房地改革，关乎我们切身利益。深圳，作为改革开放的前沿阵地，它的改革经验曾经广为传播。而今，“深圳新土改”的经验，是否也能对中国如火如荼又问题重重的城镇化及土地改革带来新的启发？
周其仁教授领衔、汇聚薛兆丰、徐建国等一流学者，《深圳新土改》是经济学专业知识结合经验主义的一本不可错过的作品！
深圳是中国的“改革之城”，是中国改革进程的缩影。由于市域面积不大，且难以外延扩张，因此，深圳发展的主要束缚，是盘根错节的房地利益关系。那么，深圳如何在土地的这种束缚下，取得这么大的成就呢？它今后的发展，又该怎么走？
作为改革开放的前沿阵地，深圳的改革经验曾经广为传播，取经者纷至沓来，而今，它的“土改”经验，是否也能对中国如火如荼又问题重重的城镇化及土地改革带来新的启发？
《深圳新土改》是经济学专业知识结合经验主义的一本不可错过的作品。这本书的起源，是周其仁教授带领的深圳土地改革研究项目组对深圳土改两年多的实地调查。全书分上下两篇，上篇在大量实地调研、走访的基础上，全面梳理深圳30多年来的各项土地政策、效果及遗留问题，并提出可行的政策建议，提供了全新的城市建设思路。下篇为调研访谈纪要，完整呈现整个调研当中，调研团队与深圳市地方政府、乡镇、村等各级的官员和民众接触的方方面面，以及土地问题的错综复杂。
国有化的地，原村民的房
在深圳新二元结构下，房与地在法律上分离。土地在法律上属于国有，但建造在上面的大量建筑物却由原村民实际控制、收益与转让。对数目如此巨大、利益如此丰厚的“房地产”，市政府与原村民各自表述、互不相让，结果是土地和空间资源得不到有效利用，违法违规建筑层出不穷，政府不但要支付高昂的行政成本，还要面对潜藏着的较高的社会风险。
“房地分离”捆住手脚
在政府部门看来，既然土地已经全盘国有，所以部分事实上仍然被原村民及其组织控制的土地，就是“应征未征，或应转未转”的国有土地。什么时候政府要用土地，只需对加盖其上的房屋拆迁给予补偿，并不需要对房屋下面的土地再行补偿。但在世代生于斯长于斯的原村民看来，既然这部分土地在“统转”时未予足额补偿，或遗留了其他未了的问题，那就是“应补未补”的土地，因而仍然属于原村民集体所有。政府要拿走这部分土地，要讲程序和政策，不但要补房价，还要补地价。
麻烦在于，在地价翻番的背景下，当时未了的“历史遗留问题”，拖来拖去就变得难上加难。可观察的趋势是，土地的市价越高，相关各方就越难以达成妥协。此外，在地价升值预期的影响下，货币补偿方式也越发不被接受：当政府强调“以货币补偿为主”时，原村民也明白了“货币是易贬资产，土地才是升值资产”的道理。他们要求保留实物土地，本质上是要求保有部分土地的开发权。
尽管政府拥有名义上的土地所有权，但实际却难以行使；原村民虽然在事实上享有着使用、收益、转让等诸项权益，但不能堂堂正正地从事合法的开发与再开发，常常因此错失市场机会。尽管“违法建筑”可以避税，但这点“好处”似乎也难抵时时遭受“查违”“拆违”的巨大风险。这使深圳原本就很紧张的土地资源陷入了“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困境，深圳市政府、原村民集体乃至整个市场都不是赢家。
例如，深圳宝安区沙井街道共和社区有一块占地3万平方米的旧厂房，早已整理为空地并计划改为商用。该项目在2005年就已申请报批，但整整七年都得不到批复，土地长期闲置。该社区还有一处办公楼和一处工业大厦项目也在改建中途被叫停。龙岗区三联松元头片区的更新项目，因为合法土地指标不足，从2004年开始就悬而未决，损失巨大。这些故事，在数百平方公里的范围内不断上演。
屡禁不止的“违建”
合法开发难上加难，“法外活动”就有了不可抗拒的吸引力。由于合法合规开发的代价过高，不少基层社区被推入“快违建、快收益”的怪圈。宝安区西乡街道河东旧村本是遵纪守法的社区，多年来基本没有抢建和违建，始终寄希望于合法报批、统一改造。但是，由于项目内很大一部分原村民的宅基地没有合法手续，所以一直不能动工。对比之下，一河之隔的河西片区不惜顶着“违建”风险拆掉了旧房，建成先进的新小区，不但很快收回了建设成本，还给社区带来可观的收益。于是，河东村的干部群众愤愤不平，纷纷抱怨“守法不如违法”。又如，宝安区福永街道新田社区的工业园因为被划入生态控制线，厂房无法出租，但每年仍需支付利息数百万元，人均超千元。同样，前述共和社区被叫停的办公楼项目也因为项目搁置，每月承担的利息甚巨。合法化的超高成本为渊驱鱼，不断把社区和原村民“赶”向违建！总体来看，2004年“统转”后，原特区外几度出现“违建”高潮，“违法建筑”也逐渐发展出了包括“统建楼” 在内的多种形态。尽管深圳的“违建”潮大体上已经平息，但“查违”工作成本巨大。过去教训的启示是：经济规律不可抗拒，只要违建收益大大超过违建成本，这类活动断难以根除。
高昂的行政成本与潜在风险
“查违”任务艰巨，深圳各级政府背负了昂贵的行政成本。建制上，市规土委下属的监察支队按副局级机关设立，在全市共有1 000多人的编制。为了查违，还列支了可观的预算，用于集合指挥中心、移动工作站、遥感监测、在线督察、视频监控，“天上看、地上查、网上管、视频探”，并与设在区县一级政府的查违办联合“作战”。
查违工作要高度依赖基层社区组织的支持。但实际上，特区外不少基层社区不同程度地介入“法外世界”的经济活动，不少基层干部对查违抱有很强的抵触情绪，而在市场机会刺激的“违建”潮涌之时，也容易引发官民对立、矛盾激化，发生防不胜防的恶性事件。同时，查违涉及的经济利害极其重大，还需防止查违权力自身的腐败。2004年以来，一批查违工作人员因此被追究刑责。监察支队负责查违的官员，戏称自己身处“高危行业”。
“高危”危及的是整个深圳社会。在一派繁华之下，深圳隐藏着活跃的法外活动、天量的“违建”，以及民间不满与底层埋怨。社会关系中潜藏的某种紧张，可能催生谁也不希望发生的突发事件。有远见的深圳领导人对此不会不察。只有深刻理解上述经济现象之间的因果规律，追本溯源，认清要害，在“堵”与“疏”之间果断抉择，才能扭转恶性循环，让深圳的房地市场朝着符合市场经济规律和可持续发展的方向改进。
国有化的地，原村民的房
在深圳新二元结构下，房与地在法律上分离。土地在法律上属于国有，但建造在上面的大量建筑物却由原村民实际控制、收益与转让。对数目如此巨大、利益如此丰厚的“房地产”，市政府与原村民各自表述、互不相让，结果是土地和空间资源得不到有效利用，违法违规建筑层出不穷，政府不但要支付高昂的行政成本，还要面对潜藏着的较高的社会风险。
“房地分离”捆住手脚
在政府部门看来，既然土地已经全盘国有，所以部分事实上仍然被原村民及其组织控制的土地，就是“应征未征，或应转未转”的国有土地。什么时候政府要用土地，只需对加盖其上的房屋拆迁给予补偿，并不需要对房屋下面的土地再行补偿。但在世代生于斯长于斯的原村民看来，既然这部分土地在“统转”时未予足额补偿，或遗留了其他未了的问题，那就是“应补未补”的土地，因而仍然属于原村民集体所有。政府要拿走这部分土地，要讲程序和政策，不但要补房价，还要补地价。
麻烦在于，在地价翻番的背景下，当时未了的“历史遗留问题”，拖来拖去就变得难上加难。可观察的趋势是，土地的市价越高，相关各方就越难以达成妥协。此外，在地价升值预期的影响下，货币补偿方式也越发不被接受：当政府强调“以货币补偿为主”时，原村民也明白了“货币是易贬资产，土地才是升值资产”的道理。他们要求保留实物土地，本质上是要求保有部分土地的开发权。
尽管政府拥有名义上的土地所有权，但实际却难以行使；原村民虽然在事实上享有着使用、收益、转让等诸项权益，但不能堂堂正正地从事合法的开发与再开发，常常因此错失市场机会。尽管“违法建筑”可以避税，但这点“好处”似乎也难抵时时遭受“查违”“拆违”的巨大风险。这使深圳原本就很紧张的土地资源陷入了“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困境，深圳市政府、原村民集体乃至整个市场都不是赢家。
例如，深圳宝安区沙井街道共和社区有一块占地3万平方米的旧厂房，早已整理为空地并计划改为商用。该项目在2005年就已申请报批，但整整七年都得不到批复，土地长期闲置。该社区还有一处办公楼和一处工业大厦项目也在改建中途被叫停。龙岗区三联松元头片区的更新项目，因为合法土地指标不足，从2004年开始就悬而未决，损失巨大。这些故事，在数百平方公里的范围内不断上演。
屡禁不止的“违建”
合法开发难上加难，“法外活动”就有了不可抗拒的吸引力。由于合法合规开发的代价过高，不少基层社区被推入“快违建、快收益”的怪圈。宝安区西乡街道河东旧村本是遵纪守法的社区，多年来基本没有抢建和违建，始终寄希望于合法报批、统一改造。但是，由于项目内很大一部分原村民的宅基地没有合法手续，所以一直不能动工。对比之下，一河之隔的河西片区不惜顶着“违建”风险拆掉了旧房，建成先进的新小区，不但很快收回了建设成本，还给社区带来可观的收益。于是，河东村的干部群众愤愤不平，纷纷抱怨“守法不如违法”。又如，宝安区福永街道新田社区的工业园因为被划入生态控制线，厂房无法出租，但每年仍需支付利息数百万元，人均超千元。同样，前述共和社区被叫停的办公楼项目也因为项目搁置，每月承担的利息甚巨。合法化的超高成本为渊驱鱼，不断把社区和原村民“赶”向违建！总体来看，2004年“统转”后，原特区外几度出现“违建”高潮，“违法建筑”也逐渐发展出了包括“统建楼” 在内的多种形态。尽管深圳的“违建”潮大体上已经平息，但“查违”工作成本巨大。过去教训的启示是：经济规律不可抗拒，只要违建收益大大超过违建成本，这类活动断难以根除。
高昂的行政成本与潜在风险
“查违”任务艰巨，深圳各级政府背负了昂贵的行政成本。建制上，市规土委下属的监察支队按副局级机关设立，在全市共有1 000多人的编制。为了查违，还列支了可观的预算，用于集合指挥中心、移动工作站、遥感监测、在线督察、视频监控，“天上看、地上查、网上管、视频探”，并与设在区县一级政府的查违办联合“作战”。
查违工作要高度依赖基层社区组织的支持。但实际上，特区外不少基层社区不同程度地介入“法外世界”的经济活动，不少基层干部对查违抱有很强的抵触情绪，而在市场机会刺激的“违建”潮涌之时，也容易引发官民对立、矛盾激化，发生防不胜防的恶性事件。同时，查违涉及的经济利害极其重大，还需防止查违权力自身的腐败。2004年以来，一批查违工作人员因此被追究刑责。监察支队负责查违的官员，戏称自己身处“高危行业”。
“高危”危及的是整个深圳社会。在一派繁华之下，深圳隐藏着活跃的法外活动、天量的“违建”，以及民间不满与底层埋怨。社会关系中潜藏的某种紧张，可能催生谁也不希望发生的突发事件。有远见的深圳领导人对此不会不察。只有深刻理解上述经济现象之间的因果规律，追本溯源，认清要害，在“堵”与“疏”之间果断抉择，才能扭转恶性循环，让深圳的房地市场朝着符合市场经济规律和可持续发展的方向改进。
……
前言 无可救药的经验主义者
上 篇
第一部分 总论
第一章 深圳新土改
第二章 更新城市的市场之门
第二部分 背景
第三章 历史遗留问题
第四章 香港和深圳土地、空间发展的比较
第三部分 分析
第五章 顺着干还是对着干
第六章 “违法建筑”代价几何？
第七章 解决“违法建筑”问题的思路
第八章 土地整备的困境和出路
第九章 尽可能把绝大多数人的活动纳入合法框架
第四部分 政策讨论
第十章 更新城市的政策工具
第十一章 盘活存量工业用地
下篇 调研访谈纪要
第十二章 第一次深圳调研访谈纪要
第十三章 第二次深圳调研访谈纪要
第十四章 第三次深圳调研访谈纪要
致 谢
