邓小鹏，男，博士，副教授，硕士研究生导师，东南大学土木工程学院建设与房地产系副主任。2007年毕业于东南大学管理科学与工程专业，获博士学位；2011-2012年新加坡国立大学高级访问学者。现为中国建筑学会工程管理研究分会青年委员会副主任委员，民建江苏省第八届委员会科教委员会委员。主持国家自然科学基金项目《国际工程中政治风险的集成度量及智能决策研究：理论、实证及应用》（项目编号：71372199）（2014-2017）、教育部人文社科青年基金项目《基于价值链理论的保障性住房建设PPP模式应用研究》（项目编号：09YJCZH014）（2010-2012）、解放军总后勤营房部课题《地下空间开发安全风险管理的方法研究》、江苏省优势学科资助项目《精益理论在公共建筑设施管理中的应用研究》等课题。参与国家自然科学基金《地铁项目全生命周期安全风险实时预测方法研究》、《城市地铁网络系统运行脆弱性评价方法及动态监控研究》，教育部人文社科一般项目《住房市场与住房保障协调发展研究》，江苏省政府决策咨询重点课题《完善住房制度促进房地产市场健康发展研究》等20余项。在国内外期刊KSCE Journal of Civil Engineering．ASCE Journal of Professional lssues in Engineering Education and Practice、International Journal of Project  Management、Facilities、Structure Survey、《东南大学学报》、《解放军理工大学学报》等期刊发表论文80余篇，出版著作、教材11本。
　　研究领域：风险管理、安全管理、可持续建设、国际工程管理、房地产及住房保障。

　　我国保障性住房建设正处于最关键的阶段，但是资金的压力和资源的短缺，以及后期运行的忽视，使得保障性住房的建设面临巨大的挑战。国外的公共住房采用公私营合作（Public Private Partnership， PPP）模式，取得了良好的经济性和社会性收益。因此，研究以PPP模式为代表类型的社会化供应机制，以解决我国保障性住房供给总量不足的问题，具有重要的理论和现实意义。《保障性住房的社会化供给》对于PPP模式在保障性住房建设中应用的组织结构、运作流程、合同结构进行了分析；重点研究了应用价值链的思想对于保障性住房PPP模式的运作模式进行设计、PPP模式公共租赁房的租金定价问题和产权分配问题、实施过程中的风险识别与分担对策等问题，最后提出了相应的政策建议。《保障性住房的社会化供给》的研究结论将为在保障性住房领域采用PPP模式提供借鉴和参考价值。

　　《保障性住房的社会化供给》：
　　1）建设类型维度
　　保障房的建设类型可以分为新建、改扩建两种。其中新建保障房包括政府出资集中新建、配套建设等模式，这种建设模式的优点在于：
　　（1）可以在短时期内解决房源严重不足的问题；
　　（2）规划合理，房屋质量好、配套设施齐全，方便当事人居住生活。其缺点是：
　　（1）资金投入量过大，建设成本高，需要政府投入巨额的资金，政府财政负担过重；
　　（2）政府责任负担过重，从土地划拨到监督工程质量及帮助当事人人住都要政府始终关注和投入大量人力物力。
　　这类房源在经济发展良好、政府财政收入比较充足的时候可以成为主要的建设模式。
　　改扩建住房是指公共部门以低于消费者个人购买价格的协商价格购买私营机构在建的住房、已建成的积压住房及二手房，对其进行改造和调整使其成为可供被保障性人群居住的场所。该模式可以在积极消化开发商存量商品房的同时增加公共住房房源。此类房源由于符合商品房标准，住房户型和面积标准档次较高，适用于保障对象中的新就业大学生和外来务工人员中收入较高的群体。另外该建设类型还包括对已有空置的经济适用房、廉租房、拆迁安置房等加以适当的改建。
　　2）时间维度
　　结合建设类型可以看出，政府在保障房制度实施过程中，并不是全都在保障房的建设阶段即介入的。在改扩建类型的保障房中，政府事实上是在项目的运营阶段才实施保障政策的。不同的介入时间，对保障房的实施有一定的影响。在规划设计阶段即介入，可以有效实现对保障房的统一规划，实现对住房建设面积、建设标准实施统一的限定。而在运营阶段介入，如通过控制购置商品房方式，其不一定符合保障房的要求，还需要加以改建和调整。
　　3）保障形式维度
　　可以发现，以廉租房、经济适用房、公共租赁房为主要形式，“低端有保障，中端有支持”的住房保障政策框架日趋清晰。面对不同类型的被保障对象，实施不同层次和体系的保障形式，如对最低收入群体提供廉租住房，对中低收入用户提供经济适用房，对“夹心层”群体提供政策性租赁住房。多层次体系的实施可以更有效地满足不同收入等级的群体对于住房的要求，更有助于我国保障房制度的发展。
　　4）建设背景维度
　　保障房的建设实施受到政策背景、房地产市场背景以及法律等背景的影响。通过对保障房制度的实施过程进行总结可以发现，正是在政府政策的大力推动之下，保障房制度才获得了极大地推广和实施。随着住房市场化、商品化的不断推进，房地产市场呈现繁荣的发展趋势，这也使得房价不断地攀升，造成存在住房困难的群体扩大，对保障力度和范围产生影响。另外房地产市场的繁荣，也使得房地产商不愿意介入住房保障领域，但是在市场冷淡的时期，出于扩大企业经营等目的私营机构愿意参与在公共住房建设中。
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1 保障性住房的发展及现实困境
1.1 中国住房制度的发展及相关政策
1.1.1 中国住房制度发展
1.1.2 重要政策回顾
1.2 国外住房保障制度
1.2.1 国外住房保障制度概况
1.2.2 国外住房保障制度借鉴
1.3 保障性住房
1.3.1 住房保障的内涵
1.3.2 保障性住房的研究现状
1.3.3 保障房多维度模型构建
1.3.4 住房保障的对象范围
1.3.5 公共租赁房
1.4 我国的保障性住房实施现状
1.4.1 我国公共住房保障的模式及实施现状
1.4.2 我国保障性住房建设的实际情况分析：以江苏省为例
1.5 商品住宅市场与保障住房制度相互影响
1.5.1 保障制度对商品住宅市场的影响
1.5.2 商品住宅市场对保障制度的影响

2 PPP模式在保障性住房建设中的应用分析
2.1 PPP模式相关研究及理论分析
2.1.1 PPP模式的定义与内涵
2.1.2 PPP模式的特点
2.2 PPP在海外的应用情况分析
2.3 PPP模式在保障性住房中的应用
2.3.1 保障性住房PPP项目模式
2.3.2 保障性住房PPP项目组织结构
2.3.3 保障性住房PPP项目基本运作流程
2.3.4 典型保障性住房PPP项目合同结构
2.3.5 保障性住房PPP项目主要参与各方

3 我国保障性住房PPP模式的运作模式设计
3.1 保障性住房PPP项目的价值系统分析
3.1.1 价值管理理论
3.1.2 价值管理分析方法
3.1.3 公共租赁房项目的价值管理内容和步骤
3.2 保障性住房PPP项目利益相关者分析
3.2.1 PPP项目利益相关者的含义
3.2.2 公共租赁房PPP项目利益相关者的分类及影响分析
3.3 公共租赁房建设的各利益相关者价值需求分析
3.3.1 公共租赁房PPP项目的核心价值分析
3.3.2 保障性住房项目利益相关者价值需求分析
3.3.3 PPP项目价值需求目标调查研究
3.4 基于利益相关者价值需求的保障房PPP项目价值网络构建
3.4.1 保障性住房利益相关者建模
3.4.2 保障房PPP项目价值网构建
3.4.3 PPP项目利益相关者之间的主要价值流分析
3.5 保障性住房PPP模式的运作流程设计
3.5.1 运作流程的整体设计
3.5.2 保障性住房项目价值提升的关键活动
3.6 保障性住房PPP模式的组织机构设计
3.6.1 公共部门内部组织机构设计
3.6.2 项目组织机构设计
3.7 不同价值流中利益相关者的权责分析
3.7.1 公共部门权责分析
3.7.2 私营机构权责分析
3.7.3 中间组织权责分析
3.7.4 保障性人群权责分析

4 PPP公共租赁房的租金定价问题研究
4.1 公共租赁房租金标准
4.1.1 租金的估价方法
4.1.2 定价标准
4.2 PPP定价基本理论和方法
4.2.1 PPP价格管制理论
4.2.2 PPP项目定价方法
4.2.3 PPP项目补贴方法
4.3 PPP模式下公共租赁住房价格特征及形成机理
4.3.1 基本模型
4.3.2 基本模型说明
4.3.3 PPP模式下公共租赁住房价格特征
4.3.4 PPP模式下公共租赁住房价格形成机理
4.4 PPP模式下公共租赁住房定价模型
4.4.1 特许竞争理论及机制设计
4.4.2 基于特许竞争的基本定价模型
4.4.3 主要利益相关者的价格满意度分析
4.4.4 基于三方价格满意的最优定价模型
4.5 PPP模式下公共租赁住房补贴模型
4.5.1 补贴形式及其效率
4.5.2 基本补贴模型
4.5.3 梯度补贴模型

5 保障性住房PPP模式的产权分配问题研究
5.1 产权的相关概念及理论
5.1.1 产权的相关概念
5.1.2 产权分配的理论基础
5.2 PPP模式下保障性住房产权配置方式
5.2.1 产权配置方式的适用
5.2.2 产权配置方式的比较
5.2.3 我国共有产权配置方式的适用条件
5.2.4 共有方式下产权主体及其选择路径
5.3 共有产权住房的产权份额分割
5.3.1 共有制度概述
5.3.2 按份共有
5.3.3 产权份额的计算
5.3.4 产权份额的确定
5.4 共有产权住房的产权权能分离
5.4.1 权能的辨析
5.4.2 按份共有与权能分割
5.4.3 产权权能的实现
5.5 PPP模式下保障性住房产权的初始分配
5.5.1 初始产权份额的分割
5.5.2 产权权能的构成和归属
5.5.3 产权权能的分配和让渡
5.6 PPP模式下保障性住房共有产权的再分配
5.6.1 共有产权再分配的思路
5.6.2 剩余产权的购买
5.6.3 应有份额的转让
5.6.4 优先购买权的分配
5.7 共有产权住房的处分
5.7.1 处分与管理
5.7.2 应有份额的处分
5.7.3 全部共有物的处分
5.7.4 共有物管理
5.7.5 分管协议
5.7.6 管理权及费用分担

6 保障性住房PPP模式的风险识别与分担研究
6.1 PPP模式下保障性住房风险识别
6.1.1 保障性住房PPP项目风险特征分析
6.1.2 PPP模式下保障性住房风险因素识别
6.1.3 PPP模式下保障性住房风险因素分析
6.2 PPP模式下保障性住房风险分担
6.2.1 PPP项目风险分担原则与框架
6.2.2 PPP模式下保障性住房风险分担方式
6.2.3 PPP模式下保障性住房风险分担模型
6.2.4 案例分析
6.3 PPP模式下保障性住房风险分担对策
6.3.1 保障性住房PPP项目的规制
6.3.2 保障性住房PPP合同设计

7 政策建议
7.1 政策改进
7.2 管理改进
7.3 操作改进
7.4 政策激励
参考文献