于承新，山东建筑大学二级教授，博士生导师，毕业于武汉大学。享受国务院政府特殊津贴，山东省有突出贡献的中青年专家，济南专业技术拔尖人才，长期从事科研和教学工作，出版著作及教材10余部，负责研究的科研项目获山东省科技进步一等奖。

　　《山东房地产市场发展研究》分析了我国最近30多年的房地产市场、土地政策、房地产政策的历史变迁，重点分析了山东省房地产供给变化与需求变化的历史演变和未来趋势。通过使用房地产数学模型，指出了未来山东省房地产价量走势的具体变化趋势。对山东房地产行业未来10年整个行业大环境如何剧变，相应的企业和居民如何应对，也提出了较为准确的预测和相应的对策建议。
　　通过阅读《山东房地产市场发展研究》，对山东房地产市场的历史、现状、未来走势演变将有一个清晰的脉络。房地产相关的政府各级部门、事业单位，以及房地产开发商、房地产公司等相关房地产业内人士，高校财经领域师生，目前持有多套房地产的家庭和将来准备买房的家庭，购买《山东房地产市场发展研究》，将受益匪浅。

　　4.4.2欧洲债务危机的原因
　　4.4.2.1外部原因
　　欧洲债务危机形成的国际原因有以下几种：
　　（1）欧债危机中的部分国家失去了一定的国家信用。希腊作为欧债危机爆发的标志性国家，在欧盟没有意识到它的重要性并予以援助之前，它很难在国际市场上筹到借款。
　　（2）国际评级机构的推波助澜，加速了债务危机的蔓延。全球三大评级机构在债务危机爆发后，不断下调欧洲国家的主权信用评级。让本来就愈演愈烈的债务危机更是雪上加霜，也直接导致了债务危机的深度发展。
　　（3）次贷危机的影响。虽然是受希腊债务危机的影响，但是西班牙和爱尔兰债务危机产生的原因与希腊稍有不同。这两个国家债务危机的开端是从房地产市场的衰退开始的，而房地产市场的衰退导致了房地产企业资金链断裂，无法偿还银行的贷款，导致两国银行出现大量的坏账，形成了次贷危机。为了保持银行的正常运营，两国政府耗费大量财力对其进行救助，最终影响到了两国政府的举债和偿债能力。
　　4.4.2.2内部原因
　　欧债危机形成的内部原因有五点：
　　（1）产业结构不平衡。实体经济空心化，经济发展脆弱，以旅游业和航运业为支柱产业的希腊经济难以抵御危机的冲击。
　　PIIGS指欧洲五国，包括葡萄牙（Ponugal），意大利（Italy）、爱尔兰（Ire-land）、希腊（Greece）、西班牙（Spain）。这五个国家经济结构比较单一，主要就是依靠旅游业和劳动密集型产业。而随着贸易全球化的深入发展，劳动密集型产业逐步向那些更具成本优势的新兴市场转移，危机一旦爆发，这些国家的支柱产业无法发挥应有作用，一冲即散，非常脆弱。
　　（2）人口结构不平衡。欧洲人口结构的老龄化，极大地抑制了欧元区整体竞争力的提升和可持续发展的能力。这也是欧元区国家长期低增长、高失业，政府债务不断加剧的最根本原因。
　　（3）刚性的社会福利制度。数十年来，欧洲一直以“生活方式上的超级大国”自居，高福利，包括免费医疗保健、长期失业救济、高额养老金、悠长假期等一直是欧洲社会的显要标志。实际上，随着国民福利待遇日渐水涨船高，一些国家开始寅吃卯粮，依赖外债维持财政。高福利政策与资本主义国家的政党竞选联系起来后变成了讨好选民的工具，无限发展的高福利政策终于走向了社会的反面。用高福利政策取悦选民进行公开“贿选”是西方“选举政治”的通病。政党竞选不考虑国家和人民的根本利益、长远利益，只想用眼前利益诱惑选民。
　　（4）欧元区只有统一的货币政策而缺乏统一的财政政策以及成员国财政监督缺失。欧元区统一的货币政策和分散的财政政策之间的矛盾以及对成员国财政监督的缺失，是导致欧债危机的深层原因。虽然欧盟对入盟国家加入时财政状况做了明确规定，但是入盟后欧元区监管缺失成为此次危机爆发的直接原因。在欧元区，过去的原则是每一个国家都必须独立地具有偿付能力，这在《马斯特里赫特条约》和《里斯本条约》里都有明确规定，因此欧元区只有统一的货币政策而缺乏统一的财政政策，这就使其制度架构存在“先天不足”的缺陷。某些成员国无法根据本国的特有情况在适当时间制定适当的货币政策。同时，欧洲《稳定与增长公约》中关于财政赤字不得超过该国GDP的3010，公共债务不得超过GDP的60%的规定基本形同虚设，没有得到欧元区国家的遵守和执行。
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第1篇 国际金融危机背景下关于山东住宅类 房地产现状分析及对策研究
1 山东省房地产发展回顾
1.1 山东省房地产业的发展历程
1.1.1 起步阶段（1978～1989年）
1.1.2 市场化形成阶段（1990～1997年）
1.1.3 房地产业快速发展阶段（1998～2007年）
1.1.4 市场调整阶段（2009～2012年）
1.2 山东省房地产业的发展特点
1.2.1 房地产规模的扩大与商品房供给结构的优化并存
1.2.2 房价攀升较快，上涨势头延伸到二、三线城市
1.2.3 市场与保障共同发展的住房供给体系初步形成
2 2013年房地产发展简况
2.1 2013年1～9月全国房地产情况
2.1.1 房地产开发投资完成情况
2.1.2 商品房销售和待售情况
2.1.3 房地产开发企业到位资金情况
2.1.4 房地产开发景气指数
2.2 山东省2013年房地产发展情况
2.2.1 房地产总体情况
2.2.2 房地产投资情况
2.2.3 房地产销售情况
3 山东住宅类房地产现状分析
3.1 山东住宅类房地产最新发展情况概述
3.2 山东住宅类房地产最近相关应对政策措施
4 金融危机对山东房地产业的影响及应对措施
4.1 美国金融危机
4.1.1 美国金融危机概况
4.1.2 美国金融危机的根源剖析
4.2 美国金融危机对山东房地产业的影响
4.2.1 山东房地产市场与美国房地产市场的异同点
4.2.2 美国金融危机对山东省的房地产市场的影响
4.3 防范山东省房地产金融市场风险的对策
4.4 欧洲债务危机
4.4.1 欧洲债务危机概况
4.4.2 欧洲债务危机的原因
4.4.3 欧洲债务危机的影响
5 后金融危机下中国宏观经济形势与调控政策的变化
5.1 中国宏观环境与调控政策
5.2 针对可能陷入中等收入陷阱的中国宏观经济调控政策之转向——李克强经济学

第2篇 山东省土地资源供需情况
6 山东省土地供需概况
6.1 土地总体概况
6.1.1 土地利用的现状
6.1.2 土地资源利用特点
6.2 耕地资源供需状况
6.2.1 粮食生产情况
6.2.2 耕地需求情况
6.2.3 耕地供给情况
6.2.4 耕地供需平衡情况
6.3 建设用地需求分析
6.3.1 建设用地变化趋势
6.3.2 建设用地占用耕地现状
6.4 结语
7 房地产土地供求理论研究综述
7.1 市场供给情况
7.1.1 出让方式对市场供需的影响
7.1.2 出让范围对市场供需的影响
7.1.3 土地出让量对供需机制的影响
7.2 市场需求情况
7.2.1 工业及零售产业发展对供需机制的影响
7.2.2 房地产业发展对供需机制的影响
7.3 市场供需机制本身对其自身的影响
7.3.1 宏观市场运行情况
7.3.2 微观市场运行情况
7.4 研究结论与不足
8 土地使用情况研究
8.1 概述
8.2 研究思路与理论框架
8.2.1 住房需求模型
8.2.2 住房供给模型
8.2.3 计算结果分析
8.3 土地供应政策的影响
8.4 土地利用存在的主要问题
8.5 我国城市土地低效利用的经济原因剖析
8.5.1 存在土地供应的双轨制
8.5.2 我国城市土地低效利用的改进措施
9 土地供给与房地产价格的关系研究
9.1 理论分析
9.2 数据与实证研究
9.3 结论与建议
10城市房地产开发土地供给量研究
10.1 房地产最优供给量决策模型
10.1.1 博弈模型
10.1.2 参与人1在第二阶段的最优供给
10.1.3 参与人1在第一阶段的最优供给
10.2 房地产供给量的比较静态分析
10.3 最优土地供给量及税收政策
10.4 实证分析及结论

第3篇 山东省房地产相关政策法规研究报告
11 中外房地产政策综述
11.1 中国房地产业政策演变的历史沿革及评价
11.1.1 房地产启动和住房逐步商品化阶段的主要政策制度及特点
11.1.2 促进和培育房地产业市场发展阶段的主要政策制度及特点
11.1.3 规范和进一步促进房地产市场发展阶段的主要政策制度及特点
11.1.4 我国房地产政策周期与房地产波动周期的比较
11.1.5 我国房地产宏观政策调控的基本原则
11.2 国外房地产政策概述
11.2.1 美国主要依赖市场原理运行的房地产政策
11.2.2 日本分阶层的住宅供应体制
11.2.3 德国的地区中心建设纲要
11.2.4 新加坡完全政府主导型的房地产政策
11.2.5 各国房地产业政策比较分析
12 2008～2012年房地产相关政策及分析
12.1 山东省房地产市场发展历程简要回顾
12.2 历年房地产政策回顾
12.2.1 中央历年房地产宏观调控政策回顾
12.2.2 山东省2008～2011年的房地产政策
13 相关政策分项综述
13.1 土地使用政策分析
13.1.1 政府通过土地政策调控房地产市场的可行性与必要性
13.1.2 政府土地调控的内容及成效回顾
13.1.3 现行土地政策中存在的问题分析
13.1.4 韩国和中国香港地区的土地管理经验
13.1.5 山东土地调控的基本情况及面临的问题
13.1.6 山东省土地调控政策的建议
13.2 房地产交易管理政策分析
13.2.1 商品房销售政策分析
13.2.2 已购公房（包括事业单位）上市管理政策分析
13.2.3 农村宅基地上市流转政策分析
13.3 房改政策分析
13.3.1 住房制度存在的主要问题及解决措施
13.3.2 住房公积金制度存在的主要问题及对策
13.3.3 住房制度改革促进了住宅市场新体系的建立
13.3.4 棚户区改造政策分析
13.4 物业管理相关政策法规
13.4.1 山东省物业管理法规
13.4.2 物业管理发展存在的问题及建议
附录
附录1 李克强在国务院机构职能转变动员电视电话会议上的讲话
附录2 主要房地产政策
参考文献