资人常说：“时机决定成败。”这句话对房地产投资也适用。我们都期望“低价买人，高价卖出”，但最难判断的就是什么样的价格是“低价”，什么样的价格是“高价”，投资者总是怕买了房后房价会跌，卖了房后房价继续涨。
如果了解了房地产的周期性规律，我们就可以根据各阶段的不同特点来判断美国房地产市场处于哪个阶段，顺势而为，持续盈利。
（一）房地产市场的四个周期
房地产市场的一个周期通常划分为4个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、衰退与危机阶段和萧条阶段。各阶段交替出现，循环反复，周而复始。
（1）复苏与增长阶段。在此阶段，上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷状态，自住需求者人市，价格、租金价格低下。房价开始回升，少数投机者入市，市场交易量增加，空置率下降。随后出现增长，各种因素带动房价继续缓慢回升，市场充满乐观情绪，投资者信心饱满，市场预期良好，房地产投资转而旺盛。
（2）繁荣阶段。繁荣阶段比上一阶段要短，巅峰期稍纵即逝。具体表现为：房地产开发量激增、品种增多，投机活跃，市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房，自住需求者基本退出市场，实际上是有价无市。进而新增投资数量下降，销售难度加大，交易量下降，空置率增加，市场出现悲观情绪，很多购房者持币观望。
（3）衰退与危机阶段。在此阶段，当投资和投机需求无法转换为消费需求吋，高房价将真正的自住需求者排斥出市场，仅靠投机资金支持，这就预示着房地产周期的拐点将至，市场将由盛转衰，连续两个季度经济将出现负增长。此阶段表现为：交易量萎缩，房地产投资下降，市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响，房价急剧下降，炒家惊恐抛售，房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产，部分在建王程烂尾，大量投机者被套牢，血本无归，房地产业失业人数激增。
（4）萧条阶段。经过急速而又痛苦的危机爆发后，房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段。萧条是一种严重的经济衰退，意味着经济崩溃。表现为：房价和租金持续下降，交易量锐减，房屋空置率居高不下，大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出，市场正常需求缓慢增长，政府减少限制性干涉，市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个每苏与增长周期。
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