陈青松

河北航天环境工程有限公司总经理助理，主要负责企业投融资、上市、环保PPP项目和特色小镇的操作，对PPP模式和特色小镇有着较丰富的实践经验和较深刻的理论研究。历任北京北方车辆集团总经理秘书兼办公室副主任、湖南太子奶集团董事长助理、湖南五仙山旅游开发公司总经理，以及中央级财经媒体经济报道首席记者。著有《影子银行》《PPP模式:风口之上的公私合作实战指南》《金融创新加速推进PPP》《聚焦PPP:公私合作模式深度解读》《环保PPP》《PPP项目操作实务:市场分析与案例》《交通运输PPP》《绿色金融与绿色PPP》《特色小镇与PPP》《“一带一路”与PPP》等图书十余本。

徐智涌

华夏富盈(北京)国际咨询有限公司(AAA信用企业)董事总经理、315全国征信系统诚信经理人、兼任中国智慧城市工作委员会项目中心副主任，北京中科新型城镇化研究院副院PPP首席专家。拥有菲迪克(FIDIC)认证工程师、高级经济、绩效审计师、城市信息化与智慧城市建设高级研究员等资格。具备20多年实战经验，主要从事金融、投融资、上市、工程建设管理，行业涉及卫生医疗、文教、水系、道路、环卫一体化与垃圾焚烧处理、环境综合治理、片区开发等领域。先后为各地方政府及投资人提供培训、项目评审、咨询或顾问服务，曾主导并参与多个PPP项目，部份项目曾被评为国家及省级PPP示范项目。近期提供服务的项目有经开区智慧生态城项目、新洲区新镇城项目、毕节市七星关区旅游项目、云南永胜县教育园区项目、嘉鱼潘家湾镇产业新城项目、江夏郑店产业新城项目、云南盐津县水田新区综合医院项目、湖北省利川市生物医药高新技术科技园项目、利川市第一中学搬迁项目、恩施妇幼保健计划生育服务中心项目、350国道利川市新建公路项目等等。

王岩

工程师，工程硕士（项目管理与产业信息化方向），现任北京八大处地产集团有限公司总经理助理/区域负责人。专注于开发全过程咨询、特色小镇开发等领域，执行北京、天津、海南等区域特色小镇开发等项目。主要实践案例有：北京通州宋庄镇伯爵园学院小镇改造项目（通州宋庄镇重点改造项目）、天津滨海新区国际学校PPP项目、海南琼海官塘学院小镇PPP项目。就职的八大处地产集团隶属北京市海淀区国资委，参与的海南项目是海南省特色小镇的典型代表，是海南省委、省政府，琼海市委、市政府表彰及推广对象。

陈宏波

上海财经大学硕士，现任上海银坤投资有限公司总经理，河南省及湖北省财政厅PPP专家库成员。曾在平安信托基建投资部、济邦咨询、威立雅环境服务等单位任职，具有PPP咨询机构、金融机构及实业从业经历，实操经验丰富，擅长基础设施及不动产咨询、融资、投资、并购重组及运营等。

■  田园综合体面临的挑战：资源对接不畅、规划老套、定位模糊、房地产化……

■  田园综合体的破题之道：顶层设计、精准定位、前端策划与专业规划；土地获取方案；风险防控体系……

■  田园综合体实操要点：集约配置乡村资源；科学规划文旅产业；合理建设配套产业……

■  真实落地案例方案汇总：规划愿景、项目运作模式、物有所值分析及测算、风险分配框架、投资收益、交易结构、回报机制、合同体系、规划空间结构、道路交通组织规划、景观系统规划、全产业链运营模式……

田园综合体涉及农业、加工业、观光旅游业、商业、房地产等多个行业，需要以整理、流转、征收等多种方式利用土地，更要整合农户、集体、开发商、投资人多方利益形成共赢的商业模式，一本田园综合体实操指南虽然不能保证项目的成功，但确实能为项目落地提供一个完整的规划框架。

——赵旭 

广州市天则区域发展研究中心主任

自从在2017年中央1号文件中被首次提出后，田园综合体成为继特色小镇之后又一市场关注的热点。田园综合体是基于城乡统筹发展、美丽乡村建设、农业综合体转型升级、促进农民增收农村发展等大背景提出的。本书对田园综合体的发展背景、重要意义、核心元素、项目运作流程、风险管控、土地获取方案等重点问题进行了逐一剖析。本书作者既有深厚的政策功底和理论基础，也有丰富的实操经验。相信本书的出版，对田园综合体的从业者会有很好的启发和借鉴作用，对于田园综合体的健康发展也会大有裨益。

——丁伯康 

中国城投网首席经济学家

国家发展改革委和财政部PPP专家库双库专家

中国现代集团总裁兼现代咨询董事长

农村是我国传统文明的发源地。实施乡村振兴战略，必须在农村地区找到新平台，田园综合体恰好可以成为实现这一目标的载体。建设田园综合体能推动农业发展，促进农民增收，改善农村生活环境，让农村成为真正宜居宜业的美丽家园。本书高屋建瓴、系统梳理，理论结合实践，对了解田园综合体发展现状、实践操作及未来前景具有重要的参考价值，对行业人士研究、运作田园综合体项目具有较大的借鉴意义。推荐关注田园综合体投资、建设与发展的人士一览本书，必将开卷获益、受益匪浅。

——董登新 

武汉科技大学金融证券研究所所长

田园综合体作为当前乡村发展突破的新概念，是集现代农业、休闲旅游、田园社区于一体的特色小镇和乡村综合发展模式。陈青松先生长期从事特色小镇项目和乡村综合发展的研究，拥有丰富的实战经验、深厚的理论知识，专业素养高屋建瓴。本书是陈青松先生从自身经验出发，立足于园区综合体的顶层设计，对其中的法律、经济问题进行了独到的分析。本书具有超强的理论性和实用性，对行业人士研究田园综合体具有较大的借鉴意义，值得深入学习。

——闫拥军 

北京盈科律师事务所全球总部合伙人

随着城镇化的发展，田园综合体成为宜居、宜业的好居所、好去处，然“田园虽好，几人知本”。目前田园综合体的策划实施过程中，城市化倾向比较明显，反而丧失了田园的本意。本书作者深耕田园综合体多年，具有深厚的策划功底和实操经验，阅读本书，将会让你尽快掌握田园综合体的操作，有助于正本清源，回归本意，助推田园综合体的发展。

——连国栋 

山西万方建设项目管理咨询有限公司副总经理

国家发展改革委和财政部PPP专家库双库专家

田园综合体既要有大写意的“一张蓝图”，更要有工笔画的“精雕细琢”。只有像陈青松老师这样的理论加实操的践行者，才能把我们的田园建成画，让综合体的人们把生活过成诗。满足人们“安”、“居”、“乐”、“业”的切实需求。

——李艳青 

华易智美城镇规划研究院

中天控股集团PPP事业部总经理

国家发展改革委和财政部双库PPP专家 

科学规划田园综合体

    田园综合体是基于城乡统筹发展、美丽乡村建设、农业综合体转型升级、促进农民增收农村发展等大背景提出的。

    近年来，各级地方政府积极推进田园综合体建设，各类社会资本也热情高涨。就田园综合体建设而言，科学的规划是建设、运营项目的重要前提。

田园综合体应当定位明确，产业突出

调研发现，目前我国已经建成或正在建设的田园综合体中，有的以现代农业见长，有的靠创意农业取胜，有的则以农业体验乐吸引八方来客，等等。

不同的田园综合体具有不同的特质，但都有一个根本的相同点，就是依靠自身资源禀赋和特色资源找准自身定位，挖掘特色产业、发展特色产业、放大特色产业。事实上，部分田园综合体在规划上没有创新，甚至老套，突出表现在: 一是定位不明确，同质化现象严重; 二是产业不突出，吸引力不够。没有规划或者规划老套的田园综合体是一种重复建设，不具备持久发展的活力和动力，注定走不长远。

精准定位，规划先行。建设田园综合体一定要找准定位，发展壮大产业，借势而为，顺势而起。

下面以四川都江堰国家农业综合开发田园综合体为例加以说明(见案例 5-1)。

【案例 5-1】

四川都江堰国家农业综合开发田园综合体

2017 年 7 月，四川都江堰国家农业综合开发田园综合体(以下简称“都江堰项目”)获批成为四川省首个国家级田园综合体试点项目。都江堰项目区位优势明显，自然环境优越，农旅资源富集，农耕文化悠久。

都江堰项目由都江堰市人民政府牵头实施，在2个乡镇13个村(社)打造，分3年(2017—2019年)建成，总投资20.3亿元，其中中央财政农发资金15 000万元、省级财政农发资金6 000万 元、成都市级财政农发资金3 000万元、都江堰市级财政农发资金6 000万元，整合其他财政资金33 000万元，吸引金融和社会资本140 000万元。

都江堰项目定位为“山水田园，猕果花香”，以粮油蔬菜产业为基础，以红阳猕猴桃为特色，以都江堰深厚的水文化、道文化、农耕文化为支撑，依托都江堰突出的旅游资源优势和生态环境优势， 打造面向中心城市的优质高效农业供给、农村文旅体验展示、城乡要素市场支撑、城乡一体公共服务四大体系，实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”，探索城市现代化顶层战略下的城乡一体化发展新机制、新路径。该项目规划功能布局为“四园、三区、一中心”，建设成美丽乡村展示区、都市现代农业示范区、农业农村改革先行区和绿色农业典范区: “四园”即红心猕猴桃出口示范园、优质粮油(渔)综合种养示范园、绿色蔬菜示范园、多彩玫瑰双创示范园; “三区”即灌区农耕文化体验区、农产品加工物流区、川西林盘康养区; “一中心”即综合服务中心。

田园综合体功能规划

分析认为，要解决“三农”问题，不能单线思维，不能就农村来谈农村、就农业来谈农业。田园综合体是跨产业、跨功能的综合规划，具体到项目当中就是多功能、多业态的综合运营。因此，田园综合体在规划之初，就需要按照多功能、多业态运营去设计，涵盖生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能，将新型产业与农村发展有机地结合起来。

大体而言，田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。农业产业重点是现代农业生产型产业园+休闲农业+社区支持农业;文旅产业重点是自然生态型的旅游产品+度假产品的组合，组合中注重融入当地丰富的地区文化、民俗文化，做好功能配搭、规模配搭、空间配搭，以多样的业态规划形成旅游度假目的地; 地产及社区建设，需要按照村落肌理打造新社区，遵从项目本来的特色，而不是大拆大建，推倒重来，并且要提供现代的管理和服务，以吸引源源不断的城市旅游者。

具体来说，打造田园综合体，需要以乡村特色资源和特色产业为基础，以乡村休闲旅游为脉络，以商业产业为配套，以高品质服务为保障，对项目地进行综合开发，以满足地方政府、社会资本、居民、乡村旅游者等多方需求。专业研究认为，田园综合体发展结构应为一个“岛式圈层”: 最外围圈层为乡村资源和乡村特色产业，主要包括农业产业聚集区，比如特色瓜果、蔬菜、花卉、森木等; 中间圈层为休闲商业项目，主要指为居民和乡村旅游者提供服务的商业配套设施，比如餐饮、酒店、娱乐、商业街、购物中心等; 核心圈层为乡村休闲地产，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产，比如乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产等。此外，乡村旅游休闲项目像一条连接线，将各个圈层“串起来”。

01田园综合体推广背景

乡村振兴背景下的田园综合体

【案例 1-1】无锡田园东方

我国农业亟待创新发展模式

【案例 1-2】青岛西海岸新区现代农业示范区

田园综合体建设的现实必要性

【案例 1-3】中粮智慧农场

田园综合体战略规划路线图

02 田园综合体前景广阔

建设田园综合体的多重意义

社会资本积极参与农业发展

【案例 2-1】凤凰山田园综合体

田园综合体国外发展现状

【案例 2-2】日本大王山葵农场

03 田园综合体基因解码

田园综合体典型特征

【案例 3-1】上海金山区田园综合体

【案例 3-2】“稻”梦空间田园综合体

【案例 3-3】鄂尔多斯市乌审旗无定河镇田园综合体

田园综合体:循环农业、创意农业、农事体验

【案例 3-4】“田园鲁家”田园综合体

田园综合体核心要素

【案例 3-5】“官亭林海”田园综合体

田园综合体开发模式

【案例 3-6】孙桥现代农业园区

【案例 3-7】北京顺义三高科技农业试验示范区

【案例 3-8】唐山市迁西县花乡果巷田园综合体

【案例 3-9】北京市昌平区洼里乡居楼

04 田园综合体操作重点

田园综合体是农业综合体的再升级

【案例 4-1】南和农业嘉年华

【案例 4-2】绿城现代农业综合体

我国亟待发展创意农业

借鉴国外经验，大力发展我国创意农业

【案例 4-3】山东省临沂市朱家林田园综合体

田园综合体的养老元素分析

【案例 4-4】成都幸福公社

05 田园综合体实操要点

科学规划田园综合体

【案例 5-1】四川都江堰国家农业综合开发田园综合体

【案例 5-2】福建省武夷山市五夫镇田园综合体

【案例 5-3】云南省保山市隆阳区田园综合体

田园综合体核心区域

田园综合体产业体系

【案例 5-4】广东珠海斗门区岭南大地田园综合体

土地分类和田园综合体土地获取路径

06 田园综合体与特色小镇

田园综合体与特色小镇之比较

田园综合体是农业特色小镇最好载体

07 PPP模式:田园综合体的现实选择  

采用 PPP 模式是推广田园综合体的现实需求

 【案例 7-1】成都多利农庄

田园综合体采取 PPP 模式的作用

【案例 7-2】浙江某田园综合体 PPP 项目

田园综合体与 PPP 模式天然契合
【案例 7-3】广西南宁西乡塘区“美丽南方”田园综合体

田园综合体“携手”PPP 模式

田园综合体 PPP 之关键问题

【案例 7-4】江西赣州蓉江新区迳背田园综合体PPP项目

田园综合体 PPP 合同是一个综合法律体系

【案例 7-5】湖北襄阳南漳田园综合体

08田园综合体 PPP 项目操作实务

田园综合体项目要点与 PPP 模式操作流程

田园综合体 PPP 项目盈利点分析

田园综合体 PPP 项目风险防范

田园综合体 PPP 项目绩效考核

09 田园综合体典型案例解析

某田园综合体 PPP 项目解读

襄阳谷城茨河“康养田园综合体 +”项目物有所值评价

参考资料