（2）信贷价格效应

　　信贷价格效应强调房地产价值对公司资产负债表的重要作用。受信贷约束的公司由于资金缺乏，往往将所持有的一定数量的房产或者土地进行抵押，以达到融资目的。当房地产价格上涨，抵押品的价值随之上升，这在一定程度上降低了公司的抵押成本，使其更易获取资金支持。公司利用抵押所获资金进行投资并成功获取收益，能够刺激股票价格的上升。而股价的上升增强了公司扩大投资的信心，一方面促使它购买更多的厂房和设备投人生产，另一方面诱使它加强对房产和土地的投资，以期获取丰厚收益。在供给不变的情况下，房地产需求的增加，进一步推动了价格的上涨。因此，在信贷价格效应的作用下，房地产价格与股票价格呈同向变化，房地产价格的上涨促进了股票价格的上升，而股票价格的上升又推动房地产价格上涨，最终导致房地产价格和股票市场价格呈现螺旋上涨的趋势。

　　（3）替代效应

　　替代效应是指在其他条件不变的情况下，由于资产相对收益的改变导致资产间发生相互替代，即资金从相对收益低的资产转移到相对收益高的资产。替代效应的存在，往往使得大量资金从其他市场流向处于高度繁荣状态的市场，或者由于某种风险资产价格的迅速下跌，导致资金从这个市场大量流出（洪涛、高波，2007）。当房地产市场的价格上升导致其相对收益高于股票市场时，追求更高收益的投资者纷纷将资金从股票市场抽离，转而投向房地产市场，进而导致股票市场价格的下跌和房地产市场价格的上涨。因此，在替代效应的作用下，房地产市场价格和股票市场价格呈相反的变动趋势。‘

　　综合以上分析可以得出，房地产市场对股票市场的影响，并非单一机制作用，而是三种效应相互叠加的结果。当房地产市场正财富效应与信贷价格效应之和大于负财富效应与替代效应之和时，房地产价格的变动将导致股票价格同向变化；而房地产市场负财富效应与替代效应之和大于正财富效应与信贷价格效应之和时，房地产价格的变动将导致股票价格反向变化，其他情况以此类推。2．三种效应叠加作用下，房地产细分市场对股票市场的影响

　　上述分析是基于房地产市场整体，考察其价格的变动在三种效应作用下对股票市场的影响。值得注意的是，房地产市场是由多个市场构成，不同细分市场，其参与主体不同、性质不同，起主导作用的效应机制也有所差异，所以有必要对房地产市场进行细分，详细分析各个细分市场对股票市场的影响。

　　（1）房地产销售市场

　　房地产销售市场分为住宅销售市场和非住宅销售市场。财富效应、信贷价格效应和替代效应共同在这两个市场起作用。当住宅或非住宅的销售价格上涨，由此带来的正财富效应和信贷价格效应之和如果大于负财富效应与替代效应之和，那么住宅或非住宅销售价格上涨会导致股价上涨；相反，如果正财富效应和信贷价格效应作用之和小于负财富效应与替代效应，那么住宅或非住宅销售价格上涨反而导致股价下跌。

　　（2）土地交易市场

　　土地交易市场包括居民住宅用地、工业用地和商业、旅游用地交易市场。在这三个市场中，财富效应、信贷价格效应和替代效应共同起作用。当一种用途的土地交易价格上升时，对于此种土地的拥有者，如果正财富效应和价格信贷效应对股票市场的正向影响大于负财富效应和替代效应带来的负向影响，则该市场土地交易价格上升促使股价升高；相反，如果正财富效应和价格信贷效应对股票市场的正向影响小于负财富效应和替代效应带来的负向影响，则该市场土地交易价格上升导致股价下跌。

　　（3）房地产租赁市场

　　房地产租赁市场主要包括住宅租赁市场和办公用房租赁市场，财富效应和信贷价格效应在这两个市场起主导作用。当住宅或办公用房的租赁价格上涨时，拥有此租赁住宅和办公用房的个人或企业获得的收益增加，抵押品价格上升。如果由此带来的正财富效应和信贷价格效应的影响之和大于由于租金成本上升导致的负财富效应，那么住宅和办公用房租金的上涨能够促使对股票的投资需求增加，股价上涨。相反，如果正财富效应和信贷价格效应对股票市场的正向影响小于负财富效应，租赁价格上涨将导致股价下跌。

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