《法律实务精解与应用系列·商业物业管理法律风险防范与纠纷解决：以宝龙城市广场为视角》：
在前期物业管理的过程中，由于业主委员会尚未成立，故由开发商与商业物业管理企业签订《前期物业管理合同》。但前期物业管理合同存在着较多法律争议问题值得探讨。例如：前期物业管理合同难以体现业主真实意思；根据合同相对性原理，开发商与商业物业管理企业签订的合同是否会对业主产生约束力等。
（二）商业物业管理企业与业主
住宅物业中，业主通过业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同，由物业管理企业负责住宅小区内的物业服务管理工作。商业物业不同于住宅物业的是，业主委员会成立比率较低，故难以重新通过招投标选择商业物业管理企业，以代替前期物业管理中开发商选择的商业物业管理企业。因此即使开发商将商铺大量出售于业主后，负责管理商铺的物业管理企业也是由前期物业服务合同中开发商选任的。在讨论商业物业管理企业与业主可能发生的纠纷时，应对物业管理企业与业主之间的关系进行梳理，分析不同的物业租赁管理模式，进而分析不同类型的商业物业管理模式中二者之间的关系。
当然，联系商业物业管理企业与业主二者之间最重要的是物业管理服务合同关系。在理论层面，当开发商同物业买受人签订物业买卖合同时，同时包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意。业主在入住后的法定时间内成立业主委员会，新成立的业主委员会得到业主大会的授权，通过招投标的方式重新选举商业物业管理企业，前期物业中开发商聘请的商业物业管理企业自动退出物业管理。在商业物业中，业主在大多数情况下仍是与前期商业物业管理企业签订物业服务协议。实践中出现的大量问题，也多数集中于业主与商业物业管理企业签订的商业物业服务合同中。例如：业主、商户与物业管理企业之间因物业费缴交发生纠纷；物业服务合同是业主委员会与商业物业管理企业签订，但约束的主体是业主，由此引发当发生纠纷争议时业主委员会是否具有诉讼主体资格的争议；业主违反合同协议擅自对商铺进行装饰装修时与物业管理企业发生纠纷等。
1998年11月，由建设部、财政部联合颁布实施的《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》标志着我国住宅维修基金制度初步建立。该办法第4条规定“凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金”，是我国首次用部门规章的形式提出“专项维修基金”的概念，这对于我国有关住宅专项维修资金的立法具有非常深远的意义。该规章的内容主要涵盖了住宅维修基金的交存、管理以及使用方法，同时明确规定业主作为维修基金的交纳人和所有权人，在购买房屋时，必须按照一定比例一次性交纳该项资金。2003年6月国务院出台的《物业管理条例》是我国第一次以行政法规的形式确立住宅专项维修资金制度，并使用了“专项维修资金”的概念，《物业管理条例》对专项维修资金的交存、管理以及使用等作了原则性规定。之后于2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》则第一次以基本法律的形式确立了住宅专项维修资金制度，并且对专项维修资金的权属、使用以及业主的知情权进行了明确规定。该法第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”《物权法》在我国住宅专项维修资金制度的所有立法中位阶最高，说明了该项制度已越来越引起社会的关注。2008年2月，建设部、财政部在对《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》进行大幅修改的基础上，颁布实施了《住宅专项维修资金管理办法》。这部规章的出台大大完善了我国的住宅专项维修资金制度。相比于以往的法律规章，该办法实现了以下几个方面的重大修改：一是基本概念由“维修基金”变为“维修资金”；二是交存依据由“购房款”改为“建筑安装工程造价”；三是公有住房专项维修资金的交存期限得到明确；四是明确规定了不得从住宅专项维修资金中列支的四项费用；五是明确规定了交存首期住宅专项维修资金为购买人获取房屋的法定义务；六是明确规定了维修资金余额不足时的续筹标准；七是规定了挪用专项资金应负的法律责任；八是规定了专项资金可通过购买国债增值；等等。
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