《中国房地产市场运行监测报告（2014 房地产蓝皮书）》是国家统计局自2008年起开始出版的“房地产蓝皮书”中的一本，全书的编写建立在国家统计局收集的关于房地产市场运行的大量数据的基础上，全面剖析了2014年全国房地产市场的发展状况，深入分析了重点城市房地产市场运行情况，并详细回顾了2014年房地产市场政策，简要介绍了国际上部分国家和地区的房地产市场运行情况。

　　2014年，北京市房地产市场呈现供给减少、销售下降但降幅逐步收窄、价格上涨继续放缓的运行态势。与此同时，保障房和自住房建设稳步推进，对于稳定市场发挥了重要作用。随着9月底调控新政的出台和落实，政策对北京市房地产市场的影响逐步显现，量价温和上行，市场预期开始转变。初步预计2015年楼市将延续2014年10月份以来的走势，量增价稳。由于目前北京市仍执行限购政策，投机投资性需求将继续得到有效遏制，因此量价大幅反弹的可能性不大。
　　一、房地产市场运行特征
　　（一）房地产开发投资增长趋稳
　　2014年，北京市完成房地产开发投资3715亿元，比上年增长67%。从年内走势看，上半年增速波动较大，下半年趋于平稳。其中，住宅投资完成1846亿元，增长70%；土地购置费用为1379 亿元，增长189%。
　　（二）市场供给较为低迷，土地供应和新开工面积均呈降势
　　土地供给量减价升。北京市国土局数据显示，2014年，全年国有土地供应(签订合同，包括出让和划拨方式)面积合计1730公顷，比上年下降172%。其中，住宅用地（出让）成交面积为473公顷，比上年下降46%，但是成交价款仅下降42%。
　　商品房施工、新开工面积下降。截至2014年12月末，商品房施工面积为13588万平方米，比上年末下降22%。其中，当年新开工面积为2449万平方米，下降315%。竣工面积达3054万平方米，增长145%；其中12月份保障房竣工面积占当月商品房竣工面积比重约4成。
　　（三）市场销售大幅下降，但年内降幅逐步收窄
　　2014年，北京市商品房销售面积为1454万平方米，比上年下降236%，降幅比前三季度缩小9个百分点，延续降幅逐步收窄态势。其中，住宅销售面积为1137万平方米，下降167%，降幅缩小118个百分点。
　　从存量房交易看，北京市住建委签约数据显示，全市存量住宅网签102555套，同比下降346%，降幅比前三季度收窄106个百分点，也呈继续收窄态势。
　　（四）保障房和自住房建设顺利推进，销售占比超五成
　　北京市保障性住房和自住房完成投资分别为639亿元和391亿元，合计占全市完成投资的比重为277%。当年新开工面积分别为510万平方米和364万平方米，合计占全市新开工面积的357%。
　　保障房住宅销售面积为446万平方米，比上年增长66%。自住房自7月份首批销售以来，7—12月共计销售163万平方米。全年住宅中的保障房和自住房销售比重达到535%。其中，12月份集中销售，当月销售面积占全市住宅当月销售比重达617%，对于稳定市场发挥了重要作用。
　　（五）新建商品住宅和二手住宅价格同比降幅继续扩大，环比开始上行
　　从同比指数看，北京市新建商品住宅和二手住宅价格降幅均呈扩大态势。12月份，新建商品住宅价格同比下降34%，继10月份由升转降后，降幅比11月份扩大08个百分点。二手住宅同比价格在持续上涨21个月后，9月份首次下降，12月份下降41%，降幅比11月份扩大04个百分点。
　　从环比指数看，楼市新政出台后，北京市新建商品住宅价格降幅收窄，二手住宅价格止跌回升。新建商品住宅环比价格在连续22个月上涨后，7月份开始下跌，12月份下降02%，降幅比11月份收窄01个百分点。二手住宅环比价格在连续6个月环比下跌后，10月份止跌回升，11月份上涨07%，12月份继续上涨02%。
　　（六）房地产开发企业项目到位资金下降，房地产类贷款占银行贷款比重逐步下降
　　2014年，北京市房地产开发企业项目到位资金为6622亿元，比上年下降93%。其中，金融贷款为2158亿元，增长175%；自筹资金为1815亿元，下降151%；其他资金（包括定金及预收款）2641亿元，下降203%。
　　限购政策出台之前，北京市房地产贷款余额占金融机构本外币贷款余额比重平均为23%左右；限购政策出台后，比重逐步降低，2014年12月末为197%，房地产类贷款余额为9861亿元。
　　（七）重点房地产开发企业指年营业收入亿元及以上、单位所在地及区划位于北京市六大高端功能区以及在中关村国家自主创新示范区注册的房地产法人单位。收入与利润大幅下降
　　由于市场销售较为低迷，北京市重点房地产开发企业主营业务收入及营业利润均大幅下降。2014年主营业务收入及营业利润分别为1675亿元和362亿元，比上年分别下降226%和264%。
　　二、新政对北京市房地产市场的影响
　　2014年9月底开始，政府出台一系列微调政策。9月30日，央行出台房贷新政，提出首套住房“认房不认贷”的新标准；北京市住建委调整“普通商品房”认定标准，扩大可享受税收优惠商品房范围；10月9日，住建部、财政部和央行等三部门发布了放宽个人公积金贷款相关的新规。11月下旬，央行决定于11月22日起下调金融机构人民币存贷款利率。12月底北京市提高公积金贷款额度。上述政策对北京市房地产市场的影响开始显现：
　　一是四季度以来存量房和新房销售均开始回升，价格也开始上行。北京市住建委网签数据显示，10月下旬存量住宅销售开始增长；11月份同比增长12%，环比增长266%，均实现年内止跌回升；12月份增长加快，同比增幅达到349%，环比增长290%。纯商品住宅（扣除自住房）市场销售同比降幅仍然较大，但11月份开始环比由降转升，11月和12月分别增长310%和586%。从价格走势看，11月和12月新建商品住宅价格环比降幅分别收窄1个和01个百分点，二手住宅价格连续3个月上涨。
　　二是市场预期有所转变。国家统计局北京调查总队电话调查结果显示，新政出台之前北京市居民对未来半年内房价上涨的预期不断降低。与2013年四季度相比，2014年三季度认为“未来半年内房价上涨或略有上涨”的比重（31%）降低了409个百分点；认为“下降或略有下降”的比重（297%）提高了219个百分点。2014年四季度这一预期出现变化：认为房价上涨或略有上涨的比重（39%）比三季度提高了8个百分点，认为下降或略有下降比重（219%）降低了78个百分点。
　　与以往房地产市场调控直接采用行政手段不同，此次调控政策更加注重采用利率、税收等市场化的手段发挥政府引导作用，目的在于稳定市场，避免出现量价快速上涨或者明显紧缩的现象。从当前政策效果看，市场量价上涨总体而言较为温和，没有出现大幅波动。
　　三、对2015年走势的判断
　　从宏观环境看，房地产新政除放松限购、优惠税收以外，还包括降息、提高贷款额度等货币宽松政策。从土地成交情况看，土地价格依然居高不下。2014年北京市出让住宅用地成交面积比上年下降近50%，但是成交价款仅下降42%。12月31日成交的丰台樊家村地块土地出让金额达83亿元、住宅楼面价超过5万元/平方米，均创历史新纪录。从市场交易情况看，2014年四季度新房和二手房量价均有所回升。目前，楼市新政的影响在新房和二手房市场均有所显现，表明北京市潜在购房需求仍然较大，市场预期已出现变化。从2015年情况看，初步预计楼市将延续2014年10月份以来的走势，市场成交量继续增加，新房价格环比止跌企稳，二手房价格稳中有升。但由于目前交易量仍处于近年来低位，北京市仍执行限购政策，投机投资性需求将继续得到有效遏制，因此量价大幅反弹的可能性不大。

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