第三，没有纳入到城乡规划，抑制了集体建设用地的综合效益。现行的土地和城市规划相关法律规定，只有先通过征地，把集体土地变成国有土地，才能将村庄纳入城镇规划中，各项市政基础设施才能延伸到村庄。由此导致在集体建设用地上搞产业、造房子，没有正式的规划编制，普遍存在“村民私搭乱建住房”等现象，集体建设用地的“碎片化”利用，大大降低了集体建设用地利用的规模效应。同时，由于村庄自主设计的各类规划不被政府承认，结果是市政基础设施的建设成本主要由村集体来支付，加大了村集体组织的财政压力。
2.探索农村集体建设用地直接入市的途径
在建立公平有效、城乡统一的建设用地市场过程中，需要保障两种所有地平等权利，做到允许集体土地与国有土地同等人市、同权同价。这就需要在集体建设用地确权颁证的基础上，从农村经营性集体建设用地人手，探索合理的利益分配机制，具体包括以下两个方面。
第一，建立农村集体经营性建设用地产权流转市场和土地增值收益分配制度。存量集体建设用地，从其取得来看基本上都是无偿或低价取得的，其使用权实际上相当于一种保留集体土地所有权形式的划拨土地使用权。因此，对于符合流转条件的农村经营性或私人性的存量集体建设用地，可比照城镇划拨用地人市进行市场准人管理，允许土地使用者或者受让者缴纳一定标准的土地增值收益后，在继续保留集体土地所有权的情况下取得出让土地使用权，并依法进行转让、出租、抵押和人股。对于新增的集体建设用地，按照统一标准征收有关政策性税费。比照国有土地出让纯收益水平，对流转入市的集体建设用地按照统一标准由政府收缴土地流转增值收益。对于集体建设用地流转取得的增值收益，比照国有土地有偿使用收益进行管理。农村乡镇企业用地、公共公益事业用地、村内空闲地等，从促进公平的角度出发，应界定集体经济组织为流转主体，流转收益在扣除归公的土地增值收益后留归村组集体，统一纳入村级财务管理，严格规范使用方向（张晓山，李周，2008）。
第二，建立城乡统一的建设用地市场，引导农村集体经营性建设用地直接人市。在集体建设农地流转中，对于村组兴办公益性事业的新增建设用地和存量建设用地，可按照保留集体土地所有权形式的划拨土地加以管理。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。
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