国内现行的国有土地经营模式很大程度上借鉴了殖民地时期的香港政府经营土地的做法。2001年，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号），首次提出要建立健全“国有土地资产经营管理”体系。从经营流程看，主要有三大环节：征地、收储和出让，前两个环节是行政性手段，后一个环节是市场化行为。征地制度的真正确立，是在1982年宪法规定“城市土地属于国家所有”以后。土地储备制度最早是从1996年上海成立第一家土地储备机构开始的。出让制度的一个重大改革是2003年8月31日起全面实行“招拍挂”政策（简称“8·31”大限）。在实践中，这三个环节的制度设计共同强化了政府独家垄断土地收益、独家经营城市土地的利益格局。事实上形成了“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个口子供水”的政府主导型经营方式。
我国现行的国有土地经营方式，有两大特点。第一，政府集土地经营与管理两大职能于一身。以用途管制为核心的管理体制，日益变成所有制管制和位置管制。第二，侧重于国有增量土地的经营，忽视存量用地的盘活利用。前一个特点是由我国土地制度的特殊性决定的，按照宪法规定，我国城镇土地属于国有，农村土地属于集体所有，因此政府作为国有土地所有者，拥有出让国有土地的法定垄断权力，政府直接经营土地的法理依据就在这里。后一个特点更多受到我国地方政府土地利用方式的影响。按照现行《土地管理法》规定，地方政府拥有一次性获取土地出让收入的权力以及相应的土地增值收益，导致政府将土地经营的重心放在出让新增用地上，忽视了存量国有土地的再利用以及增值收益合理分配机制的建立。
但是，以增量国有土地为主的经营方式面临征地成本快速上升、风险累积加大、后备资源枯竭、利用效率低下、供应结构失衡等诸多弊端，现行机制的运作难以持续。未来改革的重点，就是在“国有土地管理与经营这两大职能相分离”的前提下，从以增量土地经营为主转向以存量土地经营为主，重构国有土地经营体系。
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