3．2．4问题之四：业委会成立与筹备困难重重
调查发现，业委会治理过程中存在的诸多问题与困难，相当部分源于住宅小区历史遗留问题，即业委会成立与之前形成的没有及时解决的问题。本部分以调查的案例——万润怡景苑住宅小区业委会的成立和筹备来重点阐明。
案例背景
万润怡景苑小区为连云港市万联集团下属的万润地产公司开发的商住项目。该项目地处市中心，原址为老火车站，毗邻万润酒吧一条街，紧邻市优质小学和中学，与市商业中心、步行街距离步行6分钟左右，地理位置优越。是2005年交付使用的高档商品房住宅小区，在售时每平方米均价高于同类住宅400～600元。业主多为医院人员、企业主和学校教师。该小区内商品住宅多为高层、小高层住宅，邻街周围有若干商铺，当时是为数不多的设计有小区集体供暖的高档小区。总建筑面积30万平方米，共21幢住宅，物业单元1200户，2008年6月，入住率达到50％，2011年初步统计的入住率超过70％，2012年超过80％的入住率。
2005年至今，该小区一直由万润万联集团下属的万润物管公司派出的怡景苑办事处负责物业管理和维护。该办事处有物业主任1名、副主任1名，财务、水电工、保安、勤杂工等共16人左右。
从2006年开始，由于万润酒吧一条街的噪声污染扰民问题；开发商私改规划问题；临街商户私自违建问题、小区集体供暖问题以及小区会所等突出问题，业主们开始了自己独立维权和自发组织维权的艰难之路。
万润酒吧一条街的噪音污染扰民问题：怡景苑小区的7号楼毗邻万润酒吧一条街，邻街商铺酒吧，健身房和餐饮企业聚集。酒吧、健身房噪声对7号楼业主造成严重的侵扰。据环保局工作人员入户测量，在健身房和酒吧营业期间，7号楼业主室内紧闭窗户的情况下，白天测得的是120分贝、夜间测得的是90分贝，而《城市区域环境噪声测量方法》规定的标准是白天60分贝，夜间50分贝。如果不得不在室内测量时，室内噪声标准要比所在区域低10分贝。为此，7号楼业主多方申诉，没有结果，甚至有人因为噪声问题得不到解决而卖掉房子，搬离该小区；也有孩子参加高考的业主将责任酒吧和健身房告之法庭，更有不少业主反映，因噪音问题，在紧邻酒吧一条街的阴面房屋内无法居住。
邻街商户私自违建问题：怡景苑小区7号楼的临街三层商铺，商户私自违建，在商铺顶楼加盖了1．5层违章建筑，致使7号楼2单元4～6层的8户业主室内外眺望视线受阻，原本可以直接看到远处的群山，而现在只能面对整天窗帘紧拉的违建房屋，形成事实上的遮阴效果。
小区集体供暖问题：怡景苑小区的业主从2005年年底开始断断续续入住，2006年有30％的业主乔迁新居。2006年冬天，万润物管处组织集体供暖，约有110户业主交钱采暖，2007年冬天，由于核算的采暖费居高不下，发动业主集体采暖困难，该年没有集体供暖，致使大量的、价值不菲的供暖设施因欠维护和维修而出现问题。2008年，仅有很少部分的业主采暖，结果运行了1个月不到而停止供暖，一直至今。业主家庭都因为有集体供暖设施而花费不少装配了暖气片等采暖配套设备，小区也因供暖配套建设投入了大量财力（含于房款中，由业主共同出资，属于业主共有财产。）。
如果说2006～2010年的噪音污染扰民问题；开发商私改规划问题；临街商户私自违建问题以及小区集体供暖等问题，初步唤醒了部分业主的参与意识和维权意识，小区HOC的成立也在不断地讨论和酝酿之中，那么2011年，小区4号住宅楼的开饭店问题、小区会所问题则成为HOC筹备和进入成立程序的直接引擎。
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