《物权变动与商事自治规范之法律问题研究》：
4.流转的程序规定
严格合理的规定是流转有序进行的保障，由于集体建设用地使用权的特殊性，其程序规定应针对流转方式不同分别规定初次流转和再次流转的程序。对于初次流转的程序应该参照《土地管理法》第14、15条及《农村土地承包法》第18条的相关内容：流转表决——申请登记——转让——登记变更。而对于集体建设用地再次流转的程序，法律限制不应过多，只需规定集体建设用地使用者与受让者达成书面协议，并到相关部门办理土地流转审核、登记即可。
5.流转的收益分配规定
农村集体建设用地使用权流转的土地收益分配，关系到集体建设用地流转制度运作的利益机制，是规范农村集体建设用地使用权流转的核心问题。流转收益指由土地的承载功能和资源功能带来的，集体建设用地所有者和使用者让渡集体建设用地使用权而产生的收益。流转收益包括初次流转收益和再次流转收益。初次流转是在享有土地所有权的所有人与使用者之间流转，其依据是所有权这一产权权能的收益，因而根据相关物权法和民法精神的规定，使用权所获得的收益应该归所有权人所有，政府不应该参与收益分配。而对于再次流转的收益，是使用权人之间产生流转所获得的收益，是用益物权处分、收益的体现，因此，政府不应该直接参与其中的分配，但考虑到政府为调节收入分配公平，应该允许政府以征税的方式参与其中，以便政府能更好地照顾和补贴农民。涉及集体经济组织所获得的收益应该将大部分投入到相关服务及公益领域。也就是说，农村集体建设用地使用权流转的收益应分配给农村，其收益主要用于医疗、保险、养老、失业等农村社会保障支出和兴办集体公益事业等，这也在一定程度上解决了农村建设的资金问题，符合当前社会主义新农村建设的要求。
（三）构建农村集体建设用地使用权流转的配套制度
1.土地登记制度的完善
《不动产登记暂行条例》的公布与实施，有利于完善土地登记制度，有利于集体建设用地使用权权限界定明确，也有助于国家对土地市场的管理，促进使用权交易安全稳定的进行。特别要在不动产登记制度中，明确登记机关的单一性、登记程序公开化等内容，使土地登记更好地维护使用权人的利益。
2.土地产权制度的完善
土地产权制度是农村集体建设用地使用权流转的基础，因此，土地产权制度在完善时，应该清楚明晰地说明集体土地所有权主体是农民集体，还有这一农民集体是如何构成，如何产生农民代表发表意见，当权益受到侵害时谁有权要求进行救济等，并应进一步确立土地权属争议调处机制。
3.土地征收制度的完善
土地征收同时涉及土地所有权和土地使用权。政府滥用征收权能轻易地侵害到集体建设用地使用权人的权益，因此，为规范政府的征收行为应正确界定“公共利益”，并推动征收程序法律化、规范化，强制性补偿标准化和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制。
4.管理监督体系的完善
首先，政府应当强化土地利用规划，注重信息的公开与公众的参与。其次，建立分级价格评估与土地价格管理制度，设立每个级别的基准价格，能客观地反映土地价值。最后，应当实行价格备案制度，要流转的集体建设用地，应当向相关管理部门申报成交的价格，部门才能有效地进行监管。
……
展开
