1.REITs作为房地产行业变革的下一个机遇，投资者新蓝海，持续成为房地产市场以及资本市场投资热点。
2.中国正在落地发起中国版REITs，REITs成为资产证券化*热产品类别。这是一本专业机构和投资者系统了解REITs实操不可或缺的参考书。
3.市场同类书偏理论，本书为具体投资策略实践，运用精选的案例和翔实的数据，全方位分析了REITs相关的投资决策要素，对实际操作有很强的指导意义。有助于金融从业人员建立对REITs的直观理解，并吸收美国REITs的发展经验。
4.蔡建春主任作序推荐，朱进元、姚江涛、汪静波、吴卫军、唐斌老师联袂推荐，以及中国资产证券化研究院院长林华教授领衔的*专业的翻译团队，提升业内影响力。
5. REITs投资入门读物。逻辑清晰，内容可读性强。
投资房地产投资信托基金系统指南。优质、安全、高回报，房地产投资信托基金投资完整手册，带你进入下一个投资蓝海。
《REITs投资指南》用通俗的语言解释了REITs的来龙去脉——关键术语、历史、神话，上下波动，历史发展，以及投资者风险与收益的相关知识等。
《REITs投资指南》运用精选的案例和翔实的数据，全方位分析了REITs相关的投资决策要素，对实际操作有很强的指导意义。这本书将帮助你找到合适的房地产投资信托基金。教你如何管理你的REITs、如何控制你的个人风险、如何理解REITs的表现，以及如何分析REITs。通过阅读本书，你将知道和了解投资REITs的陷阱，你会知道如何将REITs整合到你的投资组合中，如何低成本、安全地获得*大收益。
《REITs投资指南》不仅仅是针对机构投资者和投资顾问，对于那些想要学习一切关于房地产投资信托基金的投资新手，也将在这本书中找到有价值的信息。
《REITs投资指南》将帮助你稳定和增长你的投资组合，为你提供至关重要的信息和实践指导，获得高回报率。
推荐序/蔡建春
金融是现代经济的核心，是解决我国经济发展“不平衡不充分”问题的重要一环。“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”，唐代诗人刘禹锡的这句诗揭示了新事物替换旧事物的历史规律，也寓意着社会在不断前行的过程中，符合发展规律的新生事物将具有强大的生命力。随着中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾的转化，当前金融服务领域也面临新的转变与制度的推陈出新。如何着力解决经济发展“不平衡不充分”问题，更加注重质量和效率，让金融真正回归服务实体经济的本源，更好地满足实体经济日益增长的金融需求，是新时代向我们提出的新挑战。
习近平总书记在党的十九大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求，这为未来金融领域与资本市场的服务重心指明了方向。改革开放以来，伴随着中国经济的高速增长，房地产行业经历了20余年的高速发展期，形成了以银行信贷、非标融资和信用类债券为主要渠道的传统房地产金融模式。当前，中国的房地产市场逐步步入以存量为主的时代，以住房租赁为代表的对存量资产的有效经营和配置将是未来房地产领域的重要发展方向。相应地，资本市场也必须辅以新的模式来适应新的变化与需求。推进住房租赁市场发展，增加租赁住房的有效供给，离不开金融市场、资本市场的服务和支持，而REITs将可能在支持住房租赁市场发展中发挥重要作用。
发展住房租赁行业，需要充分合理利用社会资源，促进经营模式转型，降低投资风险。“租购并举”住房制度的建立，将引导住宅发展模式从原有的“开发—销售”转向“开发—持有—运营”模式。对于长租公寓类企业而言，其租金收入较为稳定，而REITs作为资产证券化的一种方式，可以较好地满足住房租赁企业的需求，有助于促进形成房地产长效机制。美国、日本及新加坡等国外成熟市场实践表明，REITs是推动住房租赁行业发展较为有效的金融工具之一。以美国为例，公寓与住房租赁在全部REITs基础资产类型中排名靠前，并大部分面向个人投资者发售。美国REITs中公寓类REITs占比13%，其中居前位的MAA、AVB、EQR分别持有公寓套数99万套、84万套、78万套，3只REITs市值超过600亿美元，成为公寓市场最主要的供应主体。通过公开市场REITs投资，引入长期资金和机构投资者，可以有效解决该行业存在的资金久期错配问题，降低经营风险，提升资产流动性。
发展住房租赁行业，需要支持更多类型的住房租赁企业成长。除了传统房地产开发商外，近年来涌现了诸如链家自如、新派公寓、魔方公寓等基于中介服务、创业类型的住房租赁企业，有效丰富了住房租赁服务类型，满足了特定人群的个性化住房需求。但上述大部分企业都面临较大的融资压力，尤其处于初创期或发展期的企业，很多还不能产生盈利，单纯依靠主体信用进行融资很难。此外，对于很多住房租赁企业而言，为了能加快发展布局，其往往采用租入房源的轻资产运营模式，但这一模式在助其快速扩张的同时，也导致其没有抵押物从银行获得贷款。REITs出现后，这些住房租赁企业不再依赖主体信用评级便可获得低成本资金，使得各类资产持有方获得股权投资、信贷资金支持，成为一个资产收购平台，持续不断地获取新的房源，进而促进不同类型，尤其是个性化、精品化住房租赁企业的发展。
发展住房租赁行业，需要发扬工匠精神。营造精益求精的敬业风气，发扬工匠精神是习近平总书记向我们提出的要求和期待，是新时代经济发展从数量扩张转向质量提升和结构优化的必备条件，也是深化供给侧结构性改革的具体要求和路径。在扩大租赁住房供给的同时，也需要重视提升供给质量，满足不同层次人群的住房需求，向高中低端不同消费者提供住房租赁服务。REITs将会激励更多具有经营能力和持之以恒精神的企业家参与到行业建设中来。对于机构而言，尤其是银行、保险、基金等专业投资机构，通过投资REITs可以深度参与到房地产行业的优质资产中。一个理性的金融生态，将会鼓励富有工匠精神的社会风气逐渐形成。
事实上，REITs不仅仅是指“房地产”投资信托基金，其涵盖范围可以扩展到铁路、高速公路、通信设施、污水处理设施等基础设施领域，这些资产都可以理解为“不动产”。我国的基础设施投资建设面临庞大的资金需求，根据国家统计局数据，2016年我国基础设施固定资产投资达到1189万亿元，同比增长174%，在国家对地方政府债务规模实行限额管理的背景下，亟须社会资本填补原由政府主导的投资空缺。海外经验表明，REITs是基础设施领域重要的融资渠道之一，其也应助力我国基础设施领域政府和社会资本合作项目的开展。
国务院办公厅〔2016〕39号文《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出：支持符合条件的住房租赁企业发行不动产证券化产品，稳步推进REITs试点。2016年10月，国务院颁发〔2016〕54号文《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，提到要运用企业资产证券化的方式来化解企业杠杆率过高的问题，要发展REITs，鼓励房地产企业向轻资产的经营模式转型。可以说，在宏观背景下，REITs的发展已经上升到国家层面的发展规划中。
结合我国REITs现状，继续加深探索与实践至关重要。美国REITs市场从1960年开始发展，到现在已经超过了50年，市场规模已超过1万亿美元。我国境内由于缺乏专门针对REITs产品的法律法规，市场一直未出现完全符合国际惯例和标准的REITs产品。但在“租购并举”已成为国家重要方针政策的当下，进一步探索与研究REITs具有较强的现实意义。近年来，国内金融机构在现有金融监管法律框架下推出了一批在功能上与海外成熟市场REITs产品具有一定相似性的类REITs产品。几年来的实践表明，类REITs产品由于适应市场发展需要，满足企业降低融资成本、去杠杆，助推企业转型的内在需求，显示出了强大的生命力，市场规模逐步攀升。这为监管部门积累实践经验、完善规则体系、推动标准化REITs的发展提供了很好的分析、研究样本。
2017年以来，在上海、深圳证券交易所涌现了包括保利租赁、链家自如、新派公寓、魔方公寓等住房租赁资产证券化及类REITs项目。上述项目的推出既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观政策导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了市场化的尝试和拓展，并带来了可观的经济与社会效益。类REITs和住房租赁资产证券化的发展，对解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”、通过资本市场实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实案例，有望增强包括房地产企业、股权投资基金在内的各类主体加大租赁住房投资的信心和动力。
基于当前住房制度变革以及基础设施建设需求不断提高的背景，为合理借鉴美国等发达市场的经验，推进中国REITs市场的稳步、健康发展，中国资产证券化研究院的林华院长组织翻译了该书，从REITs的定义、财务分析、投资估值、类型等多角度、全方位地向我们展示了REITs发展的过程和逻辑。该书对我国下一步发展REITs市场、制定相关政策、引导市场投资者合理评判REITs产品有很好的参考价值和借鉴意义。
推荐序/蔡建春
原版前言
第一章 什么是REITs 001
第二章 不动产投资 015
第三章 财务分析 029
第四章 REITs发展史 041
第五章 市场中的REITs 057
第六章 办公类REITs 069
第七章 住宅类REITs 083
第八章 零售类REITs 097
第九章 工业类REITs 113
第十章 医疗类REITs 127
第十一章 自助储藏类REITs 141
第十二章 酒店类REITs 157
第十三章 其他类型的REITs 171
第十四章 REITs的估值 185
第十五章 REITs与个人投资者 199
第十六章 REITs的风险 213
词汇表 224
译者简介 231
房地产投资信托基金（REITs）是一种不动产的证券化工具，有效解决大宗物业的长期持有和份额化问题。REITs帮助持有型物业实现资产盘活，推动经营性物业的优质运营，提高大宗物业的份额化和流动性。本书重点介绍了各种类型的大宗物业的资产特点、投资要点和主要投资案例，是一本非常重要的房地产投资信托基金投资指南。
——朱进元 \ 保险业协会会长
《REITs投资指南》详细解释了REITs的发展历程、分类特征、投资相关技术、特有的投资风险等。通过介绍REITs风险与收益的相关知识，为广大投资者认识并掌握这一新的投资工具，打下坚实的基础。
——姚江涛 \ 中航信托董事长
物业的价值不仅体现在现期的价格上，更体现在长期的使用价值上。REITs就是这样一种资产证券，它既实现了物业的长期持有和优质运营，又实现了金融工具的流动性和份额化。这本书深入浅出地介绍了REITs的基本情况、历史发展、投资类型和估值方式，有助于金融从业人员建立对REITs的直观理解，并吸收美国REITs的发展经验。
——汪静波 \ 诺亚财富创始人、董事局主席兼CEO
《REITs投资指南》运用精选的案例和翔实的数据，全方位分析了REITs相关的投资决策要素，对实际操作有很强的指导意义。这是一本专业机构和投资者不可或缺的参考书。
——吴卫军 \ 普华永道北京首席合伙人
《REITs投资指南》深入浅出地介绍了REITs的概念及投资方法，望更多的中国读者可以通过本书，了解REITs这一在西方国家历史悠久、被广泛使用、长期收益优于大部分其他资产的投资工具。中国房地产已从增量时代进入存量时代，REITs作为存量不动产证券化的*重要的工具，不论是对地产从业人员或是对广大投资者来说，都是一扇通往新时代的大门。
——唐斌 \ 前海金融资产交易所总经理