大岳咨询有限公司，成立于1996年，是中国著名的城市发展咨询机构。公司主要从事基础设施的投融资咨询、基础设施企业及平台公司改制与管理咨询、新城与开发区建设的投融资与管理咨询、政策和体制研究咨询。服务领域包括供排水、环境卫生、燃气热力、发电、交通通讯、土地一级开发、新城、开发区、大型综合开发项目以及世行和亚行业务。大岳是各级政府发展城市经济和国内外投资机构参与城市投资、建设和管理可以依托的智库。大岳已成功为30余个直辖市、省会城市和副省级城市以及90余个地县级城市的约500个项目提供了咨询服务，同时进行的咨询项目过百个，涉及总投资额超过1500亿元，每年完成的融资额超过300亿元。大岳参与了多个中央部委和地方政府的政策研究和制定工作。大岳担任亚行国际顾问为柬埔寨中央政府提供服务，使中国咨询机构第一次走出国门。大岳完成的多个项目和研究成果对整个行业改革和发展产生了深远影响。大岳的服务受到了客户的广泛好评，是国内公认的具有领先地位的研究咨询机构。大岳通过与毕博、普华、瑞银华宝、巴克莱资本等国际著名咨询机构的合作，成功地将国际先进的咨询方法本土化，并形成了自己的方法论。大岳出版的10余本专著和发表的400余篇文章，广泛传播了城市建设规范运作的理念。
　　
　　金永祥，大岳咨询有限公司总经理兼大岳研究院院长，PPP最佳运作模式和规则的主要设计者和践行者，著名城市开发顾问。中国工程咨询协会理事，中国招标投标协会理事，中国财政学会PPP专业委员会常务理事。
　　1989年毕业于哈尔滨工业大学，1989～1996年在电科院和计委咨询部门工作，1996年创办大岳并带领公司发展壮大，使其成为中国著名的研究咨询机构。
　　已带领团队先后为30余个直辖市、省会和副省级城市，90余个地县级城市政府以及多家国内外投资人提供了顾问服务，完成的数百个项目成为我国公用事业改制与投融资、城市开发的典型案例，对提高中国城市建设和管理效率做出了重大贡献。
　　近年来，先后主持编著出版了《基础设施市场化投融资实务》、《城镇开发投融资规划实务》等10余本专著，并在各种媒体发表关于公用事业改革和城市开发投融资的论文50余篇。

　　大岳对中国城镇化的经验教训早有思考，对城镇化的运作方法早有研究。大岳从国内基础设施市场化投融资工作开始参与中国的城镇化建设，很多典型的PPP案例都是他们完成的。从基础设施到城市开发，大岳提出了投融资规划的概念，他们的业务延伸非常成功。大岳在中国城镇化进程中的很多实践都是开创性的，他们做好总结在我报上发表，既是对我们工作的有力支持，更是为城镇化进程中的方方面面提供了有效的资讯。

　　为贯彻新一届政府的新型城镇化战略、进一步释放农村土地，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）中提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。按照决定的精神引申理解，在农村集体经营性建设用地上建造的房屋存在“转正”的可能性，因此小产权房合法化的说法一时甚嚣尘上。而随后，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（下称《通知》）对这种说法叫停。
　　前述两个政策从字面意思上看存在矛盾。比如，对于农村集体经营性建设用地，按照《决定》的提法，是允许进行市场交易的，那么公众自然会认为，只要建设其上的房屋符合规划和用途管制，就是合法可交易的；而《通知》中则要求“农村集体土地不得用于经营性房地产开发”，明令禁止集体土地上的房屋建设和销售。为什么会出现这种情况？笔者分析，是社会上对于小产权房的理解存在差异导致的。
　　顾名思义，通常说的小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由房管部门而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”或“小产权房”。但我国没有相关法律法规对“小产权房”作出过明确界定，因此不同部门、不同级别的政府按照各自的理解出台相关的政策，自然容易出现分歧。
　　笔者认为，《决定》与《通知》并不矛盾，应该理性地认识并清楚界定小产权房的概念后，再进行讨论。
　　小产权房的根本成因是土地为集体所有，但集体土地其实也是有不同种类的。如同国有土地有居住用地、商业用地、工业用地和市政用地等不同性质一样，集体土地也分为集体建设用地、耕地、林地等，其中集体建设用地又可进一步细分为宅基地、村庄道路、公共配套以及村集体经营性建设用地等。
　　根据村集体土地的性质，可以将小产权房分为两类：
　　一是村集体建设用地上的住宅。这类房屋大部分是村庄改造、新农村建设、农村社区化管理的产物，属于符合规划、符合政策，甚至有相关手续的房屋。在旧村改造过程中，一般会对农村居民点的土地进行集约利用，新建村民集中居住区、就地上楼，提高用地效率，改善村居环境。如，北京市平谷区挂甲峪村是北京市最早进行旧村改造的试点村庄，70多户村民搬进占地仅121亩的新村，搬离的旧村原占地面积302亩，这样一来，腾退出的181亩土地可用于修建人工湖和民俗游旅舍以发展当地经济。在旧村改造中新建的村民集中居住区就是完全合法合规的村集体建设用地上的住宅。
　　对于第一类住宅，不应机械套用《通知》的规定，不允许其建设和销售。深圳市在2010年对1999年以前历史遗留违法建筑的处理中，就为这类房屋颁发了“绿本”——未缴纳土地出让金的特殊房本，承认其合法性（但在流通市场上与商品房还是有区别的）。
　　另一类就是非建设用地的村集体土地上的房屋。这类房屋直接建设在耕地上，不符合规划、有的甚至没有任何建设手续。2012年，北京市认定了83个小产权房项目，涉及土地面积5000亩，总建筑面积约381万平方米，分布在昌平、房山、怀柔、通州、延庆、大兴、门头沟、密云8个区县。北京市对这83个小产权房项目进行了清理，昌平区南口镇虎峪村虎峪自然风景区内的“小产权别墅”已经拆除。
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1 城镇开发篇
1.1 关于平台公司的思考
1.1.1 城投公司战略编制浅议
1.1.2 寻求城投公司可持续发展之路
1.1.3 城投公司改制重组的制度架构探索
1.1.4 苦练内功谋发展之道
1.1.5 信用建设：城投公司的命运之匙
1.1.6 防控债务风险需算好经济账
1.1.7 对地方政府“自主发债”的建议
1.1.8 地方投融资平台的融资出路在何方
1.1.9 提升机构能力是平台公司走出困境的基础
1.2 关于新城园区开发的思考
1.2.1 阻碍区域开发可持续发展的探讨
1.2.2 区域开发开展可行性研究的必要性
1.2.3 新城开发拒绝“空城计”
1.2.4 区域开发运用TOD模式勿“泥足深陷”
1.2.5 探索新的开发区可持续发展模式
1.2.6 创新高新区开发管理模式新思路
1.2.7 理性规划产业园区融资路径
1.2.8 探寻产业园区多元化融资之路
1.2.9 县域城镇化建设需重视投融资规划
1.2.1 0对加快推进县城城镇化的思考
1.2.1 1再议投融资规划在城镇化中的作用
1.2.1 2城市综合体开发需慎重
1.2.1 3活用PPP模式推进小城镇基础设施建设
1.2.1 4园区工业污水项目市场化运作的几点建议
1.2.1 5让工业园区污水处理厂“吃饱”又“吃好”
1.3 城镇化随笔
1.3.1 “小产权房”界定浅议
1.3.2 新型城镇化下土地用途调整的风险探讨
1.3.3 新型城镇化过程中“老问题”的新思路
1.3.4 浅谈新型城镇化的资金困境
1.3.5 投资养老地产市场环境浅析
1.3.6 浅析《国有土地上房屋征收与补偿条例》
1.3.7 工业化和城镇化协调发展需打破资金瓶颈
1.3.8 “城中村”改造：给市场机制一个角色
1.3.9 村庄改造面临三大制约亟须统筹发展
1.3.10 寻找中国城市的个性
1.3.11 浅议保障性住房建设融资方式
1.3.12 如何破解城建七大困局
1.3.13 政府投资项目立项管理机制亟需创新
1.3.14 民间资本出路期待“斑马线”
1.3.15 关于规划编制的若干思考
1.3.16 如何实现“速度与质量”兼备
1.3.17 优化项目条件实现政府BT项目成功融资
……
2 基础设施篇