本书具有两大特色：一是本书解读的案例以北京市的为主，这不仅是因为本律师团队均为北京律师，更是因为北京市的上述领域的交易多、纠纷多，且法官的裁判理念及规则先进，为我们提供了高质量、有水平的裁判文书与写作素材。
二是本书解读的案例以北京市法院终审及近年的案例为主，以吸收*新裁判观点、紧跟司法实务动态并掌握实践前沿进展，保证本律师团队代理案件的思路契合当前法官的裁判观点。
本书上编为二手房买卖合同纠纷，分为“争议管辖”“合同效力”“合同履行”“解约赔偿”“借名买房”“贷款纠纷”“政策调控”“家庭房事”与“特殊房屋”（如央产房、经适房等）九个专题；下编为写字楼租赁合同纠纷，重点选取了司法实务中的疑难案例（如再审案例）进行分析。全书共计选取百余篇案例并予以深入解读，且附该领域各地法院的指导性意见（以北上广深为主）。
一、争议管辖
房屋买卖合同纠纷中如何认定诉讼请求标的额以确定级别管辖
阅读提示
房屋买卖合同纠纷诉讼，适用合同纠纷管辖。原告的诉讼请求与据以确定级别管辖的数额相关，需要谨慎选择诉讼方案。北京市高级人民法院对此出台了《北京市高级人民法院关于规范合同纠纷级别管辖及案件受理费问题的意见》（京高法发〔2014〕450号），该规范性文件明确规定合同纠纷应以诉讼请求标的额作为确定级别管辖的依据。
但如何认定“诉讼请求标的额”在实践中颇多争议。如原告仅仅诉请继续履行合同的，则以房屋买卖合同标的总额确定级别管辖；原告诉请继续履行部分合同义务的，应以诉讼请求涉及的合同标的额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖。
本案中，买受人不依约支付第二笔购房款，出卖人虽屡次催告其继续履行合同，但出卖人的诉讼请求是要求买受人支付第二笔购房款本息及赔偿房屋租赁损失，故应该以诉讼请求涉及的合同标的额及其他请求金额作为诉讼请求标的额，而非合同标的额作为确定级别管辖的依据。
裁判要旨
房屋买卖合同纠纷诉讼，原告的诉讼请求有明确的金额而非仅为继续履行合同的，应以诉讼请求涉及的合同标的额及其他请求金额作为诉讼请求标的额，而非仅以合同标的额，作为确定级别管辖的依据。
案情简介
2014年6月10日，林某（出卖人，加拿大国籍）与中国供销合作对外贸易有限责任公司（以下简称供销贸易公司，买受人）签订《北京市房屋买卖合同》。涉诉房屋坐落于北京市朝阳区京顺路××号。合同约定，房屋成交价格为3,200万元。首付款为500万元；第二笔款项2,500万元买受人应于过户当天支付给出卖人。自合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。争议解决方式为：向房屋所在地北京市朝阳区人民法院起诉。
后供销贸易公司依约支付首付款500万元，林某将房屋交付给其居住使用。但供销贸易公司一直不配合办理房屋网签等过户手续，也不依约支付第二笔款项2,500万元。
自2014年9月22日起，林某数次致函供销贸易公司，要求其继续履行合同，但其至今未履行。故林某向一审法院（北京市第一中级人民法院）起诉，请求判决供销贸易公司支付购房款2,500万元本息及房屋租金损失，合计2,600余万元。
被告供销贸易公司提出管辖权异议，认为根据合同约定，发生争议后应当由房屋所在地法院即北京市朝阳区人民法院管辖，且原告林某起诉的标的额2,600余万元并未超过基层人民法院级别管辖的范围，因此北京市第一中级人民法院对本案没有管辖权，应当移送至北京市朝阳区人民法院审理。
一审法院认为，本案应以诉讼请求涉及的合同标的额（3,200万元）作为诉讼请求标的额，并据以确定级别管辖，裁定驳回供销贸易公司的管辖权异议申请。供销贸易公司上诉。二审法院（北京市高级人民法院）认为，本案诉讼请求标的额为2,600余万元，应由基层人民法院管辖，裁定撤销一审管辖权异议裁定，指定北京市朝阳区人民法院审理本案。
裁判要点
二审法院认为本案应由基层人民法院即北京市朝阳区人民法院管辖的原因在于：
1.本案为合同纠纷，适用协议管辖。
出卖人林某的诉请为支付第二笔购房款及赔偿相应损失，因此本案系合同纠纷，并非因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”
本案房屋买卖合同约定的争议解决方式为：向房屋所在地北京市朝阳区人民法院起诉。故北京市朝阳区人民法院作为涉诉标的物所在地具有管辖权。
2.本案诉讼请求标的额为2,600余万元，而非3,200万元，应由基层人民法院管辖。
《北京市高级人民法院关于规范合同纠纷级别管辖及案件受理费问题的意见》（京高法发〔2014〕450号）明确规定，合同纠纷应以诉讼请求标的额作为确定级别管辖的依据。另，《北京市高级人民法院关于指定北京市基层人民法院审理部分一审涉外民商事案件的通知》（京高法发〔2012〕387号）明确规定，基层人民法院管辖诉讼标的额在3,000万元以下的第一审涉外（含涉港澳台）民商事案件。
本案中，一审法院及二审法院关于“诉讼请求标的额”的认定不同，存在争议。一审法院认为，本案应以诉讼请求涉及的合同标的额（3,200万元）作为诉讼请求标的额，故按照级别管辖本院有管辖权。二审法院撤销一审裁定，认为，根据林某的起诉，其诉讼请求标的额为2,600余万元，指定本案由北京市朝阳区人民法院管辖。
本书赞同二审法院的裁判观点，“诉讼请求标的额”在文义上明显不同于“诉讼请求涉及的合同标的额”，且上述北京市高级人民法院意见规定，当事人的诉讼请求仅为继续履行合同的，应以合同标的总额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖。此前，出卖人林某虽然数次致函供销贸易公司，要求其继续履行合同，但是林某的诉讼请求并非“仅为继续履行合同”，而是有明确的金额，包括支付第二笔购房款本息及赔偿房屋租赁损失。故应按照诉讼请求金额确定诉讼请求标的额。
实务经验总结
前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
房屋买卖合同纠纷，属于合同纠纷，故当事人可以在合同中协议管辖，选定管辖法院。在发生纠纷后，根据北京市高级人民法院上述的规范性文件，不同的诉讼请求可能导致不同的法院管辖。因此，起诉人需咨询律师，评估相应的风险，谨慎确定诉讼请求的方案与内容：
1.合同纠纷应以诉讼请求标的额确定级别管辖。
2.诉讼请求仅为确认合同效力、继续履行合同或者变更、解除、撤销合同的，应以合同标的总额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖。
3.诉讼请求为确认部分合同条款的效力、继续履行部分合同义务或者变更、撤销部分合同条款的，应以诉讼请求涉及的合同标的额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖。
4.诉讼请求为确认合同效力或者变更、解除、撤销合同，同时又提出返还财产、支付违约金、赔偿损失等其他诉讼请求的，应按照诉讼请求标的额较高的一项确定级别管辖。
5.当事人请求继续履行合同的，应以诉讼请求涉及的合同标的额加上其他请求金额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖。
6.提出返还财产、支付违约金、赔偿损失等其他诉讼请求，未提出确认合同效力、继续履行合同或者变更、解除、撤销合同诉讼请求的，应以其诉讼请求的金额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖。
法院判决
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据林某的起诉，其诉讼请求标的额为26,466,333.33元。依据《北京市高级人民法院关于指定北京市基层人民法院审理部分一审涉外民商事案件的通知》的规定，基层人民法院管辖诉讼标的额在3,000万元以下的第一审涉外（含涉港澳台）民商事案件。本案应由基层人民法院管辖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条的规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。双方当事人签订《北京市房屋买卖合同》约定争议解决方式为“依法向房屋所在地北京市朝阳区人民法院起诉”。该约定不违反法律规定，应为有效。故本案应由北京市朝阳区人民法院管辖。一审裁定不当，本院予以纠正。
相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十四条
合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
《北京市高级人民法院关于规范合同纠纷级别管辖及案件受理费问题的意见》（京高法发〔2014〕450号）
一、合同纠纷应以诉讼请求标的额作为确定级别管辖的依据，并据以收取案件受理费。
二、当事人的诉讼请求仅为确认合同效力、继续履行合同或者变更、解除、撤销合同的，应以合同标的总额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖并收取案件受理费。当事人请求确认部分合同条款的效力、继续履行部分合同义务或者变更、撤销部分合同条款的，应以诉讼请求涉及的合同标的额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖并收取案件受理费。
当事人仅请求对方履行一定的行为，如交付单证、返还印章、账簿等的，按件收取案件受理费。
三、当事人在请求确认合同效力或者变更、解除、撤销合同的同时，又提出返还财产、支付违约金、赔偿损失等其他诉讼请求的，应按照诉讼请求标的额较高的一项确定级别管辖并收取案件受理费。
当事人请求继续履行合同的，应以诉讼请求涉及的合同标的额加上其他请求金额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖并收取案件受理费。
四、当事人提出返还财产、支付违约金、赔偿损失等其他诉讼请求，未提出确认合同效力、继续履行合同或者变更、解除、撤销合同诉讼请求的，应以其诉讼请求的金额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖并收取案件受理费。
五、本意见中的“合同纠纷”包括传统民事、商事、知识产权合同纠纷。
六、本意见自下发之日起施行。
七、本意见由北京市高级人民法院立案庭负责解释。
《北京市高级人民法院关于指定北京市基层人民法院审理部分一审涉外民商事案件的通知》（京高法发〔2012〕387号）
市第一、第二中级人民法院；
各区、县人民法院：
为贯彻矛盾纠纷基层化解的原则，进一步便利当事人诉讼，综合考虑北京市基层人民法院辖区经济发展情况及法官审理能力，根据《最高人民法院关于加强涉外商事案件诉讼管辖工作的通知（法〔2004〕265号）》第二条的规定，北京市高级人民法院现指定辖区内的基层法院管辖部分第一审涉外（含涉港澳台）民商事案件。该方案已经北京市高级人民法院第312次审委会讨论通过，并报最高法院备案，请认真贯彻执行。
具体方案如下：
1.基层法院管辖诉讼标的额在3,000万元以下的第一审涉外（含涉港澳台）民商事案件
可以管辖第一审涉外（含涉港澳台）民商事案件的基层法院名单：略
2.中级法院管辖下列第一审重大涉外（含涉港澳台）民商事案件
（1）诉讼标的额在3,000万元以上的案件；
（2）案情复杂或者居住在国外的当事人人数众多的案件；
（3）申请撤销、承认与强制执行国际仲裁裁决的案件；
（4）审查有关涉外民商事仲裁条款效力的案件；
（5）申请承认和强制执行外国法院民商事判决、裁定的案件。
3.高级法院管辖本辖区有重大影响的第一审涉外（含涉港澳台）民商事案件。
4.对疑难、新类型和在适用法律上有普遍意义的第一审涉外（含涉港澳台）民商事案件，由上级法院自行决定由其审理，或者根据下级法院报请决定由上一级法院审理。
5.本方案所称的“以上”包括本数，“以下”不包括本数。
6.本方案所称的涉外民商事案件范围指《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定（法释2002五号）》中集中管辖的案件。
7.本方案自2013年1月1日起施行。
案件来源
中国供销合作对外贸易有限责任公司与林某房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书［（2015）高民终字第02494号］
上编 二手房买卖合同纠纷
一、争议管辖
001 房屋买卖合同纠纷中如何认定诉讼请求标的额以确定级别管辖
002 诉讼请求过户登记根据请求权发生的权利依据，适用不同的法院管辖规则
二、合同效力
003 房屋连环买卖中，前手合同无效，后手合同未必无效，买受人依然可能取得房屋所有权
004 未经法定代理人同意或追认，限制行为能力人签订的房屋买卖合同无效
005 当事人签订的购房意向书具备买卖合同的主要内容的，可认定为房屋买卖合同
006 为履行以房抵债协议而签订的房屋买卖合同有效，债权人有权要求办理房屋过户登记手续|附条件
007 土地的划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力|附划拨土地上房屋买卖条件
008 房屋买卖合同中关于“附属设施设备一并转让”的笼统约定效力如何？卖方私自搬走部分家具是否构成违约？
009 与精神病人签订的房屋买卖合同效力如何？
010 裁判认定口头借名买房协议成立的三个标准
011 出卖人冒名签订房屋买卖合同导致合同无效的，法院按照各参与人对合同无效的主观过错分担赔偿买受人的相应损失
012 为规避国家税收监管，故意隐瞒房屋真实交易价格签订的“阴阳合同”效力如何？
013 白纸黑字的房屋买卖合同，法院却认定为赠与？
014 当事人主张名为房屋买卖实为民间借贷，法院根据哪些因素裁量认定纠纷性质？
015 侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同依然有效
016 出租人出卖租赁房屋，承租人知情且配合看房后又反悔主张优先购买权的，裁判不支持
017 承租人将房屋整体转租后，不再享有优先购买权，出租人可不经提前通知直接出售租赁房屋
018 承租人不具备购房资格，请求以第三人名义购买租赁房屋行使优先购买权的，判决不予支持
019 网签仅具有备案作用，不能视为变更合同内容，网签合同无效不影响面签合同的效力
三、合同履行
020 出卖人主张未取得房产证合同无效并愿意承担违约责任解除合同的，买受人有权要求合同继续履行并要求出卖人依约交房
021 出卖人签订房屋买卖合同后死亡，合同义务应由其继承人继续履行
022 看房时的红木家具在实际交付时竟被换成普通家具？买房人可要求卖房人按照家具价值照价赔偿
023 买受人未按照合同约定的时间节点向出卖人支付购房款竟不构成违约？分期付款中买受人的权益保护 / 91
024 房屋买卖合同签订后，一方无正当理由拒绝继续履行而另一方坚持的，法院应当判决双方继续履行（即使一方愿意以承担违约责任为代价解除合同）
025 购房款支付附条件（完成网签），因不可归责于双方当事人的原因导致网签迟延的，购房余款的支付时间亦应相应顺延
026 房屋买受人在磋商中为履约作出的退让性表示，不宜作为认定案件基本事实的依据
027 买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，不能因此要求出卖人承担逾期交房违约责任
028 出售无证房产导致买房人不能办理贷款，卖房人被判承担违约责任
029 买到“无证房屋”，房屋买卖合同如何继续履行？出卖人以尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行合同，法院可以依职权追加开发商为第三人，判令其协助办证
030 房屋买卖合同签订后，卖房人将房屋另行出卖给第三人并完成过户，买房人坚持要求继续履行合同的，法院将不予支持
031 一房数卖，房落谁家：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，合同履行程度更深的买受人可优先履行|附履行程度的判断标准
032 出卖人一房二卖，导致房屋买卖合同解除，买受人可以要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的损失
033 出卖人逾期迁出户口，购房人只能起诉要求其承担违约责任
034 逾期迁出户口约定按日计算违约金，则出卖人承担的赔偿责任范围限于购房人起诉前二年及起诉至户口迁出之日止
035 第三人死亡户口注销，因这并非出卖人履行合同迁出户口的行为，支付尾款条件并未成就
四、解约赔偿
036 委托卖房中受委托人以明显低于市场价值的价格出售房屋，委托人有权要求其赔偿房屋差价的损失
037 买房人逾期支付购房款而卖房人接受的，买房人仍然构成违约，卖房人可以向买房人主张违约责任
038 房屋买卖双方当事人未签署书面解除协议，法院依据微信聊天记录认定达成口头解除协议
039 当事人一方违反商品房认购书的约定拒绝签订房屋买卖合同，因此给对方造成损失的，应当承担违约责任|附赔偿范围
040 房屋买卖当事人未约定逾期交房违约金或其计算方式，当发生逾期交房情形，买受人的损失可由法院合理酌定
041 房价下跌，买房人拒绝继续履行房屋买卖合同，卖房人有权要求其赔偿因房价下跌所受的经济损失|81万元巨额毁约赔偿金案例
042 房屋买卖合同约定以贷款方式付款，因国家政策变化导致合同不能继续履行的，当事人可以请求法院解除合同
043 房屋买卖合同未明确约定付款期限，即使买方在房屋过户后三年仍未付款，卖方也不能直接以此为由请求解除合同
044 房屋涨价卖方毁约不卖，买方可以向卖方主张与房屋差价相应的赔偿金|卖方收5万元定金，毁约竟被判赔偿89万元
045 二手房买卖合同解除后，双倍返还定金仍不足以弥补损害的部分，非违约一方仍可以要求违约方赔偿（双倍返还定金与赔偿损失可以同时适用）
046 赔偿租房损失以合同继续履行为前提，房屋买卖合同解除后，买方不得再要求卖方赔偿租房损失
047 房屋买卖合同因买方无力支付购房款而解除，房屋再次出售房价降低的，是否可以要求原买房人赔偿差价损失？
048 房屋买卖过程中，中介机构违反忠实居间义务，给委托人造成损失的，应当退还中介费并赔偿损失
049 注销网签后一方在合理期间内怠于积极磋商且影响房屋过户登记的，对方有权解除房屋买卖合同
050 出卖人隐瞒房屋权属状况构成欺诈的，买受人有权诉请解除房屋买卖合同并要求其赔偿相应的房屋差价损失
......
