欧辉煌，中国商业地产风云人物之一，21世纪中国商业地产杰出青年领袖之一，中国商业地产战略规划专家和思想者、实战派。具有丰富的专业市场、主题商场、步行街商业、购物中心和城市综合体等多种商业形态的规划、开发、运营、管理及资源整合经验，卓越的市场分析和研究能力，精密的逻辑分析及精准的定位能力，独创商业规划运营体系。十几年来在国内的实操项目面积达七百万平方米，擅长企业战略、规划开发、招商运营及品牌营销等。现为天道投资管理中心董事，近年历任新世界集团旗下商业项目顾问、易居中国集团区域负责人、天海集团商业顾问、以及上海亿丰集团、浙江锦泰集团、奥邦集团、五洲集团、内蒙中泉集团、华泰集团等顾问。曾自操作过的案例：南宁嘉和国际社区、海南万宁雨林湾畔、海口新埠岛项目、中山科技新城太阳城项目、连云港福港集团、重庆汉国中心、广州中华广场项目、北京西卑大悦城项目、南京1912项目、西安奥林匹克花园、成都半山卫城等项目的顾问与管理执行。现任广东商业地产联盟副会长，长三角商业地产联盟副会长、广东省连锁协经营协会常务理事，中国房地产研究院名誉副院长、广东营销学会理事、中国商业地产产业研究院专家顾问团特约顾问等社会职务.获评中国策划人100强、中国商业地产最佳操盘手、中国商业地产卓越推动人物之一等等……

　　《中国房地产思想系列丛书：商业地产返租揭秘》将从专业和商业价值的可实现方面探讨商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性，抹去蒙在它上面20多年的浮尘，用辩证的思想和真实的案例来证明它，从而实现中国商业地产的新路开辟，破解中国商业地产的世纪之问和10年命题。

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　　同时，万达集团也很快看到了产权式商铺的问题。由于分散经营管理造成的预期收益无法达到，万达集团因此在2004年向355位业主提出了返租计划：从2004年到2007年期间，由沈阳万达商业广场管理有限公司负责向业主支付约定的租金，商铺交由万达统一经营。另一方面，沈阳万达商业广场的产权式商铺进行了重新包装，并且加盖了大棚，安装了中央空调、液晶广告屏和通往地下的滚梯，将地下停车场改造为商业铺面。
　　到了2005年，尽管万达集团付出了许多努力，却还是没能扭转乾坤。在冷清了又一年之后，万达集团选择了“拆迁”，希望通过退铺的方式一次性解决投资商铺的业主今后的收益问题，这也就在形式上终结了沈阳万达商业广场“产权式商铺”的历史。
　　据悉，万达集团承诺业主年返租回报的金额为业主总投资的8%，以沈阳万达商业广场商铺销售大约8亿元的总金额计算，每年给业主的返租金额将是6400万元，3年的总额将接近2亿元。但是，产权式商铺开业以后，在经营上毫无起色，这就意味着要加上2004年万达一次性投入的改造费用。截至2004年9月，投入的1亿多元的资金并没有给产权式商铺注入一丝活力，也没有达到万达集团扶持旺场的初衷。
　　业界认为，一般一个新的商业项目需要3~5年的市场培育期，而沈阳万达商业广场中的产权式商铺是种种问题导致的积重难返。面对这样的现状，在2007年，也就是万达承诺返租的第一个3年时限结束的时候，如果产权式商铺仍然不能走上正轨，进入良性发展，那么万达又将如何面对业主的收益问题呢？此时的拆迁不论是对于万达还是产权式商铺的投资业主，都有些武侠的味道——英雄为了不让毒素侵人心脏，只能忍痛断臂。五、产权式商铺的硬伤在哪
　　万达集团并不是商界的无名小卒，在2003年时，万达集团通过与沃尔玛等众多国内外零售业巨头的合作，创造了“订单地产”。而且，在沈阳万达商业广场中的产权商铺陷入经营困境之后，万达集团也迅速采取了“稳定-返租-改造”的措施，但为什么回天乏术呢？
　　沈阳万达商业广场是万达集团在长春、济南、南京等开发单体式商业广场后，首次尝试多店组合形式的商业广场，也是当时万达投资最大的商业广场项目。然而，就像长春万达商业广场一样，尽管万达注意到了业态方面的差异化，却没有正确估计人们的消费习惯，使得“由主力店为商铺吸引客流”的构想成为空谈。
　　尽管有以上两处硬伤，导致产权式商铺难以实现经营的本质原因却是产权的分散。万达集团发展研究部于2005年做过一个调查，选了中国30个有代表性的大型购物中心做模型，结果发现，在中国，凡是做销售性的购物中心的，90010的经营状况都不好，剩下的10%也仅能勉强维持。甚至认为，凡是把商业地产做成追求短期现金流形式的商业中心，几乎没有一个是成功的。六、用重建终结产权分散
　　既然产权分散已经被公认为商业地产陷入困境的“罪魁祸首”，那么，对于万达来说，或者彻底放弃或退出沈阳万达商业广场产权式商铺今后的经营管理，或者彻底改变产权式商铺的产权归属问题，使这块土地的发展走上康庄大道，成为万达集团不得不面对的选择。万达选择了后者。
　　自2004年以后，万达集团就已经宣布“今后开发的商业地产项目的商铺争取只租不售”。而在国内众多地产专家和商界人士异口同声声讨产权式商铺的投资风险时，产权式商铺作为失败的产品形式已是“老鼠过街人人喊打”。作为商铺类产品，能够用于经营是商铺的使用价值，而产权式商铺独立经营、各自为政的经营理念，显然不能满足大型商业地产乃至城市综合体“差异与互补”的要求。
　　七、万达广场真的做到了“只租不售”吗
　　相对于国内的其他房地产开发商，万达一直具有较强的资金实力。沈阳太原街万达广场拆除重建时，万达退回给原投资者的资金达到6亿元，而且还不含3年返租回报近2亿元的租金回报。
　　一个开发商怎样舍得将已经进口袋的钱再次掏出去，而且是6亿元之多？
　　对于大多数开发商来说；这样的拆除重建是不现实的。很多开发商选择逃避，甚至逃之天天。投资者投诉万达广场“不兑现承诺”，但对于开发商来说，“不兑现承诺又怎样？”，即使将万达告上法庭，万达也无须为此承担过多的连带责任。在一个商业社会里，投资有风险，一个愿打，一个愿挨，谁能保证你的投资一定发财呢？
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第一部分 问题
第一章 商业地产项目为什么要返租
第一节 什么是返租
第二节 五花八门的返租手段
第三节 触目惊心的现象与事实
第四节 不返租可以吗
第五节 有的商业地产项目为什么不销售
第六节 可怕的返租陷阱
第七节 返租绑架中国商业地产
第二章 商业地产返租解决了什么问题
第一节 难以破解的商业所有权与经营权
第二节 商业利益平衡论
第三节 破解中国商业地产的经营密码
第四节 返租解决商业地产融资难题
第五节 小刀锯大树，何以撬动中国商业地产
第六节 商业地产中国式突围
第七节 商业怎么办？商业如何办
第三章 透过返租现象看商业地产本质
第一节 中国商业地产第一爆——沈阳太原街万达广场
第二节 谁在制造烂尾商业楼？谁将收购烂尾商业楼
第三节 返租是不治之症，还是重度感冒
第四节 万达不返租的利与弊
第五节 谁在走阳关道，谁在过独木桥
第六节 惊天骗术——窃钩者诛，窃国者为诸侯
第七节 还原返租真相

第二部分 解析
第四章 商业地产租售利弊论
第一节 商业地产租售模式分析
第二节 只租不售——为何可望不可即
第三节 整租整售——瘦肉卖个豆腐价
第四节 租售结合——商业地产的现实路径
第五节 寻路中国商业地产
第五章 商业地产销售方法论
第一节 中国商业地产销售模式分析
第二节 外围街区式商铺销售
第三节 低楼层商铺分割销售
第四节 全楼层分割销售
第五节 独栋街区拖带式商铺销售
第六节 订单式商铺销售
第七节 销售与返租的纠结分合
第六章 商业地产经营方向论
第一节 什么样的开发商，才有条件持有商业地产
第二节 商业地产3年返租以后怎么办
第三节 商业地产与性格命运论
第四节 经营利益博弈
第五节 购物中心经营收益模式分析
第六节 百货化市场经营收益模式分析

第三部分 对策
第七章 金典广场启示录
第一节 金典广场不只属于南海，也属于中国
第二节 螺蛳壳里做道场
第三节 往事不堪回首
第四节 如何从招商失败中涅槃重生
第五节 “笨人”创造金典广场的未来
第六节 如何创造多赢格局
第七节 分割销售商铺年回报25％～30％，这不是神话
第八节 金典广场改变了什么
第八章 销售型商铺经营成功实例
第一节 牌坊与婊子论
第二节 这不是个难题
第三节 佛山有个东方广场
第四节 云浮有个时代广场
第五节 时代广场再认识
第六节 时代广场何以能够持续良性运营
第七节 全新的商业经营模式已经诞生
第九章 谁在改变中国商业地产的未来
第一节 开发商不具备的能力
第二节 做中国商业地产的“癌症克星”
第三节 我们帮你制定不是陷阱的销售价格策略
第四节 负责任的商铺销售方案
第五节 经营团队后面“隐形的翅膀”
第六节 连锁化发展与扩张
第七节 天道，替天行道

后记 问中国商业地产，谁主沉浮