当土地产权得到最初的明确界定后，参与谈判或交易的双方就可以利用恰当的配置方式，通过订立合约，寻找到使各自利益损失最小化的合约安排。以中国在20世纪80年代初实行的家庭联产承包责任制为例，政府通过将土地所有权和使用权进行分离，并将使用权界定给以家庭为生产单位的经济主体，极大地释放了农业生产力，增强了土地资源在农业领域的利用效率。因此，产权的清晰界定是土地资源配置方式发挥作用的首要前提。
（二）不同的产权属性影响土地资源配置效率和市场机制的作用空间
如前所述，产权是一束权利，主要包括所有权、使用权、转让权、收益权等等。其完整性主要可以从所有者对它具有的排他性和可转让性来衡量，如果权利所有者对他所拥有的权利有排他的使用权、收入的独享权和自由的转让权，就称他所拥有的产权是完整的。根据产权中所有权主体的不同以及不同产权形式的组合，产权可以具有不同的属性。比如私有产权、共有产权、国有产权等土地产权的各种形式，实质上是将土地产权界定给了不同的行动团体。各行动团体在产权界定的受益、受损和补偿规则之下，实现土地资源利用的效率。其中土地私有产权是将土地资源的使用与转让以及收入的享用权界定给了某一特定的人，他可以将这些权利同其他附着了类似权利的物品相交换，也可以通过自由合约将这些权利转让给他人。共有产权则意味着每一成员都有权分享这些权利，它排除了国家或共同体以外的成员对共同体内的任何成员行使这些权利的干扰。而国有产权在理论上是指这些权利由国家拥有，它在按照可以接受的政治程序来决定谁可以使用或不能使用这些权利。从经济学上讲，某种产权结构是否有效率，主要视它能否为在它支配下的人们提供将外部性较大地内在化的激励。由于共有产权和国有产权，都不可避免地产生由共同体承担体内其他成员的成本或分享其成果，因而外部成本较高。
此外，土地资源的特性决定了土地产权通常并不是完整的或者说所有者权利不是无限的，比如，土地所有者不能通过挖掘土地将其移往他处，也不能避免某些人可能有权穿过该土地，甚至不可能在土地上建某类建筑、种某种庄稼。这不仅是政府的规定，在普通法上也是如此。因为对个人权利没有限制的制度实质上也就变成没有权利的制度，这显然是不存在的。土地的所有权、使用权、转让权、收益权等各项权利在很多情况下是需要也是可以相互分离的，尤其是在自然经济早已过渡为商品经济的情况下。于是，不同的产权属性就影响了市场机制的作用空间。比如在所有权和使用权分离的情形下，可以通过市场机制对使用权进行配置，当然前提是自由转让权得到允许。
（三）交易成本在很大程度上决定了土地资源配置方式的作用边界
交易费用经济学认为，政府（或权威）和市场都是配置资源的一种手段，而决定两者作用边界的主要因素是交易费用，也即市场机制的运作成本①。而市场机制的运作成本主要表现在交易发生前的价格发现成本、交易进行中的签约和谈判成本以及交易发生后的监督成本（或说面临不确定的环境对价格机制进行调整的机会成本）。当产权被清晰界定和保护时，土地资源的配置效率就取决于进行土地交易（实际上是土地的产权交易）的制度成本有多高。在土地产权交易的整个过程中，一些特殊属性的土地产权的交易费用可能会很高，如政府为兴建公益性较强的基础设施而与土地私有者进行土地交易时，由于土地在市场中的机会成本很高进而政府征地成本推高，而为减轻公益性设施的建设成本，政府就可能需要增加同私有产权者的谈判成本。
……
展开
