欧成效，人称“欧神”。笔名yevon_ou。

  欧神是房产投资界广受推崇的先行者和启蒙者，他通过投资房产积累了丰厚财富，是楼市投资的成功范例。

  同时，欧神也是新古典经济学的资深研究者。他凭借精细入微的独到观察，淳朴精炼的古典经济学视角，刻画出了中国的财富与楼市逻辑，使无数读者脑洞大开，重塑三观，跻身富人行列。

  欧神是知名房地产投资论坛“水库论坛”的版主，并有同名微信公众号。

创造财富就是造福社会，当个人赚钱越多的时候，对社会贡献就越大。同时，非凡的财富创造，依靠的是勇气、知识与思想，而不仅是简单的运气。

在当前的时代下，选择房地产投资是保护财富、增加财富的重要途径之一。本书讲解了选择不同资产配置方式的原因、如何进行投资以及各种投资的未来，同时还介绍了一些其他的致富手段。

本书能更好地帮助人们理解财富、创造财富，给读者分享大量实践和研究中产生的经验与思想成果，为读者排忧解难，答疑解惑。

一、大道随行，不忘本心

道生一，一生二，二生三，三生万物。

——《道德经》

SAP

大约17年前，公司里要上SAP。当时坐在我身边的是生产部的一位女士。她工作极其认真严谨，拿出了一个小本本，笔记记得密密麻麻。200多个表单，这里是输入地址，那里是输入日期，下拉框是查库存列表，让她整日眉头深锁，觉得这个系统实在是很复杂很复杂，有200多个表格要学呢。对于我的漫不经心，她表示十分不满：“××桑，SAP系统对你意味着什么？难道就意味着每餐工作餐可以额外地吃免费水果吗？而且你每次都抢最大最甜的泰国芒果，知不知道你这样形象很差耶。”我翻了个白眼，那你认为该是什么呢。

SAP系统其实很简单，说穿了就是一个数据库查询系统。无论你有多少个表单，多少个查询表单，无非就是数据库的输入/输出工作。今天你下一个采购订单，是把货物输入到了系统。明天你填一个生产表格，是把货物A转换成了货物B。后天你填一个销售表单，就是把货物B卖了。

SAP就是一个大型的数据库。仅在生产规划环节有一些CPU计算，但也并不脱离传统的MRP系统。扣除掉生产线流水线那一些MRP算法，整个SAP就是一个超级简单的数据库软件。其库存、运输、账本，乃至后来画蛇添足加出来的HR、行政、总务等系统，无不是简单至极的一个二维数据库。如果你懂得SAP的大框架，整件事就十分清晰。清晰得宛如手指上的掌纹。然后你只要关注一下一些细节就可以了。

万物理论

以前有一部电影十分火，讲霍金的《万物理论》。科学家们试图寻找出一种理论，可以作为其他理论的“母理论”，从它开始可以推断出世界一切的科学。必须承认，这是一个很诱人的想法。人类永远在寻求更低一层的规则。

规则是一切的力量。更底层的规则，可以帮助我们更好地描述这个世界，发明新的机器，发挥无与伦比的力量。就好比说，中世纪的炼金术士们不懂化学。无论他们做了多少的试验，最终他们也无法炼出金子。可是等化学学科渐渐丰满，HCl和NaOH的反应渐渐普及，人类才能组合出各种各样稀奇古怪的材料，才会有塑料、铝器、汽油、柴油。而化学渐渐地也出现瓶颈，等门捷列夫排出化学元素表，人类才看清楚“更深”一层的规律，于是才有了Nuclear，有了核能和原子弹。2007年日本科学家第一次用激光照射纯汞，剥掉了一个中子，获得了金原子。

但是，原子物理仍不是最终极的科学。在原子之下，还有夸克。如果能了解夸克的奥秘，就能像《三体》小说一样，制造出无敌的战舰“水滴”。其外壳的强度，将是现在所有材料的10万倍，完全不可摧毁。这靠的是强相互作用力。而夸克也不是最终的粒子，夸克之下，至少还有弦论。

讲这么多的闲话，和房产投资有什么关系呢？其实我们要说的是基础理论的重要性。很多人止于表面，很肤浅，就像那个SAP画了200个表格的女孩子，又或者深陷题海战术的高考学子们。他们看似很努力，可成绩始终上不去。因为他们只是忙碌于很表层的东西。从没有想T-1层潜在的原理。其实老师出题来来回回就那几个套路。

体，用，术

基础理论很重要。从一些更基本的规则，可以推出上一层的规则。这样不仅更好记，更快捷，而且可以算出别人看不见的东西。但是，事情也有其反面。若真如此，今天最富有的人，应该是“粒子物理”科学家，或者数学系研究“数论”的老学究们。因为他们，研究的才是走在整个人类科学最前沿、最底层的学问。

可是事实并非如此。真正的科学家，往往是很穷的。问题出在哪里？

问题在于“体，用，术”。最基础的科学，好比人类文明的大树。根基都在这里。这个方向一定要把准，绝对不能出错。在基础科学之上，“用”指的是应用科学。你精通了化学，这并不能帮你赚钱。化学要转化成应用。研究出一种新型去屑洗发水、牙膏、洗衣液、奶粉配方之类的。在大科学家眼里，这些应用科学自然是小儿科，不值一哂。可正是那些在企业里混的人，其收入往往是科学家的二倍三倍，若能做到高管，更是幸福滋润。

为什么，因为应用科学离消费者更近，离钱更近。从理论到产品，当中有很长的一段路要走。这段路之困难、之复杂，绝对不在基础研究之下。就好比你知道了“万物理论”，你也造不出粒子战斗机。当中还需要工程师几十年的研究。

“体，用，术”，在“用”之外，还有一个术。术指的是完全末端的、不属于理论体系的、分散的、短期的似是而非的知识，好比门口王婆卖的烧饼比较甜，去坐电车要穿过弄堂小路，地铁交通卡可以互换以节省成本，等等。

房产投资的体、用、术

花了这么大的力气来做铺垫，我们要说的是，作为一个合格的房产投资者，你需要怎样的学识修养。

首先，你需要正确的基础知识。房地产投资这一行，虽然对于自然科学、物理、数学要求不高，但对社会科学、政治、人文、财经的分析要求很高。人生基于“三观”，三观一定要正。

“体”，正确的信仰，首先你的政治经济学要对，方向要对。正确的流派，目前看来是“奥地利经济学派”，可是“体”无须深究。

“用”，指的是水库论坛。我们知道了经济学上的一些大知识，譬如M2超发，譬如货币失常，可是如何让他们变成商机，变成钱，变成帮我们赚钱，这其中仍大有学问。点点滴滴，细说起来也是鸿篇巨著。一架飞机的说明书，只怕比“空气动力学”研作更厚。

“术”则是最外围的。譬如说，你买房，每次需要谈判下定之前，不要空手，去银行取几万元现金出来，最好是旧钞，毛茸茸的看上去一大堆。旧钞的厚度比新钞厚，现钞永远比银行转账或者支票更有冲击力。俗话说，“冲动是魔鬼”，房东一冲动，你就成魔鬼了。用这个方式，房价至少可以多砍0.5万元下来。

但是这样的知识，对于系统性的理论研究有用吗？对未来有指引吗？没用的。它是碎片化的、短暂的，散诸各方的点滴。或许过几年现金都不用了。这样的知识，点点滴滴，散落在各个方面，无法用一根绳子将它们串起来。而它们对赚钱却很有用，甚至一个短暂的技巧，能赚到大学教授一年的工资还要多。再举个例子，但凡买房，上家总会问到一句：“你们是买来自住还是投资啊？”。正确的回答，绝不是说实话，或者一半一半，而是要毫不犹豫地坚决说“自住”。

因为如果你回答说是“投资”，凡是投资，必然要有回报，房价就要有涨幅。房东难免心里会犯嘀咕，是不是我卖便宜了，以后交易容易产生纠纷。而你回答“自住”，甚至要说“房价是贵了一点，可是她（女朋友）不知道为什么蒙了心，非得盯着这套买不可”，于是房东沾沾自喜，顿时觉得是卖了一个好机会，以后的交易更配合，不容易产生纠纷。

“体”，大道理是根本，但它很少帮助我们赚钱。“术”，每一条都精灵古怪，但它们只能碎片化使用。

二. 奇异的经济学

经济学没有流派。世界上只有两种经济学，讲道理的，和不讲道理的。

——yevon ou

坑外有坑

我读高中时，好友Magnus和我说，经济学是一门奇异的科学，是唯一的“正反双方”都可以获诺贝尔奖的学科。当时我觉得“哇，好高大上啊”。

经济学是一门实证性科学，即它无法做实验。不知道一些举措，譬如加息减息、刺激性财政政策，这些行为的真实效应是多少。因为它只有一个输出量，就是GDP。而各项政策的效果，是无法单量的。据说尼克松总统曾经想要找一个独臂的国家经济顾问，因为他的经济学家总是和他说“On one hand……on the other hand……”，搞得老尼不胜其烦，最终忍不住翻脸说有没有杨过、九难之类的。当时很年轻，很不懂事，觉得真有道理。大学生知识分子就是不一样。

一直到许多年以后，才发现这样的“讲法”是有很大问题的。1967年出现了学说“理性人共识”。其具体的解释是，两个人，如果都是绅士，完全秉承着善意探讨的精神，没有任何偏见和不可逾越的宗教信仰，纯粹基于科学和逻辑的推论，则最终二人是能达到共识的。也就是说，科学是有的，真理的道路是唯一的。如果将一正一反，两个经济学诺贝尔奖得主关在同一间小黑屋里面，关上三个月，最终他们是会得出“共识”而出来的。

两个人中必有一个是错的。那么，为什么现实生活中，克鲁格曼和哈耶克都是诺贝尔奖得主？

万物理论

世界上有没有“万物理论”，有没有一条偈语，直指本心，一语道出，云开雾散，大道破得干干净净？幸运的是，这并不是一个哲学问题，而是真实发生的事。据我所知，至少发生了两次。

一次发生在古希腊时期。欧几里得发现了“几何学公理”，将当时纷繁复杂的几何学知识，通过几条简单的公理，像房子建筑大厦一样，一层一层垒起来。给你几块地基，最终垒成摩天大楼，其简洁精妙，千百年后仍被人赞叹不已。

另一次则发生在19世纪。当时正经历地理大发现时代，越来越多的物种被发现，甚至超出了《圣经》的描述。生物学一度被认为是不可归类的，因为生物种类实在太多样化，太复杂。像红尾翅蝇与巴西蜗牛，苔藓与磷虾，它们完全没有共同点和相似之处，其脉络也完全无法被理解。这时候，出现了一个人，他只用了一句话，八个字，就将地球上大约870万个物种解释得清清楚楚，破得干干净净。这人是查尔斯·罗伯特·达尔文，他说的八个字是“物竞天择，适者生存”。有了这条主线轴，寒带为什么没有常绿树，三文鱼为什么要迁徙，大猩猩为什么不会绝经，这些问题就很清楚了。人类再回过头来看自然界，看得清清楚楚，宛如公式在手，再把环境变量套上去就可以了。

如果把人类文明粗略地分为“自然科学”和“社会科学”，那么自然科学皇冠上的宝珠，是物理学。它几乎是一切实用科学的基础。而社会科学的总轴，皇冠上的宝珠，是经济学。

政治经济学

学术界一直有一个词，叫作“经济学帝国主义”。意思就是经济学如此强横，以至于任何一个社会学科它都可以插上一手。

经济学几乎可以解释人类社会的方方面面，宗教、习俗、道德传统、饮食烹饪、家庭亲情、婚姻恋爱……经济学就好比“进化论”对于生物学的解释，无所不在。在这个时候，经济学发生了一场质变，变成了“政治经济学”。因为经济学这件事，本身具有“大义”的名分。

马克思曾经说过，生产关系要适应生产力的发展。调整生产关系，关键要解放生产力。所以“最大生产力”这件事，本身就具有大义的名分。哪怕对于统治者，他也是需要“生产力”越大越好的。因为统治者并不是一个人，而是一个大哥下面跟着一群的小弟。每一个小弟，都大张着嘴，渴望捞取更大的利益。有糖分，才能团结人心。没糖吃，队伍就散了。

在一些情况下，这可以通过掠夺其他群体来维持。但从长远来看，还是要创造财富，创造更多的财富，才可以维持统治，才可以让下面的每一张嘴都开心。“生产力的发展”，是一股不可阻挡的历史洪流。“经济学”本身会对这个世界做出解释。但这个解释，真正有文化有思想的人，会知道哪些是对的，哪些是错的。然而我们这个世界，没有真正的“经济学”，有的都是“政治经济学”，与政治相关联的经济学。生产力最大化，最能治国治民。

所以，诺贝尔经济学奖，出现两个相反的“经济学家”得主根本不奇怪。纵观其得奖名单，凯恩斯主义占了一大半，真正奥派只有Hayek一个。诺奖基金会也是人组成的，人有什么不可操纵的。上次日本觉得三十几年没出诺奖了，于是次年就得了一个文学奖。

“体，用，术”，在基础理论之中，我们所学到的并不是“奥地利经济学派”的经济学，而是政治经济学。这里面就产生了扭曲与错配，就产生了套利空间。内功心法的不同，使人一开始就走上了不同的道路。

社会科学皇冠上的宝珠——经济学

2 大道随行，不忘本心

7 奇异的经济学

11 经济学第一定律——dT>0

16 经济学第二定律——修补bug的定律

20 经济学第三定律——R≠0

25 对方的反击

29 经济学入门——市场营销

33 政治学第一定律

36 价格之三维价格

43 价格之搭桥

48 价格之框架

53 财富追赶问题

57 中产阶级如何保护自己的财富

目 录天大的事——我们的房子

64 劳动人民购房手册

68 处房情结

73 你的第一第二套房子

77 屌丝如何买房

82 学区房的大风险

86 装修：“凤变冰”入门（一）

92 装修：“凤变冰”入门（二）

99 利率与房价的精算法

104 楼市的季节性现象

108 楼市的回报有多高

112 零首付精算法

117 装修基础知识概念

最稀缺的职业——房产投资

122 房产投资：我不是中介

126 房产投资与实业报国

130 房产投资人的正义感

134 房产投资行业的忌讳

138 房产投资中的保险

142 房产投资业的2N定理147 2N之通关

152 房地产投资的流派（一）

157 房地产投资的流派（二）

163 房地产投资的流派（三）

167 逼空式上涨

172 房地产市场的两朵乌云

获得更多的现金——借贷的技巧

180 第一个一千万

184 长线负债率

190 准备借钱

195 贷款的外围世界

200 资金的分层

207 2017，保汇率还是保资产

211 贷款应该是收入的多少倍

216 我们需要多少年还清贷款

220 一些基础财务函数

230 公积金的用法

236 针刺效应

242 抵押和再抵押

245 截断和再抵押理解真实世界

254 如何运营一家企业

259 无中生有的高阶

264 上海楼市的三分天下

268 新城不是希望

273 沉默的上海人

278 下一站，重庆（一）

287 下一站，重庆（二）

292 下一站，重庆（三）

296 重压之下，生存之道

302 买卖是买卖，租赁是租赁

307 外国人的购房观

311 香港楼市崩盘始末

317 格调