《中国法院2013年度案例6·买卖合同纠纷》所选案例均是国家法官学院从各地2012年上报的有关买卖合同纠纷的典型案例中挑选出来的精品案例，全面涵盖标的物质量、合同解除、合同履行瑕疵、合同效力认定、合同欠款、违约责任承担、买卖合同执行等纠纷内容，由主审法官精心撰写裁判要旨与法官后语，并且案情凝练，可读性、适用性很强，能帮助读者最大限度地节约查找和阅读案例的时间，获得真正有用的信息，为法官、律师办理相关案件以及案件当事人处理纠纷必备参考书。

　　42 未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的合同是否有效
　　——赵小孬诉李平联房屋买卖合同案
　　【案件基本信息】
　　1裁判书字号
　　河南省济源市中级人民法院(2010)济中民三终字第74号民事判决书
　　2案由：房屋买卖合同纠纷
　　3当事人
　　原告(上诉人)：赵小孬
　　被告(被上诉人)：李平联
　　【基本案情】
　　位于济源市某小区22号楼东户和22号楼西户的房屋未取得房屋所有权证书。2006年3月5日，赵小孬、李平联签订购房协议，约定：甲方（李平联）同意将该小区两套独院房售给乙方（赵小孬），两套房屋共计价款33万元整，乙方先支付甲方3万元定金，甲方先办理土地使用证，乙方在2006年6月底之前把余款交清，甲方再把土地使用证交给乙方。赵小孬于协议签订当日交给李平联定金3万元。2006年6月30日，赵小孬的弟弟及其他人带着30万元找到李平联，向李平联交款时，李平联称土地使用证正在办理，未办成以前不收取房款。后赵小孬在两个车库上安装了卷闸门。2008年3月3日，赵小孬向济源市人民法院提起诉讼，请求判令李平联双倍返还定金60000元、赔偿房屋增值损失300000元、租房损失8000元，同年5月5日开庭时，李平联辩称其妻子欲将该房卖与亲戚，不同意其卖房，其无权处分夫妻共同财产。2008年8月7日开庭时，称该两套房屋是彭彦青、卢素贞的，受其二人委托向赵小孬出售该两套房屋，因其不愿意牵涉朋友及亲戚（彭彦青系李平联姐夫），在原来开庭时作了虚假陈述。原审法院追加卢素贞、彭彦青为第三人参加诉讼，卢素贞、彭彦青述称其二人是房屋的所有权人，其从未委托李平联出售房屋。彭彦青、卢素贞分别持有济国用（2007）第F002号、济国用（2007）第F003号土地使用权证（登记日期为2007年4月10日）。在诉讼期间，赵小孬于2009年4月21日收到李平联退还定金3万元。法院委托济源阳光资产评估有限公司评估，该公司作出司法鉴定检验报告书：在鉴定基准日2008年4月，22号楼东、西户房地产的鉴定价值为1225800元，东户、西户鉴定价值均为612900元。赵小孬支出鉴定费10000元。
　　【案件焦点】
　　房屋买卖合同订立时未办理房屋产权登记，买受人善意购买房屋，后办理了房屋产权登记，登记的产权人不是出卖人，房屋买卖合同是否有效。
　　【法院裁判要旨】
　　河南省济源市人民法院经审理认为：根据本案查明的事实，赵小孬、李平联于2006年3月5日签订协议处分的两套房屋的所有权人分别是彭彦青、卢素贞，李平联对两套房屋不享有所有权，亦无处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，李平联处分原审第三人彭彦青、卢素贞的财产，事后未得到原审第三人的追认，也未在处分财产后取得处分权，该处分行为无效。因此，赵小孬与李平联签订的购房协议为无效协议。李平联辩称其是受卢素贞、彭彦青的委托出售房屋，卢素贞、彭彦青并不认可，李平联也未提供证据证明，对其辩称意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，无效合同双方当事人负有各自返还财产的义务，同时，缔约中有过失的当事人应赔偿无过失当事人的损失。赵小孬、李平联所约定的定金3万元，是为确保合同的履行而设定的债权担保，定金之债从属于主合同之债，本案中，由于主合同无效，主合同约定的定金不产生法律规定的定金效力，李平联应返还收取赵小孬的定金3万元，但赵小孬要求双倍返还定金，于法无据，不予支持。李平联在并不享有本案所涉房屋所有权的情况下，与赵小孬签订协议，对房屋所有权进行处分，导致协议无效，应承担缔约过失责任。关于李平联承担责任的范围，应限于赵小孬信赖利益的损失，即赵小孬因信赖合同的有效而履行，在订立和履行合同中所支出的各种费用和代价。本案中，应包括赵小孬交付的定金3万元及李平联占有该款项期间（2006年3月5日至2009年4月21日）的利息。赵小孬要求李平联支付房屋差价损失，因该损失并非赵小孬在订立和履行协议时所实际支出的费用，赵小孬的该项请求，于法无据，不予支持。关于赵小孬主张的租金8000元，因其提供的证据不能证明其主张，且李平联及卢素贞、彭彦青均不认可，故对该项请求不予支持。庭审中，卢素珍、彭彦青以赵小孬侵犯其财产权为由要求赵小孬拆除卷闸门，该请求与本案不属同一法律关系，法院不予涉及，卢素贞、彭彦青可另行主张。综上，李平联应返还赵小孬定金3万元并支付利息（从2006年3月5日至2009年4月21日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
　　河南省济源市人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，作出如下判决：
　　一、李平联于判决生效后三日内给付赵小孬3万元（已履行）及利息，利息从2006年3月5日计算至2009年4月21日，按中国人民银行同期贷款利率计算。
　　二、驳回赵小孬的其他诉讼请求。
　　赵小孬持原审起诉意见提起上诉。
　　河南省济源中级人民法院经审理认为：李平联与赵小孬签订房屋买卖协议时，房屋尚未办理土地使用权证和房屋所有权证，李平联也未告知赵小孬其不是房屋的所有权人，赵小孬有理由相信李平联有处分房屋的权利，是善意的合同相对人，双方签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。后作为合同标的物的两套房屋办理了土地使用权证，登记的使用权人为卢素贞、彭彦青。李平联已不能向赵小孬履行合同，应当双倍返还赵小孬定金6万元，扣除李平联已返还的3万元，应当再返还赵小孬3万元。根据李平联与赵小孬签订买卖协议后房屋市场价格上涨的实际情况，参考本案所涉的两套房屋的鉴定价格等因素，二审法院认为，赵小孬要求李平联赔偿损失30万元，属合理请求，应当予以支持。赵小孬要求李平联支付租金8000元，赵小孬未提供租赁合同、租金收据，仅凭证人证言不足以证明其租赁房屋、支付租金的事实，故对其要求支付租金的请求，不予支持。原审判决处理不当，本院据实予以纠正。
　　河南省济源中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，作出如下判决：
　　一、撤销济源市人民法院（2009）济民一初字第1813号民事判决；
　　二、李平联于本判决生效后十日内返还赵小孬定金3万元；
　　三、李平联于本判决生效后十日内赔偿赵小孬损失30万元；
　　四、驳回赵小孬的其他诉讼请求。
　　【法官后语】
　　本案主要涉及合同效力争议。
　　一审法院以李平联出售给赵小孬的房屋属彭彦青、卢素贞所有，李平联无权处分为由认定房屋买卖合同无效。二审法院以合同订立时房屋未依法登记和买受人善意为由认定合同有效。
　　关于无权处分的人与他人签订的合同（以下简称无权处分合同）的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十一条进行了如下规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对于未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的情况下合同的效力，合同法未做进一步明确规定，目前存在较大争议，主要有以下几种观点：第一，无效说。其理由主要是，《合同法》第一百三十一条第一款规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”无权处分行为违反该规定，应为无效。《合同法》第五十一条规定，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，无权处分合同有效；反言之，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，合同应为无效。第二，有效说。《合同法》第一百三十二条第一款的规定不是效力性强制性规定，不能认定违反该条规定的合同为无效。《合同法》第五十一条只是规定了无权处分人与第三人签订合同有效的情形，即经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效，但并未规定未经权利人追认或者处分人事后未取得处分权的无权处分合同无效。根据《合同法》第五十一条的规定反义解释未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的合同无效，没有法律依据。
　　笔者赞同有效说。因为，合同是当事人意思表示一致的结果，体现的是当事人向对方作出的自己保证履行合同约定的某项义务（基于此享受某项合同权利）的承诺，诚实信用是合同法基本原则，背信弃诺的行为应当依法承担约定的或法定的违约责任。无权处分行为，可能因物权权利人拒绝交付导致合同无法履行，在此情况下，无权处分行为人理应承担履行不能的违约责任；相反，如果认定合同无效，守约方无法依照合同约定追究违约方双倍返还定金或约定的违约金等责任，对违约方更有利，不仅不利于倡导诚实信用之风，而且处理结果很不公平。无权处分合同在标的物已交付的情况下，无权处分人的处分行为侵犯了物权权利人的合法权益，在无权处分人和物权权利人之间产生侵权法律关系（无处分权人与他人恶意串通，处分他人的财物的，应依照《合同法》第五十二条第二项的规定，认定合同无效，买受人也是侵权责任人）。根据《物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，物权权利人有权追回合同标的物；但受让人取得标的物符合善意取得的条件的，由受让人取得标的物的物权；受让人依法取得标的物的物权的，原物权权利人可以向无权处分人请求赔偿损失。在物权权利人追回合同标的物的情况下，受让人可以依照《合同法》第一百五十条的规定，追究无处分权人的权利瑕疵担保责任。
　　鉴于目前对于未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的情况下合同的效力尚存争议，二审法院以合同订立时房屋未依法登记和买受人善意为由认定合同有效，更具有说服力，判决结果更为合理。
　　编写人：河南省济源市中级人民法院黄存智

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一、标的物质量

1经过登记的书证，其证明力大于被告提供的证人证言

——海南长城建筑工程有限公司诉海口豫力重型起重机有限公司买卖合同案

2无相关鉴定机构的硅片质量如何鉴定

——安徽中科太阳能有限公司诉北京哈博太阳能电力有限公司买卖合同案

3提出货物质量异议的时间界限

——合肥塔星石材有限公司诉建峰建设集团股份有限公司买卖合同案

4鉴定结论在产品质量认定中的作用

——科斯特(厦门)节水设备有限公司诉潮州市奥米斯卫浴设备有限公司买卖合同案

5生产厂家与约定不符，出卖人是否要承担违约责任

——重庆南昆工程机械有限公司诉忠县聚融建材有限公司买卖合同案

6质量检验合理期间应根据具体案情和诚实信用原则依法裁量

——江苏南通三建集团有限公司诉乔丰良买卖合同案

7买受人未在约定或合理的检验期内将标的物不符通知出卖人时的损失风险负担

——河北华信锅炉集团有限公司诉东营市力化新材料有限责任公司买卖合同案

 二、合同解除

8货物买卖合同的法定解除条件及合同解除后当事人的后合同义务

——新疆西部合盛硅业公司诉德州鑫星衡器有限公司买卖合同案

9买卖合同解除后如何恢复原状

——杨军诉周泽星等买卖合同案

10特殊情况下合同权利义务的辩证关系

——时朝阳诉孔领军买卖合同案

11南非罢工是商业风险还是不可抗力

——钦州鑫鑫矿业有限公司诉广西宝盛国际贸易有限公司买卖合同案

12如何判定解除合同通知是否有效

——陈明军诉徐光碧买卖合同案

13合同订立过程中的要约、承诺及新要约如何具体认定

——美卡诺元器件（上海）有限公司诉厦门诺亚克轮业有限公司买卖合同案

 三、合同履行瑕疵

14口头买卖合同中表见代理行为的认定

——厦门春宇达塑料制品有限公司诉厦门白鹭食品工业有限公司买卖合同案

15出卖人权利瑕疵担保责任

——厦门茂泽机电工程有限公司诉漳州市鹭江消防器材有限公司买卖合同案

16自愿接受被除权承兑汇票的行为对其前手是否有约束力

——上海钧能实业有限公司诉江阴市正恒钢管有限公司买卖合同案

17网购合同中出卖人交货义务的确定

——代珊珊诉聂朝富买卖合同案

18买卖合同的情势变更

——邵丽娃诉杨溢房屋买卖合同案

19同时履行抗辩权不具有否定对方请求权的效力

——朱宁诉李淑敏等房屋买卖合同案

20不当减资的股东应对债权人承担补充赔偿责任

——无锡市久安砼业有限公司诉无锡昊天建筑工程有限公司等买卖合同案

21显失公平构成要件之适用

——国一制纸（张家港）有限公司诉苏州全程化工物资有限公司买卖合同案

22违反从给付义务的责任承担

——梁忠诉广西桂之杰汽车贸易有限公司买卖合同案

23招投标过程中缔约过失责任的认定与承担

——南宁市振元科技有限责任公司诉广西南宁高级技工学校买卖合同案

24以代表人身份与案外第三方签订的合同不能作为构成表见代理的权利外观

——曾金龙诉浙江宁慈建设工程有限公司买卖合同案

25占有改定约定必须明示

——浙江万盛铁道商贸有限公司诉浙江康盛汽车销售服务有限公司买卖合同案

26加倍赔偿的前提是存在欺诈行为

——董康乐诉北京中进道达汽车有限公司买卖合同案

27产品安装瑕疵及其损害赔偿责任

——苏锦裕诉厦门澳阳商贸有限公司买卖合同案

28表见代理成立与否，关键在于相对人是否有理由相信行为人有代理权

——薛叶瑞诉福清冠业房地产有限公司等买卖合同案

29以合法形式掩盖非法目的的合同无效

——昆明宇泰药品有限责任公司诉昆明制药滇西药品物流有限公司买卖合同案

30法定代表人代表行为的认定

——赵永强诉常文乐买卖合同案

31一般保证人先诉抗辩权的行使与后果

——淄博东晨绝缘材料有限公司诉保定市南市区宏源变压器油品厂等买卖合同案

32在消费者权益保护纠纷中应注意区分欺诈与错误

——孙垚诉芬迪（上海）商业有限公司买卖合同案

33债权人同意债务人向其转让提货单的性质认定

——上海嘉森化工有限公司诉江阴威克国际贸易有限公司买卖合同案

34轿车加装配件销售是否构成欺诈

——林玉祥诉莆田市九牧汽车服务有限公司买卖合同案

 四、合同效力认定

35采矿权转让合同未经批准是否发生法律效力

——赵荣诉甘平安买卖合同案

36尊重合同相对性原则

——东莞市国和机械五金有限公司诉厦门鹭渊阁贸易有限公司等买卖合同案

37口头协议的效力认定

——王成云诉武胜县邮政局买卖合同案

38农村房屋买卖合同效力认定问题

——刘承满诉李和房屋买卖合同案

39农村房屋买卖合同无效后城镇居民买受人的损失如何补偿

——张伟忠等诉沈岳建等房屋买卖合同案

40商品房预售合同备案登记不属于物权法规定的预告登记，不发生相应物权效力

——向建华诉重庆市长进实业（集团）有限公司商品房买卖合同案

41抵押物转让行为的法律效力

——唐基强诉海南省洋浦农贸开发总公司买卖合同案

42未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的合同是否有效

——赵小孬诉李平联房屋买卖合同案

43用建设工程技术专用章签订建设施工合同的效力

——俞新法诉慈溪市第二建筑工程有限公司买卖合同案

44参展单位工作人员在展销会场订立合同有效

——敖占柱诉厦门泰成集团有限公司等买卖合同案

45无效合同的诉讼时效认定问题

——宣中亚诉北京博雅汇童幼教科技有限公司买卖合同案

46合同约定开具发票加价并不当然无效

——利津宏达混凝土有限公司诉浙江广丰建设集团有限公司买卖合同案

 五、合同欠款

47债务人履行混同对多笔到期债权诉讼时效的影响

——厦门市维勤纺织工贸有限公司诉厦门奋发（FUN）企业有限公司买卖合同案

48建筑工程采购过程中职务行为的认定

——吴阿都诉北京金丰环球远大装饰工程有限公司买卖合同案

49债权转让行为该如何通知债务人

——石家庄市矿区金宇工贸有限公司诉北京大唐永盛科技发展有限公司买卖合同案

50对法定抵销与约定抵销的理解

——北京燕兴隆有机果品产销专业合作社诉周素玲买卖合同案

51增值税发票不能单独作为债权债务认定依据

——曹树荣诉福建达利食品集团有限公司买卖合同案

52股权转让协议是否能够免除合同义务

——上海阀门二厂秦皇岛销售处诉辽宁博大民兴集团生物科技有限公司买卖合同案

53买卖合同的买方如何确定

——辽阳胜达电气成套设备有限公司诉辽阳东方建筑安装工程有限公司等买卖合同案

54一方当事人单方在借条上注明的附加条件是否有效

——福建省龙岩玉鹭水泥厂诉薛永丰买卖合同案

55买方向卖方法定代表人还款是否构成对卖方义务的履行

——厦门市港华机电设备有限公司诉刘世界买卖合同案

56债务加入的理解和把握

——日立电梯（中国）有限公司诉博山电机厂房地产综合开发公司等买卖合同案

57被挂靠者与挂靠者因挂靠利害关系对外承担连带清偿责任

——房本忠诉山东天海建业有限责任公司等买卖合同案

58对生效判决书所确认的事实，当事人是否仍需承担举证责任

——上海福集水泥制品有限公司诉广东韩江建筑安装工程有限公司等买卖合同案

59并存的债务承担与保证之司法区分

——应志伟诉杨定炳等买卖合同案

60法院不能仅凭增值税发票认定当事人之间的买卖合同关系、交货事实或付款事实

——晟联科讯公司诉北超伺服公司买卖合同案

 六、违约责任承担

61商事审判应当对行业交易惯例予以尊重和引导，违约金调减应体现合同正义精神

——成都市百顺实业有限公司诉中国建筑技术集团有限公司等买卖合同案

62定金与违约金的合并适用

——王跃进诉蒙积林房屋买卖合同案

63违约损害赔偿范围的可预见规则只要求预见损害的类型而无须预见损害的程度

——江苏宏信能源发展有限公司诉厦门国贸集团股份有限公司买卖合同案

64双方均主张对对方适用定金罚则时举证责任的分配

——雷远思诉黄敏胜买卖合同案

65违约金过高的举证责任分配及其调整

——厦门拓亮光电科技有限公司诉厦门博昇贸易有限公司买卖合同案

66违约金的约定是否过高的认定

——厦门市理扬消防公司诉南京消防公司买卖合同案

67关于违约金调整“适当减少”的界定

——中铁物资集团华南有限公司诉中铁十局集团公司等买卖合同案

68违约行为的受害方负有减少损失的义务

——周长怀诉江苏江中集团有限公司买卖合同案

69违约造成可得利益损失的判定

——合肥广利医疗器械有限公司诉北京瑞德伊格尔科技有限公司买卖合同案

70损害后果是否为食品安全法十倍赔偿的必要条件

——何丹婵诉北京日晚电子商务有限公司买卖合同案

71食品销售者承担食品安全法十倍赔偿责任的条件

——周悟权诉百盛商业发展有限公司买卖合同案

72第三人自愿加入合同履行的应视为合同当事人

——胡广军诉徐州金泰莱水暖技术发展有限公司等买卖合同案

 七、买卖合同执行