随着我国城镇化进程的深入、经济转型的加速以及社会需求的变化，推动城市更新需要具备更高效、更系统的决策能力和实施策略，才能在这个日益复杂的环境中推动城市更新工作取得实效。 通过本书，您能够深入理解城市更新面临的经济和市场形势，识别并应对潜在的风险与机会；提升城市更新过程中的价值创造能力，为成功获得投融资奠定坚实的基础；探索并应用创新的投融资工具，构建城市更新投融资闭环；系统设计和优化城市更新项目的融资结构，确保资金得到高效利用，保障项目顺利推进；促进项目成本收益平衡，构建回报流，确保在复杂的条件下也能实现投资回报并有效地管理投资风险；通过有效地管理地方政府及融资平台债务风险，有效化解债务风险，为城市更新提供健康可持续的财务保障。

第一章 洞察现实：把握变化中的城市更新
第一节 把握城市更新的大小周期
一、大周期：结构性转型
二、小周期：短期调整
第二节 把握城市更新的长债务周期
一、早期阶段（1998-2008年）：债务增长与收入同步
二、泡沫阶段（2009-2017年）：加杠杆与资产价格上升
三、周期顶部（2018-2021年）：高杠杆与市场逆转
四、去杠杆化阶段（2022年至今）：资产价格下跌与债务违约
五、调整阶段（未来）：长期压力与模式转变
第三节 把握利益相关方行为及互动模式变化
一、利益相关方的行为变化
二、利益相关方互动模式的变化
第四节 灵活应对与长期谋划
一、应对大小周期
二、应对长债务周期：平衡债务风险与增长动力
三、建立“政府主导、市场主力、社区协作”的三方机制
第二章 价值创造：夯实投融资基础
第一节 优化资产运作提升资产价值
一、城市更新资产“收购-提升”框架
二、城市更新存量资产盘活框架
第二节 优化产业发展增强投融资动能
一、产业价值评估
二、关键驱动因素协同优化机制
三、产业贡献评估体系
第三节 优化土地整合提高土地利用价值
一、目标设定
二、四种核心土地整合策略
三、策略组合与实施框架
第四节 优化价值捕获回收增值创造收益
一、价值捕获的理论基础与运行机理
二、价值捕获框架构建与政策工具
三、价值捕获机制的创新实践
四、价值捕获的制度优化路径
第三章 构建闭环：探索创新投融资工具
第一节 私募股权基金
第二节 资产证券化
第三节 税收增量融资
第四节 商业改进区
第五节 容积率权益可交易证书
第四章 项目融资：优化结构和成本
第一节 项目融资决策框架
第二节 项目全生命周期融资框架
第三节 项目融资稳定化保障框架
第五章 项目投资：平衡收益与风险
第一节 成本-收益平衡框架
第二节 投资回报流优化框架
第三节 项目风险管理框架
第六章 债务管理：可持续财务保障
第一节 企业资产负债结构优化框架
第二节 地方债务风险管理框架
第三节 地方债务去杠杆框架