邓连引，1991年毕业于贵州大学哲学系，现任黔西南州委党校法学教研部主任、副教授。贵州省法学会矿产资源法学研究会会员，黔西南州行政复议委员会非常任委员、涉法涉诉案件评查组成员。1996年从事兼职律师至今，现为贵州心达律师事务所兼职律师，担任多家政府机关及企事业单位法律顾问。多次座客《金州法制时空》节目讲解和解答房地产法律风险防范问题，长期为房屋建设主管部门及多家房地产企业提供法律服务，在房地产法律风险管理及防范方面积累了大量的实践经验。多年从事行政法学、经济法学及律师学的教学科研与实践工作，近年来在《中国律师》、《法治与社会》、《法制与经济》等刊物上公开发表房地产法律风险、律师理论与实践等专业论文20多篇，参与主编及编写《地方党政领导干部依法行政与廉政建设案例教程》、《黔西南州学校安全案例读本》、《探索、求实、创新》等著作，获得贵州省委组织部、省司法厅及州委组织部等多项奖项。

　　由于目前我国房地产法律体系还不完善、房地产企业法律意识比较淡薄等因素的影响，法律风险成为当前房地产企业在经营中容易忽视的问题之一。
　　作者根据多年从事房地产法律实务的经验，针对房地产开发企业在成立项目公司、土地受让、合作开发房地产、房地产项目转让、房地产开发中房屋拆迁、商品房施工建造、商品房销售、商品房交付、房屋租赁、物业管理中的法律风险与防范进行一些探讨和梳理。希望能够为提供此类法律服务的律师、从事房地产行业的管理人员及有关人士提供一些处理实际问题的思路和方法。

　　在房地产开发中，成立有资质开发的项目公司或者选择有开发资质的公司作为项目开发公司是房地产开发享有主体资格的先决条件，律师提醒房地产开发企业注意，房地产开发企业取得营业执照后，还应当到当地房地产企业主管部门进行备案，并取得相应资质。因此，律师在提供此类法律服务时，在当事人拿开发土地的时候就最好确定具有开发资质的房地产企业名义作为土地使用权主体，以免产生土地使用权变更给企业造成较大成本支出。而实践中，当事人就会面临自己成立房地产开发企业或者选择有资质的房地产企业进行合作开发，在此过程中，由于目前我国公司企业登记制度的不健全以及房地产企业管理还欠规范，存在许多漏洞和缺陷。律师在此阶段主要就草拟、审查成立房地产开发公司所需的《合同》、《章程》及其他法律文件，提供法律意见，注意房地产企业设立对外的效力，防止虚假设立房地产企业的法律风险，防止房地产企业设立过程中对外签订合同无效及其法律风险。
　　根据我国《城市房地产管理法》第29条规定，设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
　　（一）有自己的名称和组织机构；
　　（二）有固定的经营场所；
　　（三）有符合国务院规定的注册资本；
　　（四）有足够的专业技术人员；
　　（五）法律、行政法规规定的其他条件。
　　设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
　　上述条件规定比较原则和笼统，一般房地产企业设立时均能够达标，但是律师在代理房地产业务时应注意，房地产开发前期手续错综复杂，涉及的行政部门较多，专业性较强，难度较大。并且房地产企业设立项目公司或者企业在实际运作中确实存在以下法律风险及应当注意的事项，作为房地产服务律师，必须清楚这些问题所在，并有效为当事人做好法律风险防范。
　　1.1  房地产企业登记公告无法定对抗力及公信力的风险
　　虽然我国房地产管理法规定房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。但是没有对房地产企业登记及其公告的效力作明确规定，因此房地产企业登记公示制度无法产生对抗力和公信力。同时，因我国对企业虚假登记仅是规定了行政处罚，无其他实质性规定，大大降低了公司虚假登记的风险，但却增大了信赖该登记信息一方的法律风险。这就要求律师在为当事人选择项目公司时必须调查核实该项目公司登记信息是否真实有效，不能简单采信公示信息。
　　1.2   我国关于房地产企业登记法规分散、标准不一，缺乏权威的风险
　　目前我国关于房地产企业登记的法规主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》、《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》、《企业名称登记管理规定》、《企业名称登记管理实施办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》及各省市区关于房地产开发经营管理及开发经营资质管理等地方性法规。其中关于房地产企业设立的条件规定标准不一，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发企业须有100万元以上的注册资本。各省市的实施细则要求又不一样，比如北京就是注册资金最低1000万，贵州省四级资质的注册资本就不少于800万。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业须有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。各省市要求也不一样，比如贵州省四级资质就要求专业管理人员不少于4人。当事人很难把握，增加了项目公司在设立阶段的难度，很多时候只有请律师代理。律师除了具备此类服务的法律专业知识，律师提供此类服务还必须与当地登记管理部门联系核实后才能给委托人开出单子，不能简单的凭经营给委托人开单，否则会被认为是不专业或者不懂房地产法律服务而使委托人对律师服务水平产生怀疑。
　　1.3   房地产公司虚假设立的法律风险
　　房地产公司的设立好比自然人的出生，是其具备市场活动主体的起点。在这这个环节如果采用虚假手段骗取登记，其后的开发就不具有合法性，可能全功尽弃。严重的还涉及虚报注册资本罪、虚假出资、抽逃出资罪等刑事责任，其中虚报注册资本罪应引起房地产企业家们的足够重视。在中国，房地产企业家们演绎着一个个从无到有、从小到大的传奇故事的同时，也存在着太多的浮躁和隐患。有的企业家不惜弄虚作假、制造泡沫经济，而最终却因涉嫌虚报注册资本罪而身陷囹圄。
　　我国《刑法》第158条规定：“申请公司登记使用虚假证明文件或者采取其他欺诈手段虚报注册资本，欺骗公司登记主管部门，取得公司登记，虚报注册资本数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处虚报注册资本金额百分之一以上百分之五以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役。”所谓虚报注册资本罪，是指申请公司登记的个人或者单位，使用虚假证明文件或者采取其他欺诈手段，虚报注册资本，欺骗公司登记主管部门，取得公司登记，虚报注册资本数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的行为。数额巨大，根据最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》确定，实缴注册资本不足法定注册资本最低限额，有限责任公司虚报数额占法定最低限额的60％以上，股份有限公司虚报数额占法定最低限额的30％以上的；或者实缴注册资本达到法定注册资本最低限额，但仍虚报注册资本，有限责任公司虚报数额在100万元以上，股份有限公司虚报数额在1000万元以上的。后果严重是指虚报注册给投资人或者其他债权人造成的直接经济损失累计数额在10万元以上的。
　　我国《刑法》第159条规定：“公司发起人、股东违反公司法的规定未交付货币、实物或者未转移财产权，虚假出资，或者在公司成立后又抽逃其出资，数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处虚假出资金额或者抽逃出资金额百分之二以上百分之十以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役。”虚假出资、抽逃出资罪是指虚假出资或者在公司成立后又抽逃其出资，数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的行为。根据最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》确定的两种情形予以追诉，即：1.虚假出资、抽逃出资，给公司、股东、债权人造成的直接经济损失累计数额在十万元至五十万元以上的；2.虽未达到上述数额标准，但具有下列情形之一的：（1）致使公司资不抵债或者无法正常经营的；（2）公司发起人、股东合谋虚假出资、抽逃出资的；（3）因虚假出资、抽逃出资，受过行政处罚两次以上，又虚假出资、抽逃出资的；（4）利用虚假出资、抽逃出资所得资金进行违法活动的。
　　值得一提的是，对于现实生活中存在的一些人利用职权或地位获得房地产公司干股的行为，应注意区分不同的情况分别予以认定：对于由他人实际出资，而赠与公司股份的应考虑能否认定为受贿；对于未实际出资而取得公司股份成为股东的，可能被认定为虚假出资罪。
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第一章 成立项目公司阶段的法律风险及其防范
1.1 房地产企业登记公告无法定对抗力及公信力的风险
1.2 我国关于房地产企业登记法规分散、标准不一，缺乏权威的风险
1.3 房地产公司虚假设立的法律风险
1.4 房地产企业设立中对外签订业务合同的风险
1.5 房地产公司设立失败或者设立无效的风险

第二章 土地受让阶段的法律风险及其防范
2.1 国有土地使用权划拨的限制及法律风险
2.2 国有土地使用权出让的限制及法律风险
2.3 受让土地时应当注意和防范的风险
2.4 国有土地使用权转让的法律风险

第三章 合作开发房地产项目的法律风险及其防范
3.1 房地产合作开发的类型及应当注意的问题
3.2 合作开发房地产合同的效力及风险防范
3.3 关于挂靠房地产企业进行项目开发经营的法律风险
3.4 合作开发房地产中利益分配与责任负担问题

第四章 房地产项目转让的法律风险及其防范
4.1 房地产开发项目直接转让的法律风险与防范
4.2 房地产开发项目以股权转让或增资扩股方式转让的法律风险与防范
4.3 房地产开发项目以商品房包销方式转让的法律风险与防范
4.4 房地产开发项目以承包经营方式转让的法律风险与防范
4.5 房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制

第五章 房屋拆迁阶段的法律风险及其防范
5.1 正确把握和处理房屋征收与房屋拆迁的关系
5.2 拆迁补偿协议无效的法律风险
5.3 房地产企业暴力拆迁的法律风险

第六章 施工建造阶段的法律风险及其防范
6.1 草拟、审查《建设工程施工合同》中双方应当注意的法律风险与防范
6.2 建设施工阶段房地产企业主要应当注意和防范的问题
6.3 建设工程施工中建筑施工企业的法律风险

第七章 房屋销售阶段的法律风险及其防范
7.1 认真审查和确定《商品房买卖合同》条款
7.2 商品房销售中销售代理方面的法律问题与风险防范
7.3 商品房销售中广告宣传方面的法律问题与风险防范
7.4 商品房销售法律风险与防范
7.5 商品房销售中按揭贷款法律问题
7.6 购买小产权房的法律风险

第八章 房地产交付阶段的法律风险及其防范
8.1 商品房交付使用的交付要求及应提供的文件
8.2 逾期交付的法律后果
8.3 商品房《房屋所有权证书》办理中权利与义务及法律责任
8.4 商品房购买人拒绝接收房屋的法律风险
8.5 商品房的保修责任与保修期限
8.6 未经验收合格，提前交付使用的风险

第九章 房屋租赁的法律风险及其防范
9.1 房屋租赁相关概念
9.2 签订房屋租赁合同中应当注意的法律问题
9.3 房屋租赁履行中应注意的法律问题及风险防范

第十章 物业管理期间的法律风险及其防范
10.1 前期物业管理应注意的问题分析
10.2 物业管理公司在物业管理中的法律风险及防范
10.3 物业管理中常见的纠纷及法律风险防范

附录一 房地产法律风险防范适用主要法规索引
附录二 主要参考文献