柴效武，陕西延安人，现为浙江大学经济学院教授，已出版《现代家庭经济生活知识大全》、《家务劳动研究》、《高校学费制度研究》、《教育资助暨助学贷款制度研究》、《个人金融理财理论与实务》、《个人理财规划》等专著8部，出版各类教材读物10余部，发表论文100多篇。
　　目前主要研究领域为以房养老、基地养老和个人理财规划三大领域，提出“60岁前人养房，60岁后房养人”，“建设养老基地，打造养老天堂”等观点，产生了重大社会反响。2008年出版《以房养老系列研究丛书》，共收录以房养老、反向抵押贷款研究论文180篇，计230万字。
　　主持完成国家和浙江省社会科学基金项目、教育部重点课题项目和地方政府合作项目10余个。

　　以房养老是“年轻时代以钱换房居住，年纪大时用房换钱养老”，是将家庭拥有的住房资源与货币资源融会打通后的最好配置与安排，是强化养老保障制度的一大创举，使得大家拥有的有限资源的效用发挥到一种淋漓尽致的结果。这一思路一经提出，犹如巨石击水引来一场轩然大波。各类人员给予以房养老极大的关注，且有着不同的甚至可能是大相径庭的理解和感受，说好的将它捧得伟大之极，说坏的将它贬得几乎一无是处。为何会有如此之大的反差，对此的答疑解惑、细致分析是非常必要的，《以房养老系列丛书：以房养老释疑》的出版，正在于为大家认识和把握以房养老的基本思路和操作方法，发挥应有的效用和价值。

　　住房融资租赁已提上议事日程，它将为大家“居者有其屋”的目标实现带来极大便利，从而对倒按揭的推出产生积极影响。住房融资租赁的好处有哪些呢？
　　以房养老的倒按揭算作是一项创新，并已进入试点阶段，遗憾的是这个不错的金融工具惠及面过窄，对行业推动的作用会远逊于住房按揭。笔者认为，住房的融资租赁应该出场了，这可不是一个跑龙套的小角色。在发达国家，融资租赁被称为“朝阳产业”，美国的固定资产投资中，融资租赁与银行、证券分庭抗礼，已形成三分天下的融资格局。简单地说，融资租赁是“以租代买”或“先租后买”，一般多针对房产、汽车、电器等大件商品，在合同期内租入物品的所有权仍属于出租人，承租人只拥有使用权，待合同期满付清全部租金和相关费用后，承租人有权按残值购入该物品，从而拥有该物品的所有权。这就如同用分期付款的方式来购买物品。
　　整体来看，融资租赁业在我国的发展还处于起始阶段，基本上未浸透到房产领域。正如通常谈到的房地产投资信托基金（REITs），对房地产业融资的重要意义一样，谁都无法否认房产融资租赁的广阔前景。融资租赁业的发展，可以带来如下好处。
　　首先，可以治疗“房奴恐惧症”。“房奴”源源不断地被中国楼市制造出来，却很难杜绝。虽然从目前的经济效益衡量买不如租，但中国传统的“住宅观”却让大部分人认定买比租好，租房不但没有归属感，更难以个性化装修，被房东驱逐出门也随时有可能。融资租赁既能满足住房私权带来的好处，又能使年轻人量力而行，自由约定租期及合同，万一以后遭遇失业等情况，可选择放弃购买，减轻精神压力。
　　其次，缓解开发商的资金困局。在市场条件允许的情况下，开发商大都愿意一次性售房，以快速回笼资金，但在激烈竞争的买方市场中，会导致部分楼市陷入滞销，融资租赁正可以在某种程度上缓解这一问题，其实质就成了短期性的促销手段，在香港楼市低迷期就曾出现过这种营销手段。更大的意义在于，通过融资租赁模式，部分开发商可以另辟蹊径，锁定特殊消费群体，开发专项楼盘，由此创造出一种全新的开发模式，对行业发展形成有益补充。
　　再次，降低银行信贷风险。融资租赁同MBS、REITs、倒按揭一样，都是房地产融资的新型工具。众所周知，我国房地产业过度依赖银行，虽然央行不断紧缩“银根”，但出于商业利益，许多银行还是难以压抑房地产业的贷款冲动。融资租赁并未直接通过银行，而是由融资租赁公司面向社会筹集。多元化融资可以分散银行业的房贷风险，进一步降低中国发生金融风险的可能性。
　　最后，有助于完善住房保障体系。中央正大力建设包括廉租房和经济适用房在内的住房保障体系。笔者认为，融资租赁可以和经济适用房制度做些有益嫁接。一方面，由于现阶段我国财力有限，难以大规模推广准福利性质的经济适用房，而融资租赁是一种市场化的融资手段；另一方面，建设部正拟修改相关政策，以使未来的部分经济适用房能用于融资租赁，既能使中低收入群体享受“先租后买”的好处，也能降低政府在建筑维护方面的投入（业主对住房更有爱心）。
　　住房融资租赁集租赁、买卖、借贷三者优点于一体，能实现消费者、开发商、经营者、政府、产业发展等多方共赢，但好事还须多磨。目前在法律、观念和实际操作等，都还不具备成熟条件，最重要的《融资租赁法》尚处于起草阶段。因《合同法》等相关法规已对此有所界定，完全可以现在就开始试点工作。所有新事物只有冲破旧观念的羁绊，才能精彩呈现。
　　住房融资租赁能否在我国得到大幅推动？无法给予乐观展望。我国公民信奉的是“所有权”，一件物品必须牢牢把握住归属于自己的所有权，然后才感觉到十分放心，否则就很难承认它归属于自己。何况是住宅这样的大件长期的高档消费品呢？由此可见要期望本项进入产品真正在我国大行其道，首先必须在观念的转变方面，如“不求所有，但求所在，不求所在，但求所用”上大做文章。
　　我在所居社区搞了个小调查，结果显示具备以房养老条件的为数甚少。大多数居民如出租房子，租金只能达到老年公寓收费标准的一半多点。只有少数富人的房子出租，租金会高于老年公寓的收费标准。
　　十分感谢这位读者做租房养老可行性的小调查。以房养老的宏大事业，正需要大家有力出力、有钱出钱、有智出智，将这项工作推广开来。实际上，老年人将住房对外出租，自己居住到老年公寓也是一个好办法。公寓养老的设施好、服务周到，又有众多的老年人陪伴，不会很寂寞，又免受自己每天做饭洗衣的劳累。尤其是自己身故后还能将该公寓房向儿女们流传下去，也符合大多数老年人的心愿，减少来自儿女们的反对声音。
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第1篇  以房养老基础知识
第2篇  以房养老的价值
第3篇  以房养老与以儿养老
第4篇  以房养老与观念
第5篇  以房养老与国情
第6篇  以房养老与亲情
第7篇  以房养老运作
第8篇  以房养老模式
第9篇  以房养老解惑
第10篇  以房养老补正